据《中国房地产报》 张小梅 编译

 

          俄罗斯的房地产正在经历飙升突进的快速发展时期。连续5年来，俄罗斯的房地产市场价格都延续着强劲的上涨势头，去年平均价格上涨了70%。莫斯科市中心带有三个卧室的公寓价格超过了100万美元的标志线，而这个国家的平均月收入仅为390美元，有些人开始疑惑莫斯科是否正在经历房地产泡沫。

一千亿美元产值的行业

          2000~2005年间，俄罗斯房地产市场上一手房的价格已经上涨了253%，二手市场的涨幅更是高达288%，但是同期的通货膨胀仅为189%。这种流水般的上涨已经诱惑了越来越多的俄罗斯房地产公司和银行进入房地产领域进行投资。没有人怀疑，总体而言，俄罗斯，特别是莫斯科，急需更多的住房、写字楼和商业中心。
           通过银行和寡头集团，上百亿美元注入到俄罗斯房地产市场中。根据莫斯科的俄罗斯商业信托银行数据，去年年末，建筑产业为俄罗斯的GDP增长贡献了15%。在2005年，俄罗斯建筑产业一共贡献出了1130亿美元的产值。房地产业是驱动俄罗斯经济增长的三大要素之一，去年年末，俄罗斯的经济增长率同比上涨了7%，而今年的经济增长速度有望达到7.5%。
           在试图满足无限大需求的过程中，各大公司争相加入建筑狂潮中。通过发行股票、债券等方式，投资者对建筑行业进行注资。去年，俄罗斯共有4种与投资信托相关的中期债券发行，总量4.5亿美元，另外还有18个俄罗斯卢布债券上市，总额8.5亿美元。

             为俄罗斯市民提供可负担的、舒适的住宅，曾是俄罗斯政府的四个国家目标之一——第一副总理梅德韦捷夫努力执行、推进此目标的实现，他也是下一年总统选举里有可能取代总统普京的首位候选人。
             拥有一所舒适的公寓之梦非常贴近俄罗斯人的心窝，在经历了前苏联住房短缺之后，大多数俄罗斯人仍然生活在苏联时期的国家分配的公寓里。1990年，作为俄罗斯私有化浪潮第一轮的一部分，这些房子被当作礼物分发给了市民。一家顶尖的俄罗斯市场研究公司IMS估计，超过2/3的俄罗斯家庭不满意他们现在的居所，希望能搬走。
              为了让普通俄罗斯人可以更容易借到钱去买公寓，俄罗斯政府将改革目标特别定位于财政部门，这种做法可能会是在火上浇油。去年，俄罗斯首次引入了法律来强化以不动产抵押贷款作为支持的社会安全保障系统，允许银行证券化住房贷款，而且不动产抵押贷款已经成为今年最热门的金融产品，银行的零售热情都非常高。
              去年，俄罗斯的不动产抵押贷款总额从2003年的10亿美元上涨到了55亿美元，当时不动产抵押贷款借款方式首次成为一个广泛流行的金融产品。特别是将不动产抵押贷款视作核心竞争力的银行，其提供的不动产抵押贷款资产证券化增长速度非常快：俄罗斯的国有银行VTB，是俄罗斯第二大的银行，随着它在2006年底的不动产抵押贷款资产证券化上涨了270%，高达8.75亿美元，已成为增长最迅速的领先者。
               专家认为，去年银行发放的30%的不动产抵押贷款都投入到了一手房市场，而50%~55%的不动产抵押贷款则流入了二手房市场。今年的不动产抵押贷款额有望达到83亿美元，而且有更多的资金是用来购买新房，其投入将超过二手房的投入量。

                住宅建设是经济增长的主要动力来源，而且有望在接下来的至少10年里，持续驱动俄罗斯经济发展。从2000~2005年间，俄罗斯的住宅建设量增长了44%，每年的平均增幅达7.5%，这与同期的GDP增长速度持平。但是根据俄罗斯商业信托银行的数据，在2006年，随着价值600亿美元、多达4800万平方米的住宅投入到市场中，住宅增长率加速达到了12%。这相当于俄罗斯的每个成人额外都能得到一平方米，现在俄罗斯成年人的人均住房面积是20.8平方米——低于欧洲标准的一半。
              “考虑到住宅总量中有三分之一的面积是损坏的，需要进行额外的维修，实际上俄罗斯成年人人均拥有的住房面积是13.5平方米。即使建筑行业的增长率每年高达10%，赶上西欧国家现在的水平，至少也需要花费俄罗斯人10年的时间。”俄罗斯信托银行的一位房地产分析师说。
               俄罗斯政府估计全俄住宅短缺量高达17亿平方米，以当前的建筑速度来看，需要花费16年的时间来补上缺口。
               目前，莫斯科仍然是俄罗斯最大、最有影响力的不动产市场，其住房需求量占需求总量的1/5，尽管该地区目前的新建筑活动持续保持着高速发展。但是，莫斯科不动产的价格是其他地区价格的3倍以上，总市场价值高达240亿美元，或者说占俄罗斯住宅市场价值总量的40%。根据莫斯科市政府的数据，在2006~2010年间，莫斯科的建筑公司将会向莫斯科市场中增加供应价值850亿美元的不动产，总增加量中的一半都由俄罗斯重要的房地产公司供应，主要是SU-155, Don-Stroy, Glavmosstroy, PIK, 米拉克斯集团。
               重要性排在第二位的是俄罗斯的圣彼得堡，该城市的建筑总量比莫斯科低6倍，平均住宅价格是莫斯科房价的一半。

除了巴黎，就是莫斯科

 

              俄罗斯的商业不动产部分目前是世界上增长速度最快的，2006年，估计俄罗斯的商业不动产投资额达到了30亿~35亿美元——是前几年的几倍。而且，投入的资金还源源不绝：今年投入到商业不动产领域的资金有望达到50亿美元，其中一半来自于境外投资者。
             随着住宅市场的发展，莫斯科的商业不动产市场也成为最大的房地产分支，远远大于其他的部分，同时也是欧洲商业不动产市场中最具变化性的一个市场，仅次于巴黎，其每年的增长大概可达100万~120万平方米。
              目前，莫斯科商业不动产的总量是850万平方米，包括有500万平方米的A级和B级写字楼。空置率非常低，少于3%，但是租金非常高。同样，其他各种形式的商业不动产，比如零售中心，也都非常匮乏。
              但专家表示，莫斯科不动产的价格远远超出了产品本身，他们希望价格有一个校正，可能会是在今年。尽管去年不动产价格上涨强劲，价格增长在最后一个季度里陷入了停滞。
                业内人士认为，将来莫斯科地区住宅的价格活力将会被矫正，价格将更取决于住宅的质量，取决于人口中有限的购买力（甚至包括不动产抵押贷款），现在工薪阶层的住宅价格已经达到了天花板。在商业阶层中，还有红利型不动产消费者中，也存在不动产价格上涨的潜力——供应短缺，而市场上对于高端不动产的强烈需求依然存在。
                巨大的未知因素在于市场上的投机者的数量。但是分析家相信4%~6%的公寓价格涨幅将很有可能成为现实。如果投机者丧失理性并在市场上抛售，一夜之间整个市场发生天翻地覆的变化也不是不可能。