——《物权法》能否解商用物业“真空”之痛

    

        不少开发商都曾经历或正在经历自己的物业因种种原因而不能正常出租、致使收益期长期处于“真空”的不良状态。尤其是写字楼和商业地产开发商受害甚深。但2007年3月即将召开的十届全国人大五次会议，对于很多开发商来说，无疑是一个利好消息。此前在2007年1月18日，全国人大常委会副委员长兼秘书长盛华仁对媒体表示，“《物权法》出台时机已经成熟，要确保在3月份的十届全国人大五次会议上顺利通过。”


        在尚未有《物权法》保障的情况下，房产置于“真空”而导致的经济损失应由谁来赔偿？若《物权法》顺利出台，能否为遭遇架空的此类开发商的房产指明买单对象？


本报就此问题邀请相关专家、律师和房地产开发商一起探讨。

    

    ◆案例回放：

    
            北京A房地产开发有限公司（以下简称A）位于北京市朝阳区某地的底商房产（以下简称涉案房产），被北京B公司长期无偿占用，A就此向北京市第二中级人民法院提起诉讼，二中院判决B公司在法院判决生效后十五日内腾空并交还涉案房产。但同一处房产却卷入了另一宗案件中。在2005年，因B公司经营期间拖欠68位债权人的债务，B公司所在区法院查封了上案中涉案房产内的全部财产，包括动产和不动产（内部装修），这一判决导致房产产权人A公司至今仍无法正常使用此房产。其间，A公司因此处房产被置于“真空”而遭受的直接租金损失高达上千万元。

    

    

    三方纠纷  物权PK债权

    

    主持人：房产无法出租的“真空”期内，物权人所遭受的经济损失究竟该由谁来承担？在类似案件中，哪些方法能将物权人的经济损失降至最低程度？

    
高富平：在我国的司法实践中，广泛采用了允许查封后对于查封物进行使用的措施。简而言之，就是在房地产查封实施后，仍允许债务人对该查封的房地产进行利用，这种利用包括自己使用以及设立使用权交付给他人使用。具体到本案，就是允许屋主将该涉案房产用于出租，以获得租金。因此，在因原承租人堆放物品、法院查封导致房屋所有权人的实际损失，就应由原承租人承担。我认为，若想将物权人的经济损失降至最小程度，必须加大法律执行力度，尽快清除动产，排除妨害，恢复原屋主的占有权。

    
姚克枫：依据合同的相对性，68位债权人肯定不能承担A遭受的损失，因为68位债权人没有与A公司签订合同，没有义务；同时，因为B公司在使用A物业时并未与A签订任何合同，所以B公司也不应承担损失。虽然二者均不应承担A所遭受的损失，但依据“若执行发生执行费用时应在执行款中优先提取”的原则，可以从拍卖B公司动产后所得的款项中优先支付A应该得到的租金。
         但本案给我们带来的一个重要提示是，在前期签订租赁合同时，A没有考虑周密。A所遭受的此种经济损失可以通过租赁合同来预先约定，或者在问题出现前就采取积极的措施预防。另外，A在租赁行为发生前也没有审查过相关企业（B公司）的资质，没有在租赁行为生效前就用其他法律手段来规避风险，也是其最终受到经济损失的原因之一。当然，关于法律执行中占用了案外第三人动产、不动产，究竟如何平衡三方利益，法律的确存在缺失的地方。
对于本案的民事问题（A与B公司），实际上通过民法通则就能得以解决。根据《民法通则》第75条的规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”再根据第117条的规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”
          但对于执行过程中如何保护合法的第三人财产的问题，即便物权法出台，也不能迅速加以解决，这还要相关权力机关细化物权法的规定，制定出更为详细的法规和司法解释。

