据《中国房地产报》  记者   刘笑一   上海报道

去年下半年以来上海市房地资源局通过五次土地公告公开挂牌出让的一批土地，今年2月上旬刚刚在各开发商的争夺中尘埃落定，但这中间另一些“隐形”的地块，却正按照协议出让的方式悄然进行。

今年2、3月以来，上海市房地局连续对多幅地块的协议出让进行公示，其中不乏市区位置颇佳的一些地块。最引人注目的，当属位于上海市中心太平桥地区，占地7700平方米的“复兴中路328号地块”。

记者在“上海房地资源网”上的这一地块协议出让公示中看到，该地块规划为住宅，出让价格约1.936亿元，意向用地者为一家名为“上海复祥房地产有限公司”的合资企业。

“之所以要公示，是因为地块规划上的改变”，对此卢湾区房地局有关人士向记者解释，该地块属于太平桥整体规划，原本规划为教育用途，现改为住宅用途是公示的主要原因。

闻名遐迩的“新天地”项目就是太平桥改造项目中的一部分，而“复兴中路328号地块”正在这个规划占地52公顷、总建筑面积约130万平方米的旧区改造项目中。查看现场时，记者发现该地块的位置与瑞安集团开发的市中心高端住宅“翠湖天地”仅一路之隔，目前已经被拆平动工。

而相关资料显示，复祥房地产公司的法人即瑞安集团主席罗康瑞。“如此看来，这一地块协议出让给瑞安房地产，就是因为太平桥地区由瑞安一手改造，为此修改规划用途回报瑞安似在情理之中。”仲量联行一位人士认为。

然而，引发业内人士议论的是，该地块协议的楼面价仅为6270元／平方米，按照这一出让价格推算，其地价仅为1674万元／亩。相比之下，去年上海土地公开出让的最高单价——长宁100街坊地块则达到5088万元／亩，显然个中“差距”相当之大。

如果从其所处区域房价上来看，去年4月初翠湖天地项目中的一栋楼曾被整售予外资基金，其收购单价为4.4万元／平方米，而零售的房源销售均价超过5万元／平方米；毗邻的华府天地房源均价也达到4.5万元／平方米。

记者还注意到，该地块的容积率是4，而非“双增双减”规定的2.5。这样看来，“复兴中路328号地块”仅以6270余元／平方米的楼面价出让，算得上相当便宜。

另一幅协议出让的“龙华东路917号地块”，也是由于“规划调整”。该地块占地面积为5130平方米（原5375平方米），容积率3.75（原6.34），原为住宅现规划为商办，出让价格为61.7万元。

由上海金鸿置业有限公司受让的这一地块，楼面价竟然仅为32元／平方米，亩价仅为8万元／亩。以该地块的位置来看，地价也是相当低廉。

除了相对较低的地价外，由于从2003年8月起，国有土地的出让原则上都要进行公开招拍挂，这些协议方式出让的地块或多或少地引起业内人士的猜想。

2003年8月正式实施的《协议出让国有土地使用权规定》明确规定，同一块地有两个以上意向用地者，不得以协议方式出让。而按照卢湾区规划局有关人士的解释，“复兴中路328号地块”只有复祥房地产一个意向拿地公司。

“当初被实力开发商取得的旧区改造地块，似乎享有一些特权。”一位不愿透露姓名的业内人士指出。

“并且，规划条件是引起房地产价格变化不可忽视的因素，在某种条件下可能是主导因素。”他认为，原本是单一住宅的用地，规划用途调整为商住综合用地，但显而易见，商业用房的售价远远高于住宅用房，利润的升值空间有多大就不言而喻。

记者查阅近期的协议出让土地公示，上文提到的公示协议出让的“龙华东路917号地块”以及“中山北路3323号地块”、“漕河泾开发区西区地块”等，均是此类规划由住宅调整为商办的地块。

事实上，从去年12月到今年1月，上海市房地局还接连发布多幅国有土地使用权协议出让公示，对位于宝山、松江、奉贤、浦东新区、崇明等区县的共计300多幅工业用地协议出让情况进行公示。但其中很多协议出让的工业用地价格，都未达到国土资源部去年12月底发布的《全国工业用地出让最低价标准》中的分等级最低价格标准。

并且，由于《标准》还规定，自2007年1月1日起，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。这批协议出让的工业用地，也被业内人士疑为有关部门意图在“大限”前，将地块以协议出让的方式低价出手。

“事实上，一些城市低价协议出让土地、擅自减免土地出让金的现象仍然存在，而这会影响市场机制配置土地资源作用地充分发挥。”上海土地学会的一位人士称。