据《中国房地产报》 记者 曾冬梅 广州报道

      一直令恒基地产头疼的广州青年文化宫地块变得更加棘手：在已经投入5亿元后，该地块或将被政府再次收回，10年心血有可能付之东流。

       5月14日，来自香港的消息称，恒基广州青宫项目的原合作方——广州市青年文化宫已向法院起诉，称恒基能拿回去年被政府收回的青宫地块，是因为有关部门未依正常程序处理。据了解，该案件将于本月月底开庭。

        5月16日，记者致电恒基中国地产有限公司顾问田国强，即便在明确表示“这个事情是由其他部门负责的，我可能答不了你很多问题”后，主管开发和经营业务的他对青宫地块的命运依然非常关注。

         据田国强介绍，恒基目前在广州共有3个商业项目，而青宫地块是其中商业价值最高的，“我们很重视这块地，也投了不少钱进去”，所以，“当然希望这件事能在合理的情况下尽快解决”。加上其他两个商业地块也同样属于旧城改造项目，因此，“主观上，我们希望其他地块能被区别对待，不要受到影响，但客观因素就很难估计了”，言下有些担忧和无奈。

恒基的10年之痛

      恒基的青宫地块坐落于广州最繁华的商业步行街——北京路。5月15日，记者在现场看到青年文化宫仍在经营，除了一个电影院外，还新规划建设了一个两层的商场——动感328，目前还在招租。虽然人气不旺，但从硬件的投入情况看，长期经营的意图明显，一点要拆迁的迹象也没有。

       据了解，青宫地块占地约9600多平方米，原规划发展一栋20多层高的商业项目，包括商场和写字楼。恒基在1997年取得该项目的合作开发权，由于与广州市青年文化宫在拆迁及补偿等问题上一直未达成一致，所以项目拖延至今还未动工，并在2006年6月收到了无偿收回的通知书。

       已在此项目上投入近5亿元资金的恒基当然不甘心青宫地块就这么被收回，李兆基为此四处奔走，力陈项目闲置是因为合作方的因素，与恒基的决策无关。在获准进行行政复议后，恒基的青宫地块失而复得。

        然而，正当恒基踌躇满志打算启动项目时，拟迁回原址、自谋出路的广州市青年文化宫却提出了异议，认为恒基拿回土地的程序有问题，并向法院提出起诉。

         业内人士认为，就算恒基胜诉，北京路的拆迁补偿标准也已经今非昔比了，恒基必须为10年的延误支付不少时间成本。据悉，同路段的名盛广场2005年拆迁52米长的中心广场临街铺面，单是拆迁补偿就付出了1000多万元，放在10年前，那些商铺的总价才100多万元。按照恒基的开发风格，青宫项目将是长期持有经营的，政府对这类未有出售行为的房地产项目无法追收土地增值税，这倒是可以省下一大笔钱。

         而一旦败诉，恒基的损失将数以10亿元计，除了已投入的5亿元资金收不回来外，青宫地块已产生和将产生的巨大利润也与其无缘，据了解，该地块目前的最新估值已经高达28亿元，“项目建成后，商业部分的均价起码可以达到4万~5万元/平方米，写字楼部分1.5万~2万元/平方米也没问题。”中原地产项目部副总经理黄韬很看好青宫地块的开发前景。据介绍，目前北京路的首层商铺租金大概在每月3000~4000元/平方米，而售价更是高达30万元/平方米以上。

李兆基将再出山挽救？

      “北京路沿线已经是划了红线的，政府有充足的理由收回青宫地块。”一位土地专家说，青宫土地被收回后，广州市青年文化宫可以得到比10年前多几倍的赔偿，而政府部门则是其中最大的受益者，以目前广州地价上涨的速度看，青宫地块再次推出市场时，广州市政府将收入一笔巨款。

       “恒基方面想低调处理这个问题。”代理青宫案件的广东宏安信律师事务所不愿透露案件目前的进展。而一位知情人士告诉记者，“估计恒基很难再保住这块地了。”

        该人士认为，青宫这个问题，表面上看来大家都没有错，但实质上是“恒基没处理好这里面各种利益群体的关系”，操作规范的港商还是有点水土不服。“省政府已经内部下文，确定要收回青宫地块了。”该人士透露，虽然恒基已经做好了放弃青宫地块的准备，各种报表中都没有该地块的数据，但恒基仍在最后努力，“听说准备申诉”。

         无论李兆基最后是否能够力挽狂澜，青宫事件已经深深影响了恒基在广州的投资信心和策略。据了解，恒基在广州的3块商业用地都是上世纪90年代拿获的，但至今地块的拆迁工作仍未完成，使不上力的恒基只能干着急。以恒基在越秀区沿江西路的海珠广场项目为例，目前项目还是在进行收地拆卸及地盘的清理工程，恒基方面对项目何时能启动也未有把握，因此在恒基2006~2007年的中报中，海珠广场项目并没有列入该公司2008~2010年的项目竣工时间表，其他两个项目亦然。

       有鉴于此，田国强表示，在这几个项目启动前，恒基不会考虑在广州拿涉及拆迁问题的土地。

       1997年，恒基中国子公司香港泰仁公司以股权收购的形式获得广州青年宫地块开发权，项目完工时间原定于2000年6月18日。

       因为法律纠纷，该地块拆迁工作至1999年还处于停滞状态，恒基和青宫互相推卸责任。恒基表示，在双方签订合作合同后，青宫仍将部分物业出租给另外两家公司，导致这两家公司就拆迁补偿一事向法院提起不予搬迁诉讼，使两年内拆迁工作无法按计划进行。而青宫则认为，拆迁的主要责任人为恒基，青宫仅有协助拆迁的义务，拆迁工程是外包给拆迁公司的，拆迁未能完成的责任只能由恒基或拆迁公司承担。

        2000年6月19日，合同约定期限的第二天，青宫搬回原地办公，双方合作陷入僵局。

          2000年10月，广州市政府调整北京路的规划，容积率大幅下降，恒基想减少青宫的回迁面积遭到反对，而青宫提出的增加1800万元新临迁补偿费的要求恒基也不能接受。在这种情况下，青宫迁回了原址，并在2001年6月申请兴建一批临时商铺以“自救”。

          按照广州闲置土地处理办法，土地在两年内未有动工迹象就属闲置土地，因此，青宫地块在2004年被定性为闲置土地，处理通知书在2006年6月发布。而当事双方意见仍未达成一致。