据《中国房地产报》 作者 刘晶/文

 

            如果用最简练的词语来形容2006年中国房地产市场上的外资表现，“各展其能，各有所得”可能很恰当。
              从2006年7月11日到9月1日，短短50天，六部委连发两份限制外资炒房的文件。当所有人都被这两个政策吸引的时候，作为机构投资者的外资们却大多显得从容不迫。限外政策更像是一剂激素，让外资们更加卖力地施展各自的本领，为房地产市场的资本游戏平添了一道道亮彩。
               换一种方式解读限外政策下的外资表现，也许更能反映出中国房地产市场制度上存在的一系列问题。无论是美林还是凯德置地，都在公开场合大大方方地表示限外政策对其自身业务影响微乎其微。从它们的业绩上看，不惧限外的豪言壮语绝非吹嘘。它们的底气来自企业自有资金的雄厚。借助其各自海外母公司强大的融资实力，两家机构用自有资金在中国投资房地产的行动几乎畅通无阻。这背后反映出的，却是国内金融市场难以满足中资房地产企业融资扩张需要的制度尴尬。此时的限外政策，不谛是中国房地产金融市场的一面镜子。
                对政策的适应能力，还能反映出不同企业之间经营策略的优劣。德意志银行和麦格理在2006年的表现就很能说明这个问题。作为较晚以投资基金形式进入中国房地产市场的外资机构，德意志银行选择了先以“住房贷款抵押”业务和收购不良资产包“曲线”切入的策略。在德银渐进入市的战略策应下，其旗下房地产基金RREEF在限外政策出台后投资珠海的大胆行为实是深思熟虑后的理性选择了。而麦格理地产基金原本想通过纯粹的金融投资运作，开辟国内物业打包到海外进行REITs操作的空间，不想却搁浅于外资“必须申请设立外商投资企业”进行收购物业操作的限制上。一进一退间的个中滋味，恐怕当局者要比旁观者有更深的感触。
                当然，还有一向财大气粗的摩根士丹利和来自欧洲的ING。它们要么强攻京广沪的商业地产，要么机敏地开设机会基金并转向国内二线城市。“不显山、不露水”，但要投的物业一个没丢，要赚的钱一分未少。限外政策令外资的实力显得更为强悍。
走过2006的外资之于中国的房地产市场的长远发展而言，可能恰恰在于在它们的“各展其能，各有所得”中，我们有所领悟，有所学习。
               两道限外政策出台已逾半年，外资对政策的“脱敏”过程也早已结束。应该说，限外政策对外资机构投资者而言，作用有限。外资固然带来了房地产开发的新思路和资本管理技术，但对于中国脆弱的金融体制而言，风险犹存。如何平衡房地产市场上的外资利弊，是2007年金融监管者们要继续解答的一道难题。

 

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据《中国房地产报》 记者 王晓伟 北京报道

 

           对于凯德置地（中国）投资有限公司副总裁廖茸桐来说，2006年是值得回忆和骄傲的。
           凯德置地是2006年中国房地产的舞台明星。这家来自于新加坡的房地产投资与开发公司在这一年中依托强大的海外基金融资平台，不仅巩固了三大经济区的实力，同时完成了中西部的布局与扩张。
           “2006年，中国房地产业有一些大的政策在波动，但总体来说还是一个健康的市场，房地产还是有一个持续的发展，凯德置地刚刚开始了一系列战略合作，总结2006年，我对此表现感到满意。”廖茸桐说。

 

