据《中国房地产报》 记者 王晓伟 北京报道

 

           中国地产给嘉德置地总裁廖文良的新年带来好心情。
           赶在2007年来临之际，廖文良将嘉德置地在中国的零售物业打包上市，这个名为“嘉茂中国商用产业信托”（CapitalRetial China Trust，CRCT）的REIT是在新加坡上市的第一只纯粹投资中国零售房地产的房地产投资信托。

           借着中国地产概念和新加坡房地产市场强劲复苏之势，CRCT在新加坡证券交易所挂牌上市后表现抢眼，首个交易日报收1.80新加坡元（约合9.11元人民币），比IPO发售价高出59%。新加坡市场上第一个中国零售房地产信托受追捧程度可见一斑。
            CRCT现有的房地产组合包括分布于北京、上海、郑州、芜湖及呼和浩特的七个购物中心，房产总值为6.9亿元。
           在CRCT的首日挂牌交易仪式上，廖文良表示，嘉德置地打算在新加坡继续推出更多房地产投资信托，希望三年内将挂牌的房地产投资信托，从现有的四个增加到十个。
           廖文良还指出这只信托对其旗下地产资产享有优先认购权，接下来可向嘉德置地在中国的两个总值超过10亿美元的私人房地产基金收购资产。
           嘉德置地近来在中国地产市场上的势头少人匹敌，未来还将有几只REITs是中国制造？这支新加坡地产大鳄给人们预留了广阔的想象空间。
           人们从比莱的言语中似乎能读出一丝端倪。这位新加坡交易所主席在嘉茂中国信托挂牌之际表示，要把新加坡发展为一个继日本市场之后亚洲地区第二个REITs挂牌中枢。
           那么，新加坡地产先锋嘉德置地的2007年又会有怎样的演出？

           2006年7月11日，建设部、商务部、发改委等六部委联合签发了被业界称为“171号文件”的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
           “171号文件”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，这就否定了以往REIT常用的离岸结构。外资不能再用之前“越秀REIT”的模式，直接用海外离岸公司持有内地物业，然后将离岸公司上市。
             面对“171号文件”，麦格理中国物业投资银行首席投资官龚术直言在新的政策准入和门槛实施下，中国市场是否是REIT的目标产品很值得怀疑。而房地产商代表SOHO中国有限公司董事长潘石屹亦表示“171号文件”令海外基金一些即将达成的交易胎死腹中。
            “禁止离岸控股公司直接持有国内房地产，这无疑是把中国REIT到海外上市之路封死。”有业内人士指出。彼时，就有媒体传出，嘉德置地REIT因限外令生变。
不过，嘉德置地REIT最终却如约上市，并且用良好的表现封住了质疑者的嘴巴。
             据嘉德置地中国副总裁廖茸桐介绍，嘉德置地可以在“171号文件”后成功上市，主要得益于嘉德置地早在2002年就成立外商独资企业的先见之明。嘉德置地早在2002年就在中国成立了外资独资企业——凯德置地中国投资有限公司。这种外商直接投资形式（FDI）立足中国市场的战略，事后证明对CRCT的成功起到了核心作用。
            “我们在跟深圳国际信托投资有限责任公司（下称“深国投”）合作的时候事先打造项目公司，每收购一个购物中心都会独立成立一个项目公司，统一在嘉茂品牌下。它已经是商业存在，剩下要做的就是再转手它的股权。”
              通过这种先见之明和巧妙腾挪，这样就突破了171号文对外资收购必须离岸模式及商业存在的限制。
               采用在岸特殊目的载体（即在中国先成立一家外商独资企业），持有嘉德置地的零售概念物业，再以在巴巴多斯成立的离岸公司持有这家外商独资公司，使得嘉德置地REIT可以突破171号令，轻松上市。而更大的意义也许在于，CRCT的成功上市，是在中国新的制度框架下海外发行REIT的一条全新通道。

            当嘉德置地在中国纵横捭阖之时，业内早已对嘉德置地会把收购的零售商场与先前投资的商业项目组合成一个中国购物商场REIT做一大胆预测，而嘉德置地最终上市的资产是收购自深国投的零售物业。
             令人疑惑的是，CRCT的REIT资产包是收购自深国投的资产，为何不把自己开发的成熟物业打包？嘉德置地自进入中国以来，已经开发了上海来福士广场等多个商业物业。
               廖茸桐指出，凯德置地从1994年进入中国做开发，要迅速地去做REIT，存在一些困难。“比如上海来福士广场里面有很多的股东，要作REIT必须要放到一个上市公司里面，要看他们同不同意，这需要一个复杂的过程。另外，把资产注入到资产池里，需要一个买卖的过程，评估就成为一个很大的问题，而收购自深国投的资产在收购之初就考虑好了打包上市，也解决了评估难题。”
              而CRCT挂牌之后，嘉德置地如何运作自己开发持有的物业成为业内的一大看点，廖文良曾经不止一次高调表示会将内地物业打包作多只REIT。
             廖茸桐表示不排除打造多只REIT，对于中国物业，他拿出了一个资产排列组合，一种是由开发的凯德置地独立去做REIT，另一种是把自己开发的物业卖给新加坡凯德商用中国投资有限公司。“其实对我们来说无所谓，利用现有的平台还是创造一个平台，关键看投资者的接受能力。”
              在将自己的中国物业排列组合一番后，廖茸桐对将其开发的物业打包上市提出一些技术层面的疑虑，比如上海来福士里面包含写字楼，北京来福士包含服务式公寓，如果要打包，这个资产池不单一。而如果把所有的房地产业态打包在一起，就跟开发商一样了，这样对于投资者而言，不如投资嘉德置地公司股票，而不是去投资这个REIT产品。