据《中国房地产报》 记者  张媛媛  北京报道

    对于始终被银监会重点关注的房地产行业来说，最能牵动各家企业“神经”的，莫过于银监会定期公布的商业银行不良贷款率指标。

     5月16日，中国银监会公布了最新统计数据：一季度国内主要商业银行（5家国有商业银行和12家股份制商业银行）按五级分类不良贷款余额为11614.2亿元，不良贷款率为7.02%。由于与去年统计口径不同，该数据无法验证不良率升降问题。

尽管近期以来，银监会工作重点多集中于规范股市资金，但房地产行业高度依赖银行贷款的特性，使得银监会丝毫不敢放松对它的监控。

      银监会法规部副主任杨再平此前就曾向本报记者透露：“根据银监会目前掌握的情况，国内商业银行房贷形势不容乐观，尤其是假按揭问题仍很严重。其中利益驱使是主要动因。”

房贷不良率逼近“警戒线”

     从银监会公布的数据来看，中小商业银行控制不良率的能力明显好于五大国有商业银行。

      一季度，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款余额为10610亿元，不良贷款率高达8.2%；而包括中信银行、光大银行、浦发银行在内的12家股份制商业银行的不良贷款余额为1004.2亿元，不良贷款率仅为2.78%。

虽然此次银监会并没有公布具体的房贷业务质量，但杨再平表示，银监会最近一次对全国商业银行房贷业务情况进行的大规模检查结果不容乐观。“主要表现是，商业银行房贷坏账率近几年快速攀升，部分地区房贷业务坏账率甚至出现高于其他行业贷款坏账率的势头。”

       此前，上海银监局公布的数据显示，截至3月末，中资银行个人住房不良贷款余额已达23.67亿元，比年初增加4.02亿元；不良贷款率0.95%，比年初上升0.16个百分点，不良贷款余额和比率高于年初水平。

       记者在采访中了解到，目前香港各家银行设定的房贷不良比例“警戒线”一般都定在1%左右。从目前的数字看，内地各家银行的房贷不良比例都已经靠近或超过1%的“警戒线”水平。据国泰君安银行股证券分析师吴永刚介绍，作为优质资产的个人房产信贷的业务比例占了内地股份制商业银行信贷业务的15%。

      造成不良房贷率持续上升的原因，一方面源于房地产企业融资渠道的单一，另一方面也受到商业银行放贷过于冲动的影响。

       内地资本市场虽然经过数年发展，证券市场已经承担了相当一部分融资任务，但房地产行业过度依赖银行贷款的窘境并没有得到根本改观。调查显示，大多数的房地产企业70%的资金仍来自银行的间接融资。

       “股市虽然火爆，但对于中小企业来说，上市难度并未降低；而随着‘212’号文件的颁布，信托融资也变得更加不易。至于开发贷市场上的外资银行，由于融资成本较高，其作用几乎可以忽略不计。”上海城开集团总经理倪建达表示。

        而商业银行为了争夺优质客户资源，除了惯常采用的授信降低优质企业融资条件之外，甚至变相暗踩利率底线来开拓业务资源，这都在无形中加大了房贷的风险。杨再平更将此归结为：“受利益驱使，部分商业银行没有控制房贷比例和发放节奏。”

“盯防”房贷违约

       “冲动是魔鬼”的谚语正笼罩着内地的商业银行房贷业务。

         来自银监会的统计数据显示，截至2006年末，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，比年初增加6653亿元，同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9%。而一季度涉及房地产的银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；个人按揭贷款745.45亿元，同比增长73.2%。

       而央行不久前公布的一季度《货币政策执行报告》中显示，第一季度，全国房地产开发投资增速加快。3月末，购房贷款余额同比增长19.9%，其中，个人购房贷款余额同比增长20.3%。

        “房地产行业虽然调控多年，但作为投资型消费的重要领域，仍有很大的发展空间。”面对增长的房地产贷款，中国建设银行相关负责人表示。

        上海银监局在解释不良房贷率上升时，认为房贷违约是主因。“仅2月末个人住房贷款违约就达10193笔，比年初增长17.65%，违约增加的迹象明显。”而杨再平在4月份举行的“中国房地产结构金融暨投资亚太会议”上曾表示，银监会在检查中也发现了部分商业银行房贷抵押担保规定不落实、随意放宽借款人资格及扩大借款比例等问题。

         值得注意的是，业内人士公认的房贷风险爆发期在5～8年。“从国内房地产按揭贷款办理时限来看，要时刻注意防范房贷风险。”前光大证券首席经济学家高善文表示。

       杨再平透露，银监会已要求各家银行严格贯彻执行今年1月份下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。

       除了强制性政策之外，央行也采取了一系列的货币政策来紧缩商业银行流动性，以从经济总量上调节行业发展需要。首先，从5月15日开始，央行将存款准备金率上调至11%；同时，还于近期向部分商业银行发行了约1100亿元定向票据，净回笼资金量达到了1330亿元。

       种种迹象表明，在货币政策紧缩环境下，一场总量控制结合加强市场防范的监管风暴正在悄然到来。