           和中资房地产开发商一样，凯德置地2006年的关键词也是拿地。
           自5月16日，以5.62亿成功竞得浙江杭州市拱墅区近6万平方米的住宅地块为其长三角添丁以来，凯德置地拿地的势头就一发不可收拾。
            7月，凯德置地在北京朝阳区获得靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和东四环京棉项目两个新的住宅项目。至此，凯德置地在北京已拥有4个住宅项目、1座写字楼、3家商场、1座综合商用物业。
             在布局长三角，加固环渤海的同时，凯德置地也不忘进军珠三角。
            凯德置地的珠三角攻势是在珠江一艘豪华游轮上吹响的。4月19日，凯德置地正式宣布拓展以广州为核心起点的珠三角市场，全面启动华南房地产业务。从10月到12月，凯德置地在佛山禅城区先后成功竞得三个地块，将佛山的土地储备增加到28万多平方米，珠三角的投资规模也达到了34亿元。
            此外，凯德置地还将拿地的触角伸向了成都。2006年11月29日，以近8.7亿首次竞得成都市3万多平方米的商用地块。
           除了拿地之外，凯德置地拓展地产业务的另一翼是合作开发。
2006年3月，凯德置地以6.44亿成功认购了香港上市房地产开发及投资公司丽丰控股有限公司20%的股份。5月，凯德以50:50的比例与成都置信实业（集团）有限公司合作成立了四川置信凯德实业有限公司。
            2006年10月30日，凯德置地出资6.01亿元认购河南建业集团29.75%的股份。凯德置地并不掩饰入股建业是看中了其建筑面积超过450万平方米的住宅土地储备，而在一系列股权合作背后，是凯德置地采用收购房地产公司股权进而获得项目土地资源，并主导后续开发的图谋。
             在进入中国12年之后，凯德置地对中国房地产业的进攻套路丰富为独立开发、项目的股权合作以及房地产公司层面的合作相结合。
               廖茸桐表示，对中国房地产投资模式的转变跟市场的变化有关系，原来拿地是比较清楚，比较简单，现在土地市场的竞争越来越激烈，而跟当地房地产公司合作，可以分享合作伙伴的政府资源、土地储备。
              “2007年希望是有一些收获的一年。最大的愿望是多拿一些地。”廖茸桐依然表现着对土地的渴盼。
              而伴随着凯德置地的拿地线路，凯德置地以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心，加上西南的成都，中原地区的河南，其“3+2”蓝图已然绘就。

 

            凯德置地最为业内侧目的便是其雄厚的资金实力。
            早在2003年，其母公司嘉德置地就发行了第一只专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发的私募基金“凯德置地中国住宅基金”，共募集了来自境外的资金6100万美元。这只基金被全部投资于凯德置地位于北京、上海、广州等地的六个中高档房地产项目。
            2005年嘉德置地又成立了凯德中国发展基金，募集4.61亿美元用于发展中国市场的住宅及综合项目。
            而在凯德置地高速发展商业物业之时，嘉德置地又于2006年年中成立了两只基金。一只是嘉德商用产业中国发展基金，用来投资开发中国境内的购物商场，规模6亿美元；另一只是嘉德商用产业中国孵化基金，用来收购可经重新定位或资产提升，以释放其潜在优质收益的商用产业，规模为4.25亿美元。
             看起来，凯德置地手中看似源源不绝的资金，正是来自于其母公司嘉德置地在海外市场成功的资本运筹。
             中国的限外政策其实并没有阻挡嘉德置地的资金输血。
             廖茸桐直言影响不大，“原来我们会运用国外的股东贷款。现在政策对国外的股东贷款有限制，我们把它由原来的股东贷款变为注册资本金。对我来说，这个来源是一样的，不会有太大的影响。”
             跟成都置信和河南建业的合作，无疑是凯德2006年投资策略的一种拓展，廖茸桐指出，这些合作不是通过旗下地产基金去做，而是运用其资本金。基金只是在项目上合作。

 

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             如果把驰骋在中国房地产市场上的外资大鳄看成一个集体“浮士绘”的话，美林绝对是最谨小慎微的。
         2005年投资银泰，2006年入主锋尚。美林集团在中国房地产市场的投资可谓亦步亦趋。显然，“限外”政策并不是根源。
           “中国商机无限，难得的是如何在无数的机会中去芜存菁。”美林集团全球资本投资及抵押融资部中国业务主管蓬钢在无数场合反复强调详细.....

