据《中国房地产报》  刘关 编译

来自新加坡、韩国、日本和美国等地的地产公司和基金，正在将新的业务增长点放置在这个新近加入世贸组织（WTO）的第150个成员国上，许多人都期待它能复制东亚国家的成功之路。

最近，越南第一家外资不动产投资基金IndoChina Land Hondings执行董事瑞科·马约·史密斯表示，在未来18~24个月内，该基金将继续募集十亿美元左右，开发项目包括在越南直辖城市岘港市附近的旅游项目。而在越南投资酒店、高尔夫球场和服务式公寓等项目的投资银行Dragon Capital也于近期表示，要加大在越南地产项目的投资。

事实上，近几年来越南政府锐意改革，投资环境已大幅改善，国际投资者纷纷寄望于这个不发达的亚洲国家。世界银行数据表明，自2002年始，越南经济增长率均超过7%；2001~2005年间，越南GDP每年以7.5%的速度增长，2006年增速则达8.2%。

市场不透明

近期，在河内举办的第二届越南投资论坛会议上，来自国际的金融财团的代表们表示，2007年越南吸引外商直接投资（FDI）将会创造新的历史纪录，有望达到200亿美元，而2006年为102亿美元。

从2007年初至今，越南吸引FDI额为19亿美元，比去年同期增长45%。

但仲量联行最近对于越南地产领域投资环境的评价，却告诫看好越南地产领域的外资谨慎行事。

在房地产市场明朗度的调查中，仲量联行给出的评价是“不透明”，等级低于中国和印度尼西亚。该公司顾问表示，越南目前的地产投资环境可谓问题多多，市场上缺乏可靠的投资信息，很难获得当地发展的详细总体规划，应对当地的官僚作风也比较困难。

世界银行支持的非营利组织全球诚信公布的消息同样让人沮丧，在其评级体系中，全球41个腐败问题严重的国家里，越南列于倒数第二位，仅有刚果民主共和国垫底。西非国家塞拉里昂和利比里亚都排到了越南前面。

另外，越南司法领域缺乏规范、程序烦琐、惩处官员腐败力度不足也会给外商投资带来不少的麻烦。

合伙人成必须

但是，在3月上旬于胡志明市召开的某个投资论坛上，越南主要城市的魅力还是给从亚洲各地赶来的地产基金管理者留下了深刻印象。这里曾经安静的街道，现在满是丰田SUV跑车，其间还夹杂着许多三轮车。许多基金的管理者都热衷于拿印度和中国与越南做比较，而其他人则表示寻找合适的当地合伙人才至关重要。

资本公司Arch Capital与菲律宾的Ayala Land 进行了合作，两家公司已经募集了高达2.5亿美元的投资基金。公司执行总裁Richard Yue 认为越南潜能巨大。他认为，“在越南，需要与有土地使用权的当地合作者合作。这与15年前的中国非常相像。”

目前在越南比较流行合作模式，越南公司提供土地，而国外资本提供资金支持。一边“出地”、一边“出钱”的合作模式的核心就是如何让双方一拍即合。而外资多担心的是，一般“出地”的公司多是没有任何开发经验，却在地产投资热潮中一夜之间摇身转变成地产企业。这些公司通常都是来自交通运输和软饮料制造等其他多种领域。

Viet Nga 公司是比较典型的开发商，它是越南Sovico国际集团的子公司，后者创建于1992年，专注于贸易投资等领域，已在全球10个国家设立了办事处，专门供应有关航空、邮政、能源和汽油开采等方面的咨询服务，曾从事俄罗斯卡车进口业务，之前曾在联合国伊拉克石油换食品的计划中出口过大米、糖和咖啡。

地产投资的狂热潮流中，此公司将业务延伸到了五星级酒店以及赌场、休闲别墅和购物中心以及位于岘港市的国际学院。在胡志明市，它正在建造12层高的办公大楼。

公司副主管Nguyen Manh Tien认为，越南的房地产市场非常有前景，尤其是这里的写字楼和公寓并不充裕，特别当外国公司蜂拥而入的时候就更不够了。他介绍，在河内和胡志明市，一些顶级写字楼的空置率已达到了历史最低点，在过去两年间已经下降了20%。租金虽然很高，是泰国首都曼谷的两倍，但收益仍能达到10%~12%，而香港和新加坡收益仅为4%~5%。

而越南本土的企业对于外资投资热情也很欢迎。很多企业希望更多的外国资本能够带来专业技能，能够帮助其以更专业的方式看待市场，并且可以从中学会如何正确估价土地价值。

Neil Thurston认为越南的房地产市场需求是巨大的，重要是如何使用这些资本。“在一个发展快速的市场里，投资需要具有灵活性。”对于越南市场不甚了解的投资者，需要在寻找当地的合作者方面花费大工夫，而当地拥有企业的公司一旦不听取境外投资者的意见，将工程选错了地址，或者是设计存有缺陷，合作也会走向失败。

政府推环境建设

然而，投资越南的前景并非暗淡无光，该国政府正在积极表现。

过去几年，越南政府不断加大革新开放力度，积极调整产业结构，推进国有企业股份制进程，大力吸引外国投资。2006年7月1日，越南正式颁布实施了内外资统一的越南《投资法》，国内外投资者将在同一法律框架下生产和经营，努力争取行政审批手续实现“一个窗口”服务。与此同时，越南还不断放宽外商投资项目审批权限。

最近的动作也比较具有实质性帮助。3月19日，越南国家自然资源与环境部部长Mai Ai Truc表示，该部门正在提出一项同等对待境内外投资者的议案，并将马上提交给国会，议案旨在使境外投资者在写字楼和公寓的开发上参与到土地使用权的拍卖活动中。

“我们力图消除境内外投资者之间待遇的差别，为各类资本在越南创造一平等的竞争环境。”他同时表示，该部门会建议外国企业可以控制一些当地破产企业廉价出卖的地产项目。“如果该议案得以通过，境外投资者和境内投资者的待遇将会相同。”他希望新修改的法律可以鼓励更多的境外投资者到越南来投资，尤其是在住房、港口、机场和交通基础设施建设方面。