据《中国房地产报》 记者 刘笑一 上海报道

 

         摩根士丹利的内地房地产战略正在转变。
         2月未，大摩被媒体曝出，其联手上海永业集团，取得上海市中心卢湾区一幅商业用地，即“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块（南块）”。
         上海房屋土地资源管理局网站信息显示，“上海永威置业有限公司”的法人代表盖斯(GarthPeterson)正是摩根士丹利的亚洲区执行董事。显然，大摩正试图从早期在中国只涉足成熟收租物业的模式逐步转向自行开发。

从保守到“涉险”

           相关资料显示，徐家汇路258弄地块规划以商业、办公和公寓式办公为主，容积率低于3.7，地上建筑面积需控制在20万平方米以内。其中南块占地面积约2.4万平方米，建筑面积预计达到10.5万平方米，以超高层办公及多层商业为主。
           而上海永威置业有限公司系由摩根士丹利房地产投资基金与上海永业集团共同成立，该公司将为这一项目投资近13亿元人民币。
           事实上，摩根士丹利与永业集团早有“姻亲”。早在2003年7月，摩根士丹利即曾入股10％参与上海永业集团开发的住宅项目锦麟天地雅苑；2004年7月，摩根士丹利又联合美国雷曼兄弟公司以2亿元人民币参股永业公寓二期。
            但颇具意味的是，此次大摩方面负责人首次作为法人代表“现身”，被业内人士猜测大摩将以更加积极的态度参与房地产直接开发领域。
            而此前，大摩更多扮演的是直接收购物业的投资角色。2005年2月，其斥资9000万美元整体收购上海世界贸易大厦；之后更是雷厉风行，仅在沪上就接连吃进上海广场商业裙房部分、华山夏都苑A栋、东海广场，今年1月还以5.3亿元收购高档住宅“永新城”，几乎囊括了包括从写字楼到服务式公寓等的所有物业类型。
          虽然以往各大基金的代理人在提到境外资金的投资方式时，都强调为了控制风险，他们不会介入开发领域，也不会购买未完工及未能收租的物业。但是大摩却一反以往在内地城市只收购成熟收租物业的保守方式，采取了更多元化甚至也更高风险的投资模式——以前所未有的进取姿态介入开发市场。
            “大摩已经对上海熟门熟路了。”曾与大摩合作过的爱梦敦置业公司副董事长朱联忠如是表示，“毫无疑问，早入手的价格比项目建成后要低。这将使它获得更高的利润回报。”
               不仅仅在上海，摩根士丹利近两年来还暗中南下广州，通过香港的合作伙伴汉国置业（0160.HK）共同持有多个广州地产项目：这些项目的总投资额超过13亿元，总开发面积超过31万平方米。其中投资额最大的为南海雅居乐附近的地块，摩根士丹利与汉国置业分别持有50%的权益，整个项目预计总投入将达到10亿元。

深度介入开发领域

          在仲量联行亚太区董事陈立民看来，外资基金在中国的投资模式可以分为三个阶段，一是几年前刚进入内地的时候，由于不熟悉政策环境及本地投资规则，所以只瞄准京沪等地的成熟收租物业。第二阶段是近两年至今开始整栋购买在建物业，当中有大部分是烂尾楼，然后重新包装后高价出售。而第三阶段，就是外资基金通过与本土开发商联手，直接介入利润更高的开发领域。
          “以摩根士丹利为首的外资基金目前正处于第二及第三阶段的过渡时期，投资方向日益多元化。”陈立民称，“在一个上升阶段的市场，高风险是可以被这些外资基金所接受的。”
虽然摩根士丹利对中国房地产的前期开发没有经验，但他们会通过选择类似永业集团和汉国置业这样的战略合作伙伴来建立风险控制体系，而在介入开发领域时，这类外资基金看中的是未来的高回报率，其目标通常是要求回报率达到60%以上。
            “中国房地产行业的‘洗牌’以及开发商的资金紧缺，为外资投资中国房地产提供了一个千载难逢的机会。”这是2006年初摩根士丹利发布的《中国房地产报告》中的一句话。在银根紧缩和融资渠道有限的背景下，海外资本显然更容易找到中国本土开发商作为曲线入市的通道，从而分享中国高速发展的房地产行业利润。
           追溯到去年4月中旬，在摩根士丹利资产服务咨询（中国）有限公司上海分公司成立仪式上，摩根士丹利亚洲主席文礼信的一句话无疑显得意味深长——“大摩对中国的总体资本投入将继续增长，并继续进行创新及有着指标意义的房地产投资。”
            文礼信所指的“创新投资”，即其今后将在内地进行各类型的全方位房地产投资，“包括上市的或私有的房地产公司、直接房地产资产以及开发项目”。事实上，这已经表明了大摩在华投资的多管齐下的意图，以及涉足自主开发的一个“华丽转身”。