据《中国房地产报》  记者 李格非 郑州报道

       “如果你们公司竞标成功，你们的承诺能否兑现”、“除了住房保障，村民还有就业福利没？”5月15日，郑州高新技术产业开发区石拂办事处洼刘村17位村民代表经过举手表决，最终选定郑州市永威置业有限公司（以下简称永威置业）作为该村的意向合作开发商。

         评标人由村民代表、党员代表组成，村民直接参与决定改造合作开发商，这是郑州城中村改造尝试采用公开招标方式的细节。现场一位没有具名的郑州开发商深有感触地说，这与过去由村委会领导决策大有不同。

         据介绍，目前郑州对城中村改造目前主要有两大模式。一是由政府把村民的土地全部收回，土地变为建设用地后向社会公开拍卖；二是开发商直接介入开发。

          相关资料显示，洼刘村改造用地总面积约600亩，可提供给开发商开发的商品房用地约300亩。开发商需要为该村建设约20万平方米的住房，并承担相关的拆迁补偿费用。

        消息人士介绍，此前进行过两轮招投标，2006年12月10日，招标人举行第一轮招标，有两家单位投标，经评选初步选定河南物华实业有限公司；2007年5月10日，只有永威置业公司一家投标。“最终没有签署改造正式协议，因为有些村民有不同意见。”消息人士称。

         郑州高新技术产业开发区石拂办事处有关负责人向记者介绍，一年前有关方面就开始做开发商招标相关准备工作，其间有七八家开发商表示关注，直到今年5月15日才选定永威公司。

        记者在招标文件上看到，中标单位与招标人签署城中村改造正式协议后，一周内要给洼刘村直接投入5000万元开发保证金，由招标人、中标单位、石拂办事处指挥改造办三方共同监管使用，只能用于洼刘村改造事务。

         据介绍，签订合作意向书后，永威置业将向村民提交村民安置区的整体规划构思景观设计和户型，经公示及半数以上村民通过后执行。

         对于此前的投标单位不多及“流标”问题，当地一位业内人士分析认为，城中村改造不确定因素多，目前洼刘村土地还没有进入上报程序，距达到能够开发的条件约还有1年时间，多数开发商感到投资风险太大。

         郑州一家参与投标的开发公司负责人估计，即使如期开发，该村建设需要资金数额也较大，约为4个亿，而受国家宏观调控政策的影响，开发商融资难度提高。该负责人进一步分析说，按照招标文件，开发商要给村民建设20万平方米住房，全是带电梯的小高层建筑，需要做外墙保温，天然气、暖气集资、办产权证契税、维修基金等都由开发商负担，另外还需要解决拆迁补偿及相应的拆迁费用。这样开发商得到的土地折算价格达到140万元/亩。由于要价高，条件太苛刻，使多数开发商最终放弃。

        “但是在城市土地资源匮乏的情况下，城中村也逐渐被开发商看好。”郑州市永威置业一位负责人向记者介绍，老城区难以寻到大块头土地，该项目的地块优势是吸引他们积极参与的一个主要原因。

        石拂办事处一位负责人表示，村民招标是按照“政府主导，市场运作，民众自愿”原则进行的，目的是改善村民生活环境，保证提高村民利益，实现村民、开发商、政府三方共赢。

         业内人士认为，相关方面对开发资质、资金实力、开发信誉、开发业绩等方面的监管尤为必要，避免有些开发商为了争取到开发所用的土地，事先给村民的合理补偿最终不能兑现，造成日后多样矛盾的出现，甚至有悖城市改造意义。