目前我国在用电梯数量已达80万台，其中使用年限在10年以上的电梯就有好几万台，而且都急需改造更新。面对越来越大的电梯改造的市场，我国还没形成一套统一规定，电梯改造市场迄今出现不少问题。

        旧楼电梯改造过程中产生的费用也成为改造的紧箍咒，使本已成熟的技术缺乏用武之地。为扩大市场，各地乃至一些知名品牌的电梯公司对此都进行了一系列探索。

 

 

 

有前景没“钱”景破局之道在新政

 

据《中国房地产报》  记者   吴林   北京报道

 

        为了解中国旧电梯改造市场情况，本报记者进行了多方采访。现实是，各大公司都认为，电梯的维修保养及改造是一个巨大的市场。但资金筹措困难，已被业内公认为旧电梯改造的最大阻碍因素。正如中国电梯协会网站的论坛上的一篇帖子在论及中国旧电梯改造市场时写道：“前面一片光明，只是难以开发。”

          这篇文章罗列了4条理由：目前国内在用的电梯使用年限在10年以上的超过4万台；住宅用户资金分摊问题难以解决，所以目前办公楼和宾馆的改造较多；新梯价格越来越平，而改造的产品开发慢而贵；国内情况（包括电梯用户的意识）不如外国。

 

世界电梯巨头看好改造市场

 

         旧电梯的维保和改造，林径（化名）做了十几年。他给自己定了一条规矩：“有多少钱，干多少事。”

          “有的电梯已经不符合现行安全标准，但由于业主不愿意出那么多钱，只好局部更换零部件，消除安全隐患。” 他解释道。另外，在向物业公司揽活时，他也非常谨慎，以避免干完活却收不到钱的窘境。

          在过去的这些年，中国电梯市场的增长速度已引起世界的瞩目。专家认为，在未来的几年以至更长的时间内，这个市场会迅速增大。但林径的体验却说明，资金筹措困难，给这个潜力巨大的市场蒙上了一层阴影。

             与阴影相对应的，是电梯业各大公司对旧梯改造市场的乐观表态。

           早在2004年，蒂森克虏伯电梯集团亚太区CEO海默特·穆勒就在其位于上海的全球技术服务中心运营仪式上表示：“上海的旧楼房改造对于打开中低档电梯市场是个很好的机遇。”他建议，7层左右的多层楼房可以采用外接电梯，最后再把楼洞打通，这样的费用大概在40万元人民币左右。

          2006年，日本东芝电梯株式会社社长下野政之向本报记者表述了相同观点。他甚至认为，作为中国电梯市场的“后起之秀”，东芝电梯借助旧房改造的契机，可能会赶超在华市场份额领先的奥的斯、三菱。

               西子奥的斯副总裁程礼源也说：“不仅在中国，在世界，旧电梯改造也是巨大的市场。”他举例说，巴黎埃菲尔铁塔就是很成功的旧电梯改造案例。

除了这些世界上的电梯巨头，国内的电梯企业也把旧电梯改造视为一种趋势。另外，还有一些规模不大的公司也在念着维保和改造的“生意经”。林径的公司便是其一。在旧电梯回收的环节，也大有文章可作。

 

资金缺口难补

 

           在采访国家电梯质量监督检验中心副主任马培忠时，他向本报记者表示，目前改造或更新电梯，技术上是完全没有问题的，难点在于政策和资金。

           程礼源告诉记者，北京市前三轮的旧电梯改造推广得比较好。据悉，北京市曾由政府督办落实过一批旧梯改造，最后在2006年7月1日前更换完成825部电梯。

         北京首开集团旗下亿方物业公司老旧小区的159部电梯，目前已有89部完成了改造。亿方物业公司电梯分公司经理郭建新说：“集资是非常艰难的。159部电梯需要集资5270万元，到位的只有528万元左右，约为总额的1/10。尽管原城开集团对其拥有部分产权的小区添补了近1500万元，但缺口仍很大。老旧电梯改造集资的道路漫长且艰巨。”

             采访中记者了解到，电梯改造集资情况比较好的是大产权单位。北京丰台区太平桥街道办曾协调对太西里48号楼的两部危旧电梯进行改造。相关负责人对本报记者表示：“小区的产权属于公交公司，但这么多年都是职工在住，公交公司也不想出钱，我们只能上挤下压。”

            亿方物业公司电梯分公司副经理王晓东分析，电梯改造集资最大的难度是产权关系复杂。比如，有些产权单位已经改制、倒闭或更名等，产权难以确认。有的产权单位出资不足或无法出资，有些产权单位的产权人则因下岗或离职等不愿意出资。

           林径做过的项目，则往往由物业公司牵头，组织业主成立业主委员会，由业主委员会逐户筹资。“这样也有困难，比如说1楼的住户往往不愿意出钱，这样一来，低楼层的住户也说不用电梯，不愿意出钱。但电梯改造好以后，有的低楼层的住户也开始使用电梯，引来高楼层住户怨言不断。”

