据《中国房地产报》 作者  金育松/文

日前，北京市统计局公布了2007年1~2月房地产市场运行数据，其中商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，分别比去年同期下降63.8%和23.4%。其中，住宅现房销售面积30万平方米，下降71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，下降42.4%。“链家地产”市场研发中心认为，商品房销量较低，与市场处于淡季有关，而同比出现大幅下降，主要原因在于供需两端的同时下降，不过房价并没有因此出现下跌，而是仍然保持了上涨，只不过涨幅出现了回落。

商品房供给量萎缩导致成交锐减。据北京市房地产交易管理网数据显示，2007年1~2月，北京市批准预售面积为371.8万平方米，其中住宅预售面积为243.3万平方米，同比去年分别下降33%、41%；从数据中可以看出，批准预售面积出现了较大幅度的下降，即市场上可供出售的商品房房源大为减少，供给量的减少也直接导致了商品房销量的大幅下降。

需求转移至二手房分流了商品房的交易。在供给减少的同时，商品房需求量也出现了下降，这在二手房成交量的大幅上涨上得到了体现。据“链家地产”统计资料分析，2007年1~2月，二手房成交量比去年同期上涨了39%，成交量的大幅上涨不仅因为二手房市场在过去一年的稳步发展，更重要的原因是部分需求由商品房市场转移到了二手房市场。数据显示：2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米，同比上涨19.7%，而北京市销售区县的第一名——朝阳区，截至2月底，该区现房平均价格为13133元/平方米，比去年同期上涨3908元，上涨幅度为42.4%；新房高企的价格无疑会分流部分购房者，而比新房价格低10%~20%的二手房，则成了这部分购房者的替代品。另一方面，四环内的新盘日渐减少而存量房不断增加，2007年1~2月，四环外的新开盘项目为37个，占总量的57.8%，呈现住宅郊区化的趋势；希望在城区内置业的部分购房者，只能寻求购买二手房，因此部分需求顺理成章地转移了。

虽然商品房销量出现了大幅下降，但是房价并没有因此下跌，而是仍然保持了上涨趋势；这是因为供需两端的同时下降并没有改变北京市供不应求的市场现状，市场上需求依然旺盛，良好的经济增长态势、奥运会等诸多利好因素仍然支撑着房价的上涨；不过，房价的涨幅已经出现了回落，据国家发改委、国家统计局的数据，从2006年6月至12月，价格涨幅已经连续7个月上涨超过10%。进入2007年后，涨幅出现回落，2007年1月，新建商品住宅价格上涨了9.9%，而2月的涨幅回落至9.7%。

综上所述，基本可以得出结论，经过春节的淡季后，房地产市场正逐渐回暖。从二手房市场来看，3月二手房成交量比1月上涨了29%，无论是房源及客户登记量都出现了快速增加。因此可以预见今年首个旺季的整体销量不会出现大幅下降的情况。

（作者为链家地产市场总监）