香港资本市场二次发力
华润置地配股5亿美元买地

据《中国房地产报》 记者 张媛媛 北京报道

         在经历了短暂停牌之后，5月9日，华润置地公布以先旧后新方式，每股作价9.81港元为下限配售4亿普通股，涉及金额达5.02亿至5.13亿美元。
         这是华润置地今年以来在资本市场的第二次发力。1月29日，华润曾获得由中国银行（香港）、中国建设银行（香港）等四家银行提供的一笔20亿港元的银团贷款。两次所得贷款均用于增加土地储备和支付土地价格。此次配股集资所得将有一部分用于向集团母公司购置资产。
         几乎同时，世茂地产（0813.HK）以及绿城中国（3900.HK）亦纷纷集资圈钱。业内人士表示，造成此种情况的原因之一部分由于市场对于内地加息没有兑现，节前备受沽压的中资地产股在释放压抑之后的一种集体“反扑”。

低调选择配股时机

        “这是华润酝酿多时的一次配股。”中信证券某地产金融业务人士向本报记者表示。
         配股完成后，新配股相当于现已发行股本的12%，及公司扩大股本后的10.7%。公告显示，所得资金用于向母公司购置资产和增加土地储备。
         关于其具体的资金分配比例，据高盛分析报告指出，在所融40亿元人民币中，公司计划用17亿港元收购土地。
           事实上，早于2006年年底，华润置地已向母公司华润集团收购了位于北京及成都的两幅住宅土地，当时收购价为27.333亿港元。彼时，华润置地针对收购母公司资产行为表示，“公司利用收购获得价格合理的土地。”
          据内部人士透露，今年2月华润向中国银行等几家银行申请银团贷款时，就在考虑通过资本市场打通融资通道。当时，股市依然畅旺且未来预期明显要好于此时。而且包括绿城中国(3900.HK)、合生创展(0754.HK)、富力和雅居乐(3383.HK)在内的多家地产公司已通过配股融资。
        “当时华润之所以没有顺势而为，原因可能是公司高层认为当时的公司股价不足以体现公司资产的价值，存在低估的可能。”该人士表示，“虽然基本面是好的，但是，此时通过债权以外的手段实现融资，并不是一个很好的时机。”
而选择这一时点配股与节后华润股票走势良好不无关联。5月9日复牌后，华润置地股价反弹3.48%。
          中银国际曾发表研究报告指出，华润置地的配股计划并不令人意外。因为在2007年至2008年间，公司均有庞大的资本性支出。但支出具体体现在哪些方面，并没有明确显示。
          报告同时认为，配股将使华润置地改善净负债比率，由68％大幅降至今年底的26％，而负债比率的下降将能推动该公司增加土地储备，从而使得股价在中期受惠。该行给了华润“优于大市”的投资评级。
         高盛也认为配股前的华润负债率偏高，此次配股可纾缓其现金流压力，并将华润今年底每股资产净值预测由8.75调高至9.02港元。但同时高盛却认为，配股虽然可减低其今年的负债对权益比率，但相比其他公司仍然偏高。

港股演绎内地房企融资潮

          华润置地自2006年底开始“疯狂”融资买地。业内人士形容其不亚于当年的顺驰。
           今年年初，华润置地董事会主席宋林在针对来年公司战略时曾表态称，今年华润将投入20亿～30亿港元用于增加土地储备。但据公开资料统计，在过去几个月里，华润置地在宁波、长沙、苏州、北京、上海等地购地的支出至少在61亿港元以上。如果加上2006年11月21日，华润置地向母公司华润集团购买北京和成都两个项目，所付出的至少15亿港元现金，其略地成果数字颇大。值得注意的是，在北京广渠路和武汉的地块竞标中，华润都报出了高价。
            “‘171’号限外文件后，所募集来的巨额资金在进入通道时并不如先前畅通，因此考虑通过在国内市场拿地也是疏通财务通道的不得已行为。”中金地产分析师白宏炜表示。
          纵观近期市场动向，股市利好确实已经刺激很多房企的融资冲动。
         世茂房地产5月8日发公告，以先旧后新方式通过摩根士丹利配售约3.06亿股，每股17.88港元，所募集资金约54.67亿港元。据悉，此次配售中有8734万股是由主席兼大股东许荣茂出售的旧股，许荣茂此次有望套现约15亿港元，其余2.1846亿股为新股，集资所得将用于收购土地。
          除此之外，绿城中国，新世界中国（0917.HK）、路劲基建（1098.HK）等公司近日也纷纷公布其最新融资动作。
            据统计，不计IPO融资，内地几家主要的房地产公司在过去九个月的时间内共募集资金逾300亿港元。“市场对于内地加息没有兑现，节前备受打压的中资地产股在释放压抑之后在集体反扑。”业内人士表示。
            瑞银人士指出，中资地产股仍是值得长期投资的板块，内地房地产商不断在市场吸纳土地，公司资产净值将持续走高。