 

破解之道

 

       目前，全国各地各自有一些针对旧电梯的政策。

         2001年，北京市国土资源和房屋管理局曾与北京市质量技术监督局联合颁布《住宅电梯使用年限规定》(北京)，建筑物仅设计一部电梯(无备用梯)的，使用时间达到15年；有备用梯达到18年，必须强制报废。

           而北京市副市长陆昊曾公开表示，对于产权单位已经解体或解散，没有能力解决旧电梯改造的，将由政府出钱。

          南京市则出台了住宅电梯维修管理办法，规定住宅电梯维修费用将由开发商提前缴纳。按照小区内建筑的具体楼层不同，一共分成4个级别，每部的维修费从20万元至60万元不等。该费用由开发商统一缴纳到一个专门设立的银行账户，以便专款专用。

           针对电梯改造集资难的问题，北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生分析，目前能够以集资的方法来解决老旧小区的电梯问题，是一个不错的方法，但是实施起来难度非常大。孟宪生建议把老旧小区的电梯维修和维护、更换等费用的收取办法纳入法律体系，比如出台相应的政策，靠政策来支持，更快地完成老旧小区电梯的维护与更新。

北京某物业公司主任则对本报记者表示，《物权法》的出台，或可为旧电梯改造的集资找到法律途径。

           北京公有住宅电梯维修相关规定今年，北京市建委发布了《关于加强北京市公有住宅电梯管理的通知》，其中规定，已售公有住宅电梯日常运行维护费由出售公有住宅楼房的单位承担，未售公有住宅电梯日常运行维护费，由房屋的产权单位承担。

           另外出售公有住宅的单位、房屋产权单位与房改购房人或使用人就电梯日常运行维护费的承担另有合同约定的，从其约定。已售公有住宅电梯维修工程费用(即指电梯大中修、改造更新工程)按北京市专项维修资金使用管理的有关规定执行。对已上市交易的公有住宅，由新购房人承担电梯日常运行维护及维修工程费用。

             根据《北京市城市房地产转让管理办法》(北京市人民政府令第135号)第十六条：“已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。”即个人购买的公有住宅上市交易后，房屋产权性质变为商品房，其电梯的日常运行维护及维修工程费用由新购房人承担。

 

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访谈：

 

马培忠：旧电梯改造与节能密切相关

 

据《中国房地产报》  记者  吴林  北京报道

 

针对旧电梯改造的问题，国家电梯质量监督检验中心副主任马培忠对本报记者谈了他的一些观点。他尤其强调说：“随着国家对节能的要求越来越高，旧电梯改造也会处处体现出环保和节能。”

中国房地产报：很多电梯企业都表示过很看好旧电梯改造的市场，这个市场到底有多大？

马培忠：目前我国在用电梯数量已达80万台。其中，20世纪90年代中期以前投入使用的几万台电梯已经服役十多年了。一方面，这些电梯的大部分组成部件已经到了或者超过了正常使用寿命；另一方面，电梯近十年技术发展迅速，从机械到电气，从传动到拖动，从能耗到使用过程中的环境保护，从当时低要求的产品标准到目前完善的安全要求等等方面，这些20世纪80年代到90年代初生产的电梯目前看来是非常落后了，确实到了改造更新阶段。

中国房地产报：但各企业目前旧电梯改造的市场份额还非常少，为什么？

马培忠：我国现在电梯年需要量已达15万台，而且还呈增长趋势。我们还是快速发展的发展中国家，新建筑物当中需求的新电梯量非常大，在用电梯的更新改造还没有占据较多的市场份额。

随着新装电梯量的逐年增加，在用电梯的数量不断加大。按照一定的正常使用寿命考虑，每年需要更新、改造的电梯数量也在不断扩大，等我们新建筑物中的新电梯需求趋于平稳时，每年需要更新改造的电梯量就会上升到相当大的数量了。

中国房地产报：您提到电梯的更新和改造，这是不是都属于旧电梯改造的市场范畴？

马培忠：电梯的改造和更新目前并没有界定清楚，实际上有些老旧电梯已经没有任何保留价值，除了导轨系统可能有继续利用的价值外，其余零部件可能都需要更换了。这种情况就不仅是改造的问题，实际上是属于电梯更新的问题。目前我们多数人说的改造，实际上也包括了更新问题。

中国房地产报：您认为制约旧电梯改造市场的最大因素是什么？

马培忠：旧梯改造或者更新的难点在于政策和资金落实。目前改造或更新电梯，技术没有问题。电梯发展到今天已经有150多年的历史，电梯技术和安全标准目前都已经很完善，用当前技术的产品去更换原来的老产品，对于电梯生产、安装企业而言，是非常容易的事情。

