据《中国房地产报》  记者   王晓伟   北京报道

招商局地产控股股份有限公司(招商地产，000024.SZ)3月20日公布的年报，给出了一份业绩答卷：2006年实现主营业务收入29.39亿元，同比增长10.53%；主营业务利润为8.9亿元，同比增长37.3%；实现净利润5.68亿元，每股收益0.92元，净利润同比增长34.71%。

与此同时，招商地产也搭上了万科、保利、金地等一线地产商定向增发的快车，计划以每股20.77 元的价格向大股东蛇口工业区定向增发1.1亿股，预计募集资金23 亿元。

对于本次募集的资金，招商地产公告称，将其用于收购深圳招商地产5%股权、收购新时代广场写字楼、收购美伦公寓土地使用权，并开发建设海月华庭以及南京仙林（1～2期）项目。上述投资需要24.45亿元，不足部分将由招商地产自筹。

“此次定向增发方案给上市公司注入了商业地产和土地，增加了其项目储备和资金，有利于提高其成长性，总体方案可接受。”国金证券房地产分析师曹旭特指出。

独家认购掌控股权

招商地产本次年报显示，2006年各项业务合计主营业务利润率为30.28%，比上年增加5.91个百分点。这主要因为除出租物业的利润率有所下降（由于新增物业花园城中心在当年投入使用，相关前期开办费在本年一次性转入成本及前提推广费用较大）外，其他业务利润率均有所提高，其中房地产开发与销售业务利润率达到36.35%，比上年提高11.49个百分点，这主要得益于销售单价的上涨。

由于公司预计用于土地和工程建设的资金需求为65亿元，估计产生资金缺口约30亿元。为了满足公司未来的资金需求，公司将加快销售和建设速度，充分运用财务杠杆进行债务融资，积极寻求战略合作伙伴，继续推进资本市场的融资计划。本次向大股东蛇口工业区定向增发1.1亿股，预计募集资金23 亿元。

而收购的资产质量，招商地产的高管认为资产优质。“比如收购深圳招商地产5％股权，动作虽小，但深圳招商地产是上市公司最主要的开发子公司之一，完成此次收购意味着上市公司将全资拥有深圳招商地产，充分反映了大股东扶持上市公司进一步做大做强的决心。”他介绍，此次注入的蛇口新时代广场写字楼，毗邻香港西部和深港西部通道，写字楼租金和出租率高，拥有良好品牌和客户影响力，是一块优质物业资产。蛇口美伦公寓的土地，地理位置优越，已有一定品牌，该地块开发后，可留作出租持有。

值得注意的是，在招商地产此次定向增发中，蛇口工业区将以现金独家认购本次发行的全部股份，而相比之下，其他上市房企多是面向不超过10个机构投资者发行。

在曹旭特看来，这主要是出于控股权的考虑。

“如果增发完成，蛇口工业区的持股比例将由2006 年底的44.58%提升至53%，达到绝对控股地位。”

事实上，自股改以来，蛇口工业区一直对股改中持股比例的削弱念念不忘。自2005年8月11日至2006年10月12日整个增持期间，蛇口工业区及其控股股东共计增持招商地产B股2946.15万股，占招商地产股本总额的4.76％，使其持股比例回升为44.58％。

而此次增发也让大股东蛇口工业区达到了掌控控股权的意图。应该说，蛇口工业区的这种意愿与招商地产对其资金输血以及优质资产注入的意愿同等强烈，共同达成了此次定向增发方案的出炉。

优化资金链

在中投证券分析师李少明看来，本次定向增发将给招商地产带来实质性的变化。“招商地产每股账面净资产约将提升至9.04元左右，重估净资产不低于30元，资产负债率将大幅下降，盈利能力也将同步增长。”

而对于招商地产来说，此次定向增发带来的最现实的好处是优化其现金流。截至2006年第三季度，招商地产的长期负债达到36.3亿元，流动负债63.3亿元。

而通过本次增发，招商地产将能募集到资金23 亿元，扣除购买股权和资产的14亿元，可获得9亿元现金，将明显改善公司现金流，间接强化了公司的后续拿地能力。

此外，这也将增加招商地产稳定租金收入。

曹旭特指出，招商地产部分收入来自物业出租，本次收购的新时代广场和美伦公寓项目都属出租类物业，在稳定运营后，上述项目将分别贡献每股收益0.05 元和0.025 元。

财务数据的优化远远不能反映出此次定向增发对招商地产的意义。有分析人士指出，本次定向增发如果实施，将增强大股东与上市公司利益相关性。而此次增发只是大股东注入资产的第一步。

目前大股东在蛇口尚有200 万平方米开发用地，按1.5 的容积率计算可建设300 万平方米项目，作为招商局集团地产运作的惟一资本平台，集团地产资产的注入空间可以让资本市场持续想象。