地产原色策划公司总经理杜欣：“化蝶”这个故事，在古时候是爱情悲剧。但在当今的房地产圈子里，应该变成大团圆的结局，因为无论是人还是行业，经历了一种深刻的反省和思考，才能总结，才能发现。经历了涅槃，才叫凤凰，经历了蜕变，才能成蝶。

据《中国房地产报》 作者 杜欣/文

            今年的住交会，有个新的现象：无论是场内还是场外，业内人士坐在一起谈的内容少了许多“政策”和“房价”，多了许多“自省”。

           如果用热火朝天来形容2004年和2005年的楼市，那么2006年便是房地产市场理性回归的一年。但这种“回归”是房价低下来吗？还是利息降下来了？都不是！而是房地产行业本身的“回归”——消费者、房地产开发商理智了，各种制度政策完善了，中国楼市这副“牌”，可以说越来越符合规矩了。

           在这个市场逐渐回归理性的情况下，企业家们思考的应该是如何应对自身发展的一些障碍，如何完善机制架构，如何来梳理企业发展的战略模式，而不再是仅仅局限于政策制度和宏观经济的大环境。这种思考与积淀就好似蝴蝶幼虫把自己关进了蛹里，一旦破壳便是蜕变，一旦蜕变便能经受更大风雨，飞向更为高远的天空。

           以前，大多开发商的操刀模式都是“圈地——开发——卖房”，然后再圈地、再卖房，周而复始。在实际操作中，这种“土地——现金——土地”的运作模式逐渐显现出许多问题，资金链一旦断了，开发商们便如热锅上的蚂蚁，手足无措，必须“求爷爷告奶奶”地找钱。能够找到还则罢了，若没有那位“白衣骑士”出现，则无疑要给城市带来一片烂尾楼或低质项目，无形中让社会承担许多成本。

             宏观调控背景下，关注内部经营无疑是企业的重要任务，而当前企业最为重要的已不再是怎么利用中国特有的“关系本位”拿到土地、专注卖房子，而是怎么样保障现金流动的顺畅。在当下越来越明晰的市场规则下，有远见的房地产企业，都充分认识到了这一点。一方面，传统的行业领袖们，如万科、金地，从未停止过融资，而这种融资又不断朝着多元化、国际化的方向迈进。同时，他们还通过增加土地储备、加快销售速度等手段，来加快这一“血液”的流动。另一方面，一些房地产的新锐们更是敏锐地把目光投放在“钱”的运作上，通过银企合作、信托基金、筹备上市各种多元化的融资手段，构建起牢固的资本平台。总之，只要开发商们既根据房地产行业的特点来运营资本，又根据资本的流向来组织开发模式，那么不管土地准入门槛多高，不管银根多么的紧张，都可以以不变应万变。

             在关注现金流的同时，扩张与否也是许多企业应该着重思考的问题。以前，房地产业内的许多企业在没有对区域环境和企业自身的战略特点做系统考察之前，往往采取两种极端的做法，“扎堆”或者“置若罔闻”，要么随大溜，房价涨了，便都想办法拿地开发，房子不好卖了，便一起观望良久；要么不管情况如何，都不出自己的一亩三分地，专心做“地头蛇”！

             其实，不妨冷静思考一下，扩张与否可以从三个方面考虑。首先，要用长远眼光来选择区域。拿长三角地区来说，虽然上海的房价在下挫，但整个长三角地区的经济依然如日中天。随着经济的增长，上海与周边城市的便捷交通网的形成，苏州、杭州等上海周边城市经济的迅速崛起，再加上大量外来人口的涌入，依然会大幅度拉动着房地产市场的发展。因此，长三角的地产市场依然潜力巨大。所以，在企业选择战略区域的时候，要拨开繁荣看冷静，拨开低迷看潜力。要根据企业自身的战略特点来甄选合适的发展空间。

             其次，企业要知己知彼，方能百战不殆。一个企业要做品牌，就需要具有相应的“素质”。如果有了做品牌的财力、物力和公信力，有了合适的扩张机会和区域，就要大胆地走出去，多地域、多模式、多条腿走路，才会稳当，才会从区域走向全国。相反，一些企业还不具备离开“生他养他”的土地的能力，那么就应该踏踏实实地根植本土，扎实地根据当地的房地产运营模式加强企业自身的内部运营机制建设，心安理得做好“地头蛇”。

            最后，是集合还是专一的经营模式要综合分析。万科从综合经营业态到专一住宅开发经营模式的转变，万达商业地产“教父”的形成，数不胜数的例子都说明，不管企业的经营模式是从单一到多元化，还是从多元化到单一，只要符合企业发展需要和行业环境都能取得巨大成功。随着行业分工的精细化程度加深和一些业界巨头的形成，企业是作航空母舰，还是只作专一业态类型的快速小艇，都不是问题本质，关键在于房地产企业要学会“眼光独到”、“量体裁衣”的道理，需知得到的才是“正果”。

           “化蝶”这个故事，在古时候是爱情悲剧。但在当今的房地产圈子里，应该变成大团圆的结局，因为无论是人还是行业，经历了一种深刻的反省和思考，才能总结，才能发现。经历了涅槃，才叫凤凰，经历了蜕变，才能成蝶。