据《中国房地产报》记者   刘笑一   上海报道

       4月13日，瑞安集团董事局主席罗康瑞在香港出席瑞安建业有限公司（0983.HK）业绩说明会时透露，决定将瑞安建业（0983.HK）名下的停缓建项目注入一家新公司，并将于年内独立上市。

       据悉，这一新公司将由瑞安建业与Spinnaker　Gloval　Emerging　Markets　Fund　Ltd.共同组建，已命名为“中华汇房地产有限公司”，上市地点包括香港创业板在内的在海外较受认可的交易所。

        自2005年9月，瑞安建业开始从事收购停建工程项目。当时罗康瑞强调，收购现有的停建工程项目并改装出售，将成为公司未来主要业务之一。运作模式将锁定与具有专业知识以及信誉的国际伙伴组成合营企业，目标直指位于内地主要城市内、优质地段的未完成物业。

         仅仅一年半的时间，瑞安建业就已经拿下5个项目。此次这5个分别位于北京、成都、大连和青岛的项目将全部注入“中华汇”，包括住宅、写字楼和购物商场，目前项目的总楼面面积约42万平方米。净资产约23亿元人民币。

         “除了注入现有停建项目外，瑞安建业还将斥资11.9亿港元认购新公司的股份，拟持有不低于35%的股权。”罗康瑞称，“新合作伙伴则将投入约3.9亿港元认购新公司股份。”

         在罗康瑞看来，很多国际机构投资者对中国的停缓建项目相当有兴趣，但以往只能逐个项目谈合作，而分拆上市则方便其入股，资金运用也更加灵活。

事实上，摩根大通、Spinnaker、Value　Partner等国际投行此前都已在瑞安建业收购中闪现身影。

         2005年9月，瑞安建业与摩根大通牵头组成的财团收购大连希望大厦全部权益，目前这一总楼面面积8.8万平方米的甲级写字楼已竣工。北京华普大厦亦被瑞安建业与摩根大通组成各持50%权益的合资公司纳入囊中；而青岛的中环国际广场也是牵头国际财团共同投资，瑞安建业拥有50%权益。

        “瑞安建业现有的数个停缓建项目，内部回报率不低于40％，新落实项目的目标回报率则不少于25％。”罗康瑞透露，“为控制风险，瑞安建业一般选择在项目的后期介入。比如大连希望大厦收购时，只剩下机电及装修工程，预计9至12个月内就可全部竣工。”

          瑞安建业行政总裁黄月良透露，大连希望大厦购入成本连包装费用预计8000元/平方米，按现时的市场售价，早已超过当时的目标价1.3万元/平方米。而当时摩根大通亚洲特殊投资部主管Christopher Nicholas也表示，该项目收购价格“非常理想”。

         但这次将项目注入“中华汇”并拟打包上市，显然意味着瑞安将可能不会把这些项目零散出售。

       “至于整体出售还是留作投资出租将视项目情况而决定，瑞安计划保留部分商业及办公楼作长期投资，巩固现金流与经常性收入基础。”黄月良告诉记者。

显而易见的是，罗康瑞旗下的瑞安建业与瑞安房地产业务已经各自形成了鲜明的主线：瑞安建业经营收购停建项目改装，瑞安房地产则以市中心大型旧城改造为主攻方向。

         而去年开始，瑞安建业的原有主营业务——水泥和建筑工程也在逐渐淡出。前者是去年首次扭亏为盈，后者的盈利贡献也仅为3700万元。瑞安建业的2006年年报显示，去年的主要赢利仍在于因持有瑞安房地产17.8%的股权，因此凭借瑞安房地产的上市带来将近30亿元的收益。

         “今后‘中华汇’将专注在内地二线城市收购因陷入资金困境而搁置的大中型停缓建物业项目。”黄月良表示，“目前正考察另外4个此类新项目，希望在半年内将项目楼面面积增至100万平方米。”

        就在4月12日，瑞安建业又收购北京华普中心3期若干单位升级工程，包括住宅及零售物业，总面积25500平方米。而北京的圣元中心、成都的汇通大厦也将于今年底前竣工或开始发售。

        “随着地产调控的深入，内地的中小开发商将面临更大的资金链危机，未来将会出现大量的烂尾项目，这正是外商切入内地房地产市场的绝好时机。”第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬说，“在这场抢滩不良资产处置的淘金潮中，瑞安与众多海外投行和基金的密切合作关系，也将使其处于有利地位。”