    
顾海波：B公司长期无偿占用A的房子是事实，可以理解为B公司欠了其中一个债权人即开发商的钱，但是B公司现在不知去向，因此从其处获得赔偿不太现实，但同时也没有权利要求另一债权人即供应商进行赔偿。
            B公司的案件中因为涉及到两个债权人——开发商和68个供应商，大家都可以取走一部分涉案房产内的动产。B公司既欠开发商的钱，又欠供应商的钱，应该优先对谁进行偿付呢？还是应该平等对待，开发商和供应商应该按均摊比例拿到自己的赔偿，可以拿B公司留下的资产进行抵押。这实际上涉及到物权大还是债权大的问题，当物权和债权发生冲突时，是维护债权还是维护物权？假如物权法得以出台，这个问题就比较容易界定了。
              另外，若想降低损失，可以扣押不动产，对动产进行异地查封，如果不异地查封不动产里的物品，也应该由房屋所有权人对其进行保管，而不能采取不让房屋所有权人保管却找其他人保管的方式。
            当然，也可以把动产拉走，或找一个地方存放，需要保证不动产尽早进行正常的经营活动。还可以将不动产里的动产进行评估和拍卖，但是评估和拍卖现在还没有时间期限，在此期间若不让相关权利人使用该不动产，仍然避免不了会对所有权人造成经济损失。而且，如果采取评估的方式，又会引出新的问题：类似的情况里，评估几乎是难以实现的，首先是提供不了原始图纸，另外也没人愿意提前垫付评估费，评估机构一定是先收到钱再进行评估的。

    
陈永飞：A公司诉B公司的案件，从法律关系上来讲，属于物权法规范的范畴，依据《最高人民法院关于印发<民事案件案由规定（试行）>的通知》（法发〔2000〕26号）规定，属于第140种案由，即财产所有权纠纷，包含了财产权属纠纷及财产损害赔偿纠纷两个分项。《民法通则》第5章第1节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，其中第117条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”本案最终处理了一个诉讼请求，把案由归结为财产权属纠纷，而对财产损害赔偿纠纷并未处理。
           事实上，A在提出诉讼请求时，应在要求腾房的同时也要求赔偿损失。应当说，A在提起诉讼请求时，错误地将要求支付使用费理解为等同于赔偿损失。事实上，赔偿损失的依据是物权法律关系，要求支付使用费的依据应当是合同法律关系，但A公司与B公司并不存在合同关系。一审、二审判决均未处理使用费，与A的诉讼请求出现了偏差也有一定的关系。
A公司的房产被B公司非法占用长达两年，加上一审、二审诉讼的漫长等待，B公司非法占用A的房产达两年多。在这两年多的时间里，B公司的非法占用导致A收益权受到严重侵害，B公司应当向A公司赔偿损失。

    

    

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    《物权法》护航物权人利益

    

    主持人：据您所知，类似“我的房子我不能使用”的案件是否具有普遍性？写字楼和商铺都需要通过出租获得收益，这两种物业类型是不是更容易发生此类纠纷？若在3月份召开的十届全国人大五次会议上，《物权法》得以审议通过，对类似本案的物权人能否提供更多保护？哪些条款可能会更好地解决本案？

    
高富平：“我的房产我不能使用”，多是因为自己的房屋受到他人不法侵占。在此情形下，房屋所有权人可以要求侵占人返还房屋。在A诉B公司一案中，实际上法院已经支持了原告的主张，判决“B公司把所租房屋腾空后交还A”。现在A不能恢复占有使用房屋，只是在法律执行中存在一些问题。因此，此类案子，借助现行法亦可恢复属于自己的物（房屋）的占有使用权。当然，《物权法》出台之后，有助于权利人在遇到侵占之类的行为时，更好地行使权利，因为《物权法》明确了不动产权利人的返还原物请求权，且明确规定，不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。因此，若依据物权法的规定，在A由于法律判决得不到有效执行而遭受损失时，仍然可以提出赔偿损失的请求。从这个意义看，物权法为人们提供了更好的保护，为权利保护提供了明确的救济规则。

    
姚克枫：在我国，对案外第三人的相关合法权利的程序性保护和实体性救济，在执行程序中都还是比较薄弱的环节，所以此类案件在实践中经常出现，这主要是由执行难所引起的。但不能就此认为，为了达到执行的目的，可以以损害第三人合法权益为代价，而这也正是导致本案当事人A公司财产受损的一个原因。
           在实践中，主要是出租房屋的业主的物权容易受损。相对民宅来说，写字楼和商业楼出现这种现象会更多一些，因为写字楼一般都出租给商户，商户一般是企业，企业是社会活动中的经营者，它通过商业往来会与不同的企业有债权债务关系，一旦因商业风险或者其他原因导致债务积累，最终导致诉讼，就可能发生上述案件中出现的问题。因此，个别信誉不太好的商户会给商铺、写字楼的产权拥有者带来麻烦。
         《物权法》草案是在现行民法通则以及其他相关法律有关规定的基础上制定的，《物权法》草案对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害以及损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。但物权法生效以后，也不一定能为此种现象埋单。因为物权法只是原则性的法律，在具体规定还未细化以前，要解决这一问题仍然会存在很多困难。