 

 

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据《中国房地产报》记者 王晓伟 综合报道

 

          麦格理地产基金的2006年显得有些失落。
          自2005年7月收购大连万达位于长沙、大连、哈尔滨、济南、南京、南宁、沈阳、天津、武汉等9处购物中心以来，市场就开始解读麦格理的深谋远虑，万达REITs上市的传言就一直充斥于媒体报端。
           其间，大连万达董事长王健林“万达与麦格理合资的REITs招股文件刚刚获得香港联交所的批准。”“万达REITs的上市进程很顺利，最终的挂牌时间，将参考市场时机而定，不一定立即上市。”等等描述也将媒体的热情一次次点燃。
           不过，这位创造中国足球界最辉煌岁月的人物，其在老本行房地产上临门一脚的功夫，并不比现在令人失望的国足前锋更高明。
            最终，这个热闹的故事，以麦格理银行向外界宣布“中止”嘎然而止。有媒体报道，万达租金水平较低，难以达到海外机构投资者和香港证监会的要求，这可能是阻碍其顺利上市的软肋。
           从麦格理的只言片语中，无法解读出其退出REITs计划的更多详情和细节。不过人们似乎可以从麦格理中国物业投资银行首席投资官龚术在限外政策出台后的一些言语中窥得一丝端倪。
           在“171号文件”出台之后，真正为政策所“牵连”的外资机构、外籍代理行集体保持缄默，均表示细则尚未出台，有待进一步明确和消化。而龚术在接受采访时却直言不讳，按照新政策，麦格理很多既有的投资业务模式将被迫调整。
          在“171号文件”中，明确规定了外资投资房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。
          新政策给麦格理带来了些许麻烦。
          “这样一来，麦格理必须在中国境内设立一个合资公司，或者是设立一个独资公司来收购物业，结构上要增加一个环节。”龚术指出，此外，在税收上，由于外资是所得税预提，可能会在税收收入总量上有所减少，这个对于独资公司来讲，可能就是一年一结的方式，实际上反而少缴税了，但是这个钱必须待很长的时间。
           而投资业务模式被迫调整的也容易被人跟其REITs计划的搁浅联系起来。
在限外政策下，龚术明确表示，本来新加坡、中国香港证券市场的REITs产品对中国内地的资产是很看好的，但是在新的政策准入和门槛的实施情况下，中国市场是否是REITs的目标产品很值得怀疑。
          无从考证这种联系的可信度，惟一能确定的是万达REITs的搁浅已是板上钉钉。而为此次上市安排一切的这家澳洲投资银行开始寻求一种退而求其次的做法，CMBS融资计划，来取代万达REITs上市计划。
          2006年9月6日，麦格理通过一家注册于开曼群岛的王朝资产控股公司发行价值1.45亿美元（约11.6亿元人民币）的2006-1系列CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），揭开了此前一直隐藏在背后的麦格理探路中国商业地产证券化的战略。
         不过，惠誉评级中国区董事董阳表示，麦格理的CMBS梦想成真依然很难，麦格理发行CMBS有一个附加的抵押环节，而真正意义上的CMBS是一种证券化产品，不需要抵押。

 

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据《中国房地产报》 记者 张媛媛 北京报道

 