但是目前已进入更新、改造期的电梯，原来多是国家、单位或某组织拥有产权，或者目前房产产权已经出售给私人（家庭），原来的产权管理单位已经不复存在，这样带来的问题往往是维修、改造资金无从落实，致使许多服役多年的电梯无法落实改造。这个问题需要政府出面解决，相关政策引导以及管理方面，都需要政府以法规、规章的管理形式来引导。

中国房地产报：环保、节能已经成为当前电梯行业的热点，在进行旧电梯改造时，这个主题如何贯穿其中？

马培忠：电梯技术的发展进步就体现在节能、环保和安全上。在环保技术方面，如减少润滑油的使用，淘汰石棉等有害材料，使用污染少的油漆、涂料等；在节能技术方面，如用斜齿轮、行星齿轮传动代替蜗轮蜗杆传动，用无齿轮传动代替有齿轮传动，以及用永磁材料代替电励磁材料、减小系统内无功损耗等；另外，加装能量反馈装置，把原来需要转化为热量散发的系统动能和势能转化为电能重复使用更是节能，减小系统质量、使用新型材料代替钢铁等不可再生资源等既环保又节能。

可以说，电梯的改造应该处处体现环保、节能，同时提高安全性、提高舒适感。

 

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案例

 

快意电梯：给房屋安装翅膀

 

据《中国房地产报》  记者  吴林   北京报道

 

过一段时间，东莞快意电梯有限公司负责人打算再去一趟深圳，那里的一个机关单位住宅小区，刚由该公司加装了电梯。他们打算去拍一些照片，这个工程可以成为企业在旧电梯改造宣传中的典型案例。

东莞快意电梯有限公司营销部部长单平说：“那个住宅楼已经盖了很多年了，原先没有电梯，也没有在楼内预留井道，所以只能在楼外安装。”

他说，在楼外加装，要比在楼内安装费用大。

快意电梯主要是将永磁同步技术用于电梯制造生产上，以实现电梯节能。不过，其目前更多是针对电梯的使用磨损和安全标准实行改造。“比如，有的住宅原先安装的是简易电梯，不符合国家新的安全标准，必须进行改造。但是，由于其原有的电梯井道与我们已制造出来的产品不相适应，所以要为它量身定做电梯。技术上不存在难度，只是所需时间长一点。”单平说。

提到费用，单平介绍说，深圳那个住宅是机关的，费用也就由机关单位出了。如果是一般的住宅小区，资金就很成问题。“旧梯改造工程做得还很少，但是市场前景很好，而且会成为一种趋势。”单平非常肯定地说。

快意电梯维保事业部是广东省最大的制造商自营维保机构，拥有经广东省质量技术监督局认证的电梯安装、维保技术人员400余人，对运行于全国的5000台电梯实施维保及更新。此外，该公司还通过与意大利IGV电梯系统公司、西班牙MP集团的合作与交流，使其产品得到提升。

 

西子奥的斯：节能技术助改造

 

据《中国房地产报》  记者  吴林  北京报道

 

2年前，西子奥的斯电梯有限公司成立了一个工程中心，专门负责老旧电梯的更新和改造。公司副总裁程礼源告诉本报记者，西子奥的斯有专门的工程师负责改造部，进行旧电梯改造的技术研发。
其中一个典型工程是把北京航天城的2台三菱GPS电梯改造成西子奥的斯的OH5000系列。这2台电梯更换了控制系统、主机、轿厢，并且实现了从1.0M/S到1.5M/S的提速。另外，曳引比也被由1∶1改为2∶1。“这个曳引比的改换，就是我们为旧电梯改造专门研发的技术。” 西子奥的斯在已做的旧梯改造工程中，通过改变电梯的曳引比，把有齿轮电梯改造为无齿轮电梯等，使原来的老旧不节能电梯实现节能。
然而，与新电梯市场的增长相比，西子奥的斯旧电梯改造的市场份额仍然很小。“去年我们新装的电梯达到2万台，改造的旧电梯只是新梯的1/100。”程礼源说。
作为世界上最大的电梯公司，奥的斯在节能电梯领域处于领先地位。而作为奥的斯电梯公司在华控股子公司，西子奥的斯可引进母公司的最新技术。在奥的斯在华的众多子公司中，西子奥的斯抢先推出能源再生电梯。而也正因如此，西子奥的斯同样看重能源再生技术在旧梯改造中的前景。去年，西子奥的斯改造了200台旧电梯，营业额达到2000万元。
“中国电梯市场的增长速度确实是世界上最快的。而对于旧电梯改造市场，很多业主还不太理解，其实，这就跟汽车、自行车一样，使用久了，就需要改造。”程礼源认为，对电梯的管理应纳入计划，给电梯积累维保基金，这样，电梯的修理和改造才能有经费保证。
在中国，西子奥的斯有7万多台在用电梯。数年之后，这将是个巨大的改造市场。“在改造领域，价格的竞争同样异常激烈。香港的旧电梯改造做得比较成熟，所以，我们从现在开始，就经常派人到香港奥的斯接受培训，为日后作准备。”程礼源说。