据《中国房地产报》  记者 曾冬梅 广州报道

         广州市土地出让实践中首次尝试“三限双竞规则”。

         12月4日，“国六条”出台后广州市推出的首批双限房（即限套型、限房价商品房，又称限价房）用地——广州市开发区的KXC—H3和KXC—H4地块在两次延期后，终于重新推出。值得关注的是，两块双限房用地变成了“三限”，即土地出让时，不但要限套型、限房价，还要限制销售对象，要求土地招标时竞标者需报出合理的地价和预期销售房价才能中标（即竞地价、竞房价）。

这是广州市第一次制定如此严格的土地出让规则。

限价地一波三折

           今年8月3日，广州推出了首批两宗限房价、限户型土地。这两块地位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，地处未来的萝岗中心区，用地面积分别为88105平方米和142031平方米，要求套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总开发建设面积90％以上，90平方米以下商品房住宅销售最高限价为6000元／平方米。

          6000元/平方米的价格在同区域并不算低，因此这两宗“限价地”的出让引发了一场争议。为此，广州房管局宣布将这两块地的挂牌时间顺延25天。25天后，一个补充公告又给这两块地判了“无期徒刑”：公告称目前广州房管局正在制定竞房价、竞地价的具体操作办法，“由于在竞地价基础上竞房价的做法在全国范围内属首次，尚需报上级主管部门批准。故此，本次挂牌竞买具体时间另行公告。”

             11月7日，金沙洲四块限套型、限房价土地以6000～6500元/平方米的最高限价成功拍卖。开发区这两块地才又被重新推出。不同的是，当初的“双限”变成了“三限”，明确销售对象为拥有广州市常住户口的市民，中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先。符合条件的市民，可以持所在单位和有关部门共同审核确认的、符合购买资格的相关凭证和资料进行申请登记，并通过公开摇号方式排出购房顺序参加选房，每户限购一套。

复杂的出让规则

          这两块地的出让规则也空前严格。首先是出让方式，由普通的挂牌变成了较为复杂的招标，地价报价最高、房价报价最低的开发商便可以夺得地块所有权。此外，这两块地还设有保密底价，如果开发商地价报价低于保密底价会成为废标。

          其次是投标企业资格和项目开发限期。这次土地招标对企业的资金实力提出了很高要求，以KXC-H4地块为例，投标企业的净资产必须在6亿元人民币以上，而且报名前一个月内银行任一天结账时点的企业现金存款达4亿元人民币以上。如果同时投 KXC-H3和KXC-H4地块，则要求企业净资产达10.5亿元人民币以上，报名前一个月内银行任一天结账时点的企业现金存款达7亿元人民币以上。

           在项目的开发时间上，要求开发商必须在签订合同2年内连公建配套全部建成，取得预售许可证10天内必须开盘，按整栋对外销售，如果楼盘不按限房价标准卖楼的，房管局可以取消其预售证，责令退回房价超出部分，并要求开发商赔偿损失。

           最后，由于在出让金沙洲四块“双限”土地时，有舆论认为当时的“双限”条件不够严密，开发商可以在装修标准上大做文章。吸取这个教训后，这次的“三限”地块出让制定了严格的装修标准，要求开发商在选择地砖、卫浴、厨具等产品时，必须从指定的几个品牌中挑选，以保证限价房的质量。

“三限”房该给谁住？

           广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，这是广州市首次尝试“三限双竞”的土地出让规则，比此前的规则完善很多。只要土地出让规则成熟稳定了，市场的信心自然能建立起来，楼市的稳定也就指日可待，“完善的规则胜于卖100块地的业绩。”

            与第一次推出时一样，这两块“三限”地目前也引发了业界争论，焦点在于其所限定的销售人群。

广州市某代理行研究部负责人表示，招标文件中“销售对象为具广州市常住户口的市民，中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先”的规定，让人觉得这种“三限”土地似乎是为了解决中低收入人群的居住问题而推出的。

             “广州已经差不多有10年没有搞安居房了，政府登记的住房困难户人数奇少。”赵卓文对销售人群的限制方向颇有异议，认为“三限房”不应承担廉租房的功能。