    
陈永飞：依据物权法理论，A诉B公司一案涉及到两大类型的权利：物权请求权和占有权保护请求。按照物权法草案第36条的规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。”物权请求权的实现是一个非常简单的程序，它的要件只有一项，就是物权的存在，只要存在物权就可以要求返还原物、排除妨碍、消除危险。被告要进行抗辩，就要以有权占有为前提，只要这个前提是成立的，被告就可以不返还；如果被告的妨碍是合法的，被告也可以不排除，这就是物权请求权。而占有人在其占有被侵夺时，可以请求返还其占有物，占有被妨害时，可以请求除去其妨害，占有有被妨害之虞时，可以请求防止其妨害，此三者合称为“占有保护请求权”。关于占有，物权法草案用了一节来阐述相关规定。依据《物权法草案》，关于非法占有他人物权，将会有更进一步的明确的保护规定。

    
顾海波：我认为，此案对开发商造成的损失不仅是“真空期”的，开发商未来的收益也会存在隐患。因为继B公司之后，A将商铺出租给其他商户，也有可能出现此种情况。另外，房子虽然是开发商的，但装修却不是开发商的。因为承租的公司有可能对所租用的商铺进行装修而使开发商的房屋得以增值，房屋和装修这两种物的合并，成为了一个本案里更为复杂的物权问题。
           作为开发商，我一直期盼《物权法》出台。一个真正法制健全的国家应该是保护所有者权益的。有一种说法是《物权法》更多是保护穷人的利益，我认为不论穷人还是富人，都应成为物权法平等保护的对象。物权法公布以后要触及到一些人的利益，触及到一些部门的利益。我认为首先维护物权所有人的权益，其他的问题要通过诉讼的方式来解决。
但是现有的《物权法》草案还是比较虚。在其第42条中规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以追求损害赔偿，还不够具体。希望《物权法》出台后能对这个问题加以具体化。

    

    

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    现行法依然适用

    

    主持人：在《物权法》未正式出台之前，现行的哪些法律可以暂时解决本案所涉及的问题？2007年还会有大量的商业地产放量，由于法律上的空白，商业地产可能会出现哪些物权方面的纠纷？如何减少可能的纠纷？

    
高富平：在《物权法》出台之前，A诉B公司一案适用《民法通则》等有关规定。实际上，“商业地产”产生的物权纠纷，主要是由存量土地使用出让或转让引起的。一般来讲，在土地使用权出让中，主要涉及政府与出让人的出让法律关系，仍然要适用现行的《城市房地产管理法》、《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》等规定。而存量土地使用权的交易则涉及两个民事主体，可能会有物权法适用的余地。当然即使如此，仍然会涉及所交易土地使用权是否具备可交易性（比如是否补办了出让手续或获得批准等）的问题，而这些情况仍受现行法的调整。因此，现行法只要不与《物权法》冲突，仍然都适用于房地产交易。因而，遵循现行法仍然还是避免纠纷的上策。

    
姚克枫：《物权法》草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径来加以解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产损毁的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权的行为，除了要承担民事责任外，违反行政管理规定的，当事人应当依法承担行政责任，构成犯罪的，则要依法追究其刑事责任。
          商业地产纠纷可能会涉及以下几个问题：权利主体划分不清，权利财产内容划分不明，权利财产受损如何恢复、补偿、赔偿，相关权利机关对于财产如何界定，风险损失究竟谁来承担等等。更为具体的会产生纠纷的细节问题必须在其出现以前就预测到，否则一旦出现风险、而法律在相关方面的规定不明确，就会导致受损以后无法确定承担赔偿责任主体的问题。
            因此，我建议企业、商户在签订相关的租售协议之前，应考虑相关风险、企业信誉，通过法律手段最大化地去规避风险。权力机关，则需要尽快完善相关法律，细化相关条款。