绿城中国配售1.415亿股

据《中国房地产报》 记者 刘笑一 上海报道

          5月４日，绿城中国宣布，其主要股东Profitwise与瑞银和摩根大通订立配售和认购协议，绿城中国以先旧后新方式配售1.415亿股，占已发行股本10.25％或扩大后股本9.3％；配售价为16.35元。较停牌前每股17元折让3.82％。
        直到5月7日，绿城中国开始复牌。据悉，绿城中国是次配售新股集资净额达23.09亿元，款项主要会用作发展现有项目及新项目提供资金，包括土地收购费用，余款会用作一般营运资金。

频频融资

       在配售及认购事项完成后，Profitwise与瑞银和摩根大通三名控股股东持股量将由69.09％被摊薄至62.66％。
      “债券评级和利率水平已经适当地反映了海外投资人对绿城中国乃至整个中国房地产行业的发展风险估测。”摩根大通有关人士对记者表示，“国际市场上有许多投资人愿意承受高风险来换取高收益。”
        配售可转换债券对绿城来说，已然是轻车熟路。早在2006年年初，绿城就通过配售可转换债券和私募股本成功引进以摩根大通和STARKINVESTMENT组成的国际财团，共募集资金1.5亿美元。其中1.3亿美元的可转换债券在新加坡证券交易所成功挂牌上市，另外2000万美元由绿城董事会主席宋卫平出让持有的2％的股权获得。
而自去年7月赴港上市融资3.67亿美元后，刚刚上市不足4个月的绿城中国便又开始了一次大规模再融资计划，再次发行7年期4亿美元高收益债券。
        去年公司实现64亿元销售额和15多亿元纯利，分别较去年上涨152%和141%，毛利高达42%；其中物业合同销售额高达71亿元人民币。
        引人注目的是，绿城在过去的一年中土地储备大幅增加，由原先可发展885万平方米建筑面积，扩增至1227万平方米建筑面积，比上年增加39%。据绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年透露，“目前土地储备足够未来5年之用。”

还是为了土地储备

        大举攻城略地的快速扩张，无疑会带来对资金的需求。仅去年9月29日，绿城与滨江房产联手以36亿元的高价拿下杭州“杭汽发”地块，就让人惊叹绿城登陆资本市场以来的疾行。
        并且，尽管2006年年报显示，绿城今年将要竣工25个项目，会带来125.63万平方米的销售面积。而去年已竣工的项目中，还有79万平方米可以销售，加上今年开工可供销售的131万平方米，绿城今明两年可供销售的物业建筑面积达350多万平方米，销售总金额因此将高于去年，但仅凭销售回款，是否能支撑绿城在土地储备方面的屡屡出手还是个待解的谜。
        另一方面，虽然绿城去年资本负债比率大幅下降至74%，寿柏年此前也曾否认“近期有配股集资之需”，但他仍表示，希望将负债率维持在约50%至60%的水平。
         因此，多数业界人士认为，绿城中国融资需求仍然迫切。在绿城此次再次发行可换股债券一事上，隐隐可见一斑。
        事实上，这也恰恰应了JP摩根此前的预测，“从绿城已公布的购地计划需要逾65亿元人民币的营运资金,以及有约19亿元人民币的贷款将于今年到期来看，绿城中国今年会进行一次相当大的集资。”

