据《中国房地产报》  记者   马琳   北京报道

一年多来异常低调的顺驰不动产频繁传出“承包”经营的消息，而最新的消息是顺驰北京不动产二手房门店已经全面由直营转为承包。

据顺驰不动产北京公司市场拓展部人士介绍，目前北京126家顺驰店面已全部对外招商，其中有90多家店面的经营权已由内部员工取得，自3月5日开始，另外十几家店面开始对外招商。

而承包模式所涉及的还包括上海、天津、南京及武汉等城市的顺驰不动产。

对于顺驰不动产经营模式的转变，有业内人士指出其是在为退出代理市场做准备；也有人士指出，顺驰不动产的迅速扩张加大了对资金的需求，但随着顺驰置地的调整，在资金受压状况下，承包策略的出现不仅可以维持其全国扩张后版图的完整，也可以继续保持其顺驰不动产的品牌。

合作经营

按照顺驰不动产北京公司的介绍，顺驰与经营者是合作伙伴，在合作经营过程中，顺驰不动产将提供类似“保姆”的服务，包括提供店面、网络资源、工作人员及权证服务等。而承包者需要缴纳2万元的保证金（合约期满后可以退），并承担房租、经营费用，同时每个月向顺驰交纳一定的管理费，根据地段和门店情况不同，管理费从1万元到2万多元不等。

而外部承包人员需要经过严格的审核，一般要求有从业经验或业内人脉。但在这一过程中，门店只负责业务操作，而交易资金则需要在总部完成，总部在扣除管理费用后，将剩余的代理佣金返还给门店。

据其市场部人士介绍，承包者可以独立注册，拥有独立经营权，但要在顺驰统一的战略运作下进行经营。

而在北京公司之前，上海近70家门店80%以上已经找到了承包者。“在顺驰进入的城市中，80%都将采用这一模式。”其北京市场部人士表示，“而公司今年的计划是通过承包经营的裂变与新开店面使顺驰不动产北京店面增加到280家。”

对于顺驰不动产模式的转变，业内人士分析，其经营方式不同于加盟，也不同于直营，只能是“承包经营”。“尽管这一模式在国外市场有案例，但在国内市场还有些超前，存在一定的风险性。”

但对于“直营转承包”的说法，北京顺驰不动产经纪有限公司总经理雷海荣却极力回避，指出顺驰此举是合作经营。“顺驰并没有放弃直营，仅是在经营模式上有所创新，意在鼓励员工创业。我们是用规模获得利润。”雷海荣表示。

资本困局

而将打拼下来的成果转手相让代价似乎有些大。顺驰(中国)不动产网络集团始建于1994年。2003年5月，公司开始了全国化战略布局。短短数年，顺驰不动产已经进入40多个城市开出了1200多家店面。其扩张速度与态势曾令业界侧目。

而在2005年8月份的软银和凯雷公开注资顺驰不动产的新闻发布会现场上，顺驰集团董事长孙宏斌称非常看好国内二手房市场，并表示“未来5~10年，中国二手房市场有可能超过一手房市场。”而在此之前其一直酝酿着让顺驰不动产到美国纳斯达克上市。

仅仅时隔一年多的时间，顺驰不动产却向外发布了对外“承包”的消息，意欲何为？

顺驰不动产北京方面的解释是，直营体系下，经常面临这样的情况，即少数店面是主要的利润贡献单位，一部分店面维持平衡，一部分店面处在亏损状态。针对此类状况，顺驰不动产决定推出合作经营模式，鼓励员工创业从而增加企业利润。

而业内人士则认为：“承包与直营比起来，可以节约大量资金，顺驰不动产此举应该是出于资金方面的考虑。”

去年9月离开顺驰不动产北京公司的一名中层人士表示，顺驰不动产此举应该是资金受困所致。在宏观调控与公司快速扩张的影响下，顺驰置业（即顺驰不动产）已经出现亏损情况，北京公司有一个月的收入仅是业内知名公司的1/10。包括北京的店面自2005年达到100多家后一直没有增加，2005年到2006年初，其店面规模仅次于中大恒基，位列第二，而目前链家、我爱我家的店面数量都已经超过顺驰不动产。“现在也已经关闭很多城市的店面。”

一业内公司人士也称，在考察城市的过程中发现，顺驰不动产在天津、南京及杭州等城市的业务在收缩。

“但主要的原因是现在没了顺驰置地，顺驰置业就没什么意义了。因为一直以来，顺驰就不是以经纪作为赢利的，置业就是起到一个广告牌和资金沉淀的作用。”上述人士表示。

“业内流行的说法便是顺驰置业将软银和凯雷的注资拿去做开发。若没挪用，只是现金收房应不会造成资金问题，因为二手房的流通速度很快。”北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟表示。

一直以来，为了取得更大的市场效益，“顺驰系”一直在市场中推行一二级市场联动，在进入某些城市之前顺驰不动产总是打头阵，这样可以积累客户资源、扩大广告效果及积累资金，为顺驰置地的进入打好基础。

尽管顺驰置地与顺驰不动产都曾在公开场合及媒体上表示，二者是两个独立运营的公司，“但二者毕竟由一人创办，总会有联系。”

但转变经营模式能否解决顺驰不动产面临的局面还是一个未知数。业内人士指出，从财务角度分析，1万~2万元的管理费仅能维持店面盈亏平衡。“这是过渡性政策，一旦资金达到平衡后，将会有新的动作，或是加盟或是直营。其投资方也不希望其收入状况仅是收支平衡。”该人士说。

对于顺驰不动产所举，记者一直联系天津顺驰总部，但均未有回复。