           2006年，德意志银行在中国房地产市场斩获了自己最有意义的一次投资——11月，德银旗下的投资部门RREEF与澳门新创衡国际公司以及珠海中珠置业股份有限公司合作，共同出资2.25亿美元投资“中珠上城”的大型民用住宅项目。
           这是德银在中国房地产投资领域开辟的属于自己的第一块“处女地”。
此前，除却2005年年底震惊世界的“冻结房地产基金”一事外，德意志银行似乎能给国内房地产投资界留下的印象并不清晰。
            在“中珠上城”项目的股权结构中，RREEF控制半数股权，剩下的50％由澳门地产商和两家珠海本地公司各拿25％。这两家珠海公司，一家是中珠股份，另一家是其旗下的房地产开发公司西海集团。
             作为第一次投资，德银的选择显得个性十足：舍弃北京、上海等一线城市，转而选择珠海。RREEF执行董事兼亚太区主管Kurt Roeloffs解释原因时表示： “中国的中档住宅呈现结构性紧缺，我们一直在各城市寻找投资机会。珠海的房地产才刚刚开始，随着经济的增长，地产项目有很大的成长空间。”
            看好未来发展潜力是德银在潜伏几年后的厚积薄发之作。但总投资2.25亿美元的项目在地产界并不算大，RREEF有更大的“野心”。
            “只要有合适的投资机会和合作伙伴，我们会在广州、北京等地投资，项目包括住宅楼、商铺、写字楼以及港口等。”Roeloffs说。
事实上，德意志早前在中国房地产领域的“耕作”主要集中在房产抵押贷款领域。而房产抵押贷款正是德银进入中国地产的“跳板”。
              2002年10月，德意志银行收购了惠泽中国控股有限公司近30%的股份。惠泽是中国内地首家经营住房抵押贷款业务的中外合资公司。通过收购惠泽的股份，德意志银行辗转进入了中国房地产业。此后，德银继续在房产抵押贷款领域“淘金”。
             这辆“德国战车”真正进入人们视线是在2004年和2005年。彼时，德意志银行先后两次中标建设银行的不良资产包。
             2004年2月，建行推出了总价值40亿元人民币的不良资产包公开竞投，这些资产被分割成北部、中部及南部三个资产包。同年6月，德意志银行成功投得北部的资产包。这些资产面值12亿元人民币，包括黑龙江、辽宁及内蒙古自治区等地的房地产项目，项目涉及办公室、零售购物中心、酒店、多功能物业、住宅公寓、工厂和空置地段等多种物业形式。
              早已是短兵相接的中国住房抵押贷款市场不仅庞大，而且发展迅猛。选择这一领域杀入中国房地产业，德意志银行自有其周全的考虑。
              “目前中国住房贷款抵押市场有着平均30%以上的利润率，以及比房地产一级开发更小的风险。”德意志银行总裁Josef Ackermann在接受媒体采访时表示。
              2007年初，德意志银行北京首席代表陈丹华在接受记者采访时曾表示：“德意志银行在2007年上半年将要推向市场上市的房地产投资基金，或是房地产项目中也有几个是中国内地、新加坡、中国台湾和中国香港的项目。越早进入市场就越有先于别人的优势，其中的几个大的项目都是在中国内地。”
             另据中原地产提供的消息，德意志银行房地产投资基金目前已经签订协议投资北京的两个项目，一个是位于小汤山的住宅项目，另一个位于东四环。不难想象，“住房贷款抵押+基金投资”的双剑合璧将成为德银日后在中国房地产市场的新形象。

 

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             在ING房地产中国区总经理Richard Van Den Berg看来，2006年出台的外资设限政策并没有对ING房地产投资管理公司（以下简称ING房地产）的投资造成影响。他曾对本报记者表示，限外政策真正影响的是那些只期望短期赚取利润的投机者以及根本没有意愿在中国国内成立投资公司的人，而ING房地产绝对不是其中之一。
            2006年，ING房地产先后在长沙、天津以合作开发的方式投资了两个住宅项目，动作不算太多。
           如果用一件事来总结ING房地产2006年在中国的工作重点，则肯定是组建了ING房地产中国机会基金，如果用两个词来概括ING房地产2006年在中国的投资路数，则莫非“二线城市”和 “参股”。记者从ING房地产内部人士处了解到，这两个方向将继续贯穿ING在2007年的投资思路详细.....

 

 

 

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       “与一些侧重短线获利操作的投资者不同，我们通常会选择连续数年持有资产和投资，并同中国伙伴一起为企业或项目增值而努力。就房地产类投资而言，我们的做法通常是投入自己的资金进行翻新及整修，才把物业在市场上重推，然后以出租的形式作为长期投资。”这段话是摩根士丹利全球主席详细.....

 

 

                                                        责编：龙美好