考验偿债能力

        然而，一位不愿透露姓名的投行人士向记者表达了他对绿城这种频频发行可转债来融资的隐忧。无论摩根大通的投资回报率还是高息债券的利润率都不是“省油的灯”。
         他的看法是，为实现高速发展而发行可转债或高回报债券，对绿城来讲，都有着近乎苛刻用以充分保护债券投资人的条款，“比如公司的举债能力、每年负债比例和现金流量不可以超过多少等诸多要求”。
        中银国际的报告则预计，绿城未来2年的资本开支，包括地价、建筑费及拆迁费，会逐年上升至66亿元及85亿元。显而易见的是，一旦绿城的发展速度低于偿债的水平就可能面临困境。
            某业内人士认为，绿城中国目前处于扩张状况，以配售新股的方式融资可以减少利息开支，提高现金流量，目前形势下仍然是一个比较周全的策略。                        

新世界中国首发可转债

据《中国房地产报》记者 宋振庆 北京报道

　　　　新世界中国地产有限公司（新世界中国，0917.HK）5月7日宣布，将发行本金总额25亿元人民币的零息可换股债券，并根据有关协议可增发至28亿元。该可转债收益率达0.75%，将于2012年到期。主要用于北京一个地产项目的开发成本融资及一般营运资本。
　　　　这已经是2007年以来，香港内地房企在香港进行的第三笔同类交易。
　　　　　对新世界中国来说，这是首次通过举债形式为房地产开发筹资。业内人士认为，经过2006年的大规模拿地动作之后，新世界中国会在今后一段时间进入开发建设阶段，也将经受更加严格的资金考验。
　　　　　据悉，本次可转债初步换股价为8.044港元。假设28亿元人民币债券全部发行，以此价值按固定汇率1港元兑0.9848元人民币全额转换，则债券将可转换为3.535亿股股份，相当于公司经扩大后已发行股本的约8.45%。换股价比新世界中国5月3日停牌前的收市价5.91港元溢价约36.1%。
　　　　3月16日，新世界中国发布2006～2007年度中期业绩，盈利升了1.07倍至4.06亿港元，营业额则增至10.65亿港元。这一业绩让之前不看好新世界中国的诸多投行纷纷调整评级，给予“买入”及“跑赢大市”等评级，目标价上调至6.73港元。受此影响，业绩发布后一个月，新世界中国的股价已经大涨了17.7%。这一涨势相比于36.1%的溢价，换股动力不言而喻，这无疑也对投资者有极大的诱惑力。
　　　　　不仅如此，这种以人民币计价、美元结算的可转债，也让投资者获得固定收益以外，还可以享受到人民币升值所带来的利益。
　　　　　尽管新世界中国复牌后股价有所下跌，但是盛富资本国际总裁黄立冲认为：“这是因为未来换股行权降低了目前投资者的盈利预期。不过，相对于配股和增发股票，可转债短期内对股价的冲击并不大。”
　　　　　此前的合生创展和中国海外所发的可转债都受到热烈追捧，也让新世界中国此次发债的前景更被业内所看好。“零息可转债对投资者最重要的吸引力在于其股票期权。”国信证券投资银行事业部副总裁谢风华也表示，成长性较好的公司可转债较有吸引力，而业绩大涨的新世界中国显然让投资者有这样的信心。
　　　　“在人民币持续升值、股市走牛的环境下，未来一段时间这种模式的可转债数量将会大幅增加。”凯基证券董事邝民彬认为。新世界中国发言人关则辉表示，目前公司在内地拥有的土地储备足够未来5年使用，并没有继续扩大的计划。而接近新世界中国的人士则明确指出，可转债所融资将会投入北京一处房地产项目的开发建设，不过并未透露具体项目名称。
　　　　　 除了可转债，REITs也被提上日程。新世界中国高层承认，公司已委任德意志银行为财务顾问，正在研究分拆旗下物业以房地产信托基金形式上市的可能性。
　　　　　5月9日，新世界中国入选外资房地产开发企业综合实力前十名。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　编辑：龙美好