据《中国房地产报》 记者 李婷 见习记者 陈紫薇 北京报道

 

         一块10.25亿元的土地成了湖南投资集团股份有限公司(湖南投资,000548.SZ)再次表演“让地生财”财技的舞台。
         当湖南投资集团股份有限公司11月23日宣布，将成立仅4个月的子公司湘水雅境房地产开发有限公司（下称湘水雅境）100%股权作价3000万元全部转让给旅菲华侨黄如论旗下公司世纪金源集团时，获得的不仅仅是区区1000万元的股权转让溢价，更重要的是湘水雅境位于长沙市开福区捞刀河南岸五合垸地块（下称五合垸地块）的部分土地款。
         五合垸地块是湘水雅境于10月11日以10.25亿元竞拍所得，房地产业分析师张宇表示，湖南投资在此地块上获得的收益将达到2.7亿元。

           从子公司成立到转让仅仅4个月，湖南投资出手之快令人眩目。
           湘水雅境于2006年8月由湖南投资设立，注册资本为人民币2000万元，其中湖南投资出资1900万元，持有95％股权；湖南投资子公司中意房产出资100万元，持有5％股权。湖南投资当时表示，设立该公司是“根据公司的发展战略，做实、做强房地产开发”。
           成立不久，10月11日，湘水雅境就参与了“长沙市开福区捞刀河南岸五合垸宗地”项目用地投标。据当地媒体报道，包括两家全国十强的房地产巨头在内的多家实力房地产公司参与了当天的竞拍，一共有4家公司将价格举到了10亿元以上，最终，湘水雅境以10.25亿元竞得该地块。
           长沙当地一位业内人士告诉记者，当初湖南投资决定自己开发此块土地，但一次性支付10.25亿元的土地款有一定难度，因此湖南投资在拍得土地后并未支付土地款，而是打算以转让湘水雅境的方式，由受让方支付土地款。
            该人士透露，先后有多家房地产公司与湖南投资商谈股权转让事项，其中包括李嘉诚的和记黄埔，但认为五合垸地块地价太高，最终由世纪金源集团接手了该项目，同时承下的还有10.25亿元的土地款。
           据悉，该项目也是世纪金源在湖南市场的第一个项目。湖南世纪金源投资有限公司及长沙世纪金源房地产有限公司正是世纪金源为五合垸项目成立的专门公司。
短短4个月时间转手，1000万元的溢价，似乎不错，但湖南投资真正的收益并不在此。

          虽然湘水雅境10月份才将五合垸地块高价拍到手，湖南投资的身影在此之前已经闪现其中。
           五合垸项目是湖南投资与长沙市水利建设投资管理公司于2004年成立合资公司共同推动的，双方共同出资设立的湖南君逸房地产开发公司注册资本2000万元，其中湖南投资出资1400万元，占70％的股份。
            君逸房地产公司成立不久，湖南投资就开始进行五合垸项目的土地整理工作。当时公司与政府的一项约定至关重要：作为参加土地前期整理的条件，湖南投资将与政府以4比6的比例分享地价与开发成本的差价。
           有了上述背景，湘水雅境自然在拍卖的过程中难逢对手。因为价格越高，最终湖南投资在土地款中的分成也就越丰厚。因此不难理解湘水雅境为何于10月份敢于以10.25亿的高价拍得五合垸地块。
           湖南投资董事会秘书马宁介绍，湖南投资对于五合垸地块的土地整理成本为4.25亿，土地竞拍时的起拍价格为5.1亿。按照差价部分四六分成的原则，以及湖南投资在君逸房地产公司70%的股权比例计算，湖南投资本次转让获得的净利润将超过1.4亿。国泰君安的房地产业分析师张宇表示，算上公司在土地前期开发中的收益，湖南投资在此地块上获得的收益将达到2.7亿元。

          对于湘水雅境高价拍得五合垸地块又旋即转让的原因，马宁表示是因为湖南投资目前并不具备足够的能力独立开发五合垸这样的千亩大盘。
          而此次湖南投资通过土地整理及转让获得高额利润，只是湖南投资惯用的生财之道的重复。
           由于湖南投资是由长沙市环路建设开发有限公司控股44.43%的国有控股公司，做过很多土地一级开发业务，在获取土地方面有相当竞争力。
           上述长沙业内人士告诉记者，湖南投资已经以类似的方式转让过多块土地。目前公司自己只开发一个占地面积11207平方米，总建筑面积6.8万平方米的长沙兴业城项目。湖南投资在房地产开发方面主要的盈利模式还是这种依靠参与土地前期开发，再与政府分享差价的形式。
           张宇表示，土地开发业务是湖南投资未来三到五年的新业务发展重点，湖南投资正在充分发挥在当地的各项优势，积极拓展土地开发业务。