陆家嘴集团4月28日公告称，该公司将向中国石油化工集团公司协议转让塘东北块TD-1地块土地使用权，转让金额15亿元，土地建筑面积约15.75万平方米，规划为商务办公用地。

        相关资料显示，该地块位于张家浜以南、杨高路以东、花木路以北、锦康路以西。是陆家嘴在塘东北块住宅商品房建设项目的一部分。有关该地块的规划参数，最终以政府规划管理部门批复为准。

       “该幅土地使用权的转让是公司的主营业务，将为公司带来一定的经营业绩。”陆家嘴董秘毕海琳表示，“按照长期发展战略，公司将有步骤地把握具有增值潜力的地皮的转让时间。”

        陆家嘴集团目前拥有逾200万平方米的土地及项目储备，包括土地储备逾150万平方米，以及约60多万平方米在建、拟建租赁项目。

东方证券的一位分析人士认为，陆家嘴拥有巨量土地，而近年地价上涨较快也使其土地储备溢价显著。 “此次转让地块使用权无疑可以给公司带来巨大的收益。而这一新售地块的结算，将使陆家嘴盈利能力指标有望平稳走高。”

           长期以来，陆家嘴集团以其“特殊身份”扮演着一级土地运营商的角色，而其拥有的垄断性地产资源早年即成为国际资本竞相追逐的对象。增值效应已使其获得了巨大的利益，并成为公司后续发展的原动力。

         然而，土地出让模式的转变，使得一级开发商生存之本显然难以再继“批租”的渠道，诸多昔日的一级土地开发“垄断者”如古北集团、陆家嘴集团等已经开始不再“慷慨解囊”，而是转向“自种自收”之路。

          事实上，从去年年初陆家嘴就开始尝试主营业务的转型，试图改变陆家嘴向以“卖地为生”示人的感觉。“陆家嘴集团将从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业并进行租赁，通过租金收入来获得长期收益”，陆家嘴集团总经理杨小明称。

         据杨小明透露，陆家嘴集团旗下三大甲级写字楼项目——陆家嘴金融中心大厦、陆家嘴开发大厦和钻石大厦将在3年内陆续竣工。此外，陆家嘴集团另持有建成物业15万平方米，规划中项目30万平方米。加上与和记黄埔合作的“世纪大都会”16万平方米的竣工面积，陆家嘴集团的商用物业将超过100万平方米。

          “这些商业项目毛利率预计将高达60%~70%，为公司带来稳定的现金流和高收益。”杨小明说，而租赁经营业务在陆家嘴收入中比重将最终提高到55%左右。而“十一五”规划中上海明确建成国际金融中心的定位，能够为这一区域商用物业长期稳定的出租回报提供保证。

            上述东方证券人士则为记者提供了这样一份数据，今年陆家嘴有共14.7万平方米的5个商业及办公项目竣工，可贡献的租金收入预计可达3亿元左右；而明年竣工量更高达25万平方米，年租金收入预计可达7亿元左右。

        “这样看来，陆家嘴将在国内商用物业持有公司中占据龙头地位。”该人士说。

         “以当前陆家嘴板块优越的地理位置，建成后其租金收入将相当丰厚。”仲量联行中国区董事陈立民则指出，仅就陆家嘴金融中心大厦一个项目，由于陆家嘴甲级写字楼租金已超过1美元/天/平方米，其利润就可想而知。

        然而，业内人士分析预测，陆家嘴的众多写字楼物业可能与2008年竣工的环球金融中心及新鸿基商业地产项目集中上市。届时到来的浦东甲级写字楼供应高峰，会使租金回报有所回落。随着物业租赁业务比重逐步增加，能否妥善经营这一业务板块对陆家嘴来说也将是一个全新的挑战。

         而毕海琳向记者透露，从整个地产业务的“链条效应”而言，虽然自行消化手中的土地将使盈利和回报更为稳定，但受制于拆迁成本的不断增加，陆家嘴手中40万平方米储备用地的整理费用将高过按市价售出后的企业收益。在业内人士看来，这可能是近期陆家嘴向中石化集团转让塘东北块的原因之一。

        “鉴于公司目前土地储备大大超出自身建设需要，未来新的土地批租业务，公司仍会有计划地推行，一段时间内，土地批租业务也仍将是重要的收入来源。”毕海琳表示，而对于陆家嘴剩余土地储备，“可能努力将地块原有的用地性质从住宅转为商用，提高容积率以提升地块价值。”