据《中国房地产报》  见习记者  张晓赫  北京报道

尽管只有28天，且正值春节长假，2月房地产信托还是向大家交上了一份较为满意的成绩单。

继1月份略有回暖，2月房地产信托继续保持上升势头。用益信托工作室最新数据显示，据公开资料不完全统计，上月内地信托公司共推出46个集合资金信托计划，发行规模为60.2亿元，其中房地产信托产品11个，规模为15.66亿元，分别占当月总额比重的23.9%与26.0%。相比1月，2月房地产信托在数量与规模上都有超过了10%的增幅。

“2月份国内信托产品发行依然热度不减，尤其房地产信托保持了回升势头，上个月发行量和规模均列第二位。”用益信托工作室李旸对2月房地产信托发行情况感到欣慰。

北国投中二月花魁

在2月众多的房地产信托产品中，最引人注目的非北京国际信托投资有限公司（下称“北国投”）莫属。

2月房地产信托产品有7个属于商业物业，但贷款依然是房地产信托资金运用的主要手段。统计数据显示，2月贷款类房地产信托为7个，贷款规模5.9亿元，分别占当月全部房地产信托的70%和41.09%。在这其中，北国投以交易结构完善的“北京太平洋国际大厦投资项目集合资金信托计划”（下称“太平洋项目”）与“置换”加“预售”结合的“万象新天II集合资金信托计划”（下称“万象新天项目”）脱颖而出。

其中“太平洋项目”以“年股权投资＋财产收益权转让＋可转换权证”创新组合资金运用方式受到好评。据了解，太平洋国际大厦投资项目集合资金信托计划期限约为3年，根据投资者认购金额规模不同分为优先级受益权与次级受益权。信托资金以股权投资和购买太平洋国际大厦（下称“大厦”）特定物业收益权的方式投入到新成立的项目公司，由项目公司用于大厦项目拍卖价款等支出。

该产品在设计上，采取了并购方式来吸纳信托资金的方式，即该产品由原项目公司发起，但由北国投控股，属于真正的股权投资项目产品。该项目负责人吴庆斌表示：“通过并购方式成立新的没有任何债权债务的项目公司，可避免因原项目公司可能存在复杂债权债务关系而导致的不利因素，有利于理顺各种法律关系，获取优良的收租物业。”

另一项目“万象新天”在采用购买与贷款相结合方式的同时，则通过预售房的资产置换为开发商另辟融资蹊径。该项目经理介绍，此计划运用信托资金，向北京天鸿房地产开发有限责任公司（下称“北京天鸿”）购买位于北京市朝阳区常营乡万象新天项下的部分房产以用于万象新天三、四期的项目建设。在信托计划成立之日起十个月内，“北京天鸿”可向北京国投申请以万象新天未销售的但已获得预售资格的其他房产（以下简称“置换房产”）置换。合同到期时，北京天鸿则退还购房资金并支付约定的资金占用费等。

针对这两款产品，李旸分析：“与银行提供贷款相比，在做贷款类信托产品方面，信托公司自身无竞争优势，且风险较大，此两款都是在产品设计创新上用力，通过并购等方式把信托资金控制权把握在信托公司手中，大大加强产品的安全性。”

“优质的开发项目也应该得到创新的信托产品支持，这些产品有一定借鉴意义。”一开发公司副总经理谨慎表示了对“置换”加“预售”信托模式的欢迎。坊间认为，北国投的创新直接给了开发商一个融资启示，在无形中拓宽了优质项目的融资渠道。

北国投年前在房地产领域发力并不大，而仅在2月就连发两只信托。这种一边考虑产品安全性，一边体谅开发商心理的设计，不得不让市场注意到其在房地产领域的下一步动作。

李旸分析：“尽管近期的重组使北国投未来发力方向存在不确定性，但房地产一直是北国投的优势领域，应该不会放弃。”而吴庆斌也表示：“北国投此次推出该创新类型信托产品旨在长远考虑。以并购方式取得关系比较复杂的物业也是为北国投正在准备的基金化信托的资产池拓宽了寻找物业的渠道。”

缓慢复苏

正如前述，尽管有着北国投为代表的优质创新房地产信托产品，但2月份的资金运用方式还是以贷款为主体。统计数据显示，2月份贷款类房地产信托为7个，贷款规模5.9亿元，分别占当月全部房地产信托的70%和41.09%。

而这一类信托产品正是自３月１日来实施的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（新修改的“两规”）所限制发展的。根据规定，信托公司贷款类信托项目占比不得超过30％。这将促使信托公司不在以贷款作为主要业务模式和盈利模式。

根据信托产品的申报审批制度，1月与2月的信托产品早在半个月至一个月前就申报了。今年前两个月房地产信托的缓慢复苏，还尚未受到新办法的影响。

“根据法律法规影响展开的滞后性，在3月和4月新法令实施效果将具体体现，尤其是对中西部的中等信托公司。届时地产信托也会随信托总数的下降而减少。”而李旸则透露，“截至3月中旬，收集到的信托产品数据已明显减少。”

而许多中小信托公司在面对信托新政时，多选择三年过渡期。业务受限，再加上创新实力有限，这些公司的生存也将渐渐举步维艰。

一位信托公司信托部经理认为：“创新业务并不是每个房产项目都能适用，每个项目都要具体分析，而很多中小信托公司目前并不具备很好的创新实力，在未来短时期内信托产品会略显平缓。”