据《中国房地产报》见习记者  张晓赫  北京报道

           上海杨浦区的旧房成套改造计划的资金缺口，终于有了实质性突破。

            华宝信托投资有限责任公司（以下简称“华宝信托”）12月中旬即将发行的华宝信托杨浦区旧住房成套改造贷款集合资金信托计划（以下称“成套改造信托计划”）将填补2.6亿元资金，而它针对旧房改造的方向也使其在最近信托产品中比较显眼。

信托介入市政利民工程

          继上一个旧房整治三年计划成功执行后，“十一五”期间，上海市新一轮旧住房改造计划继续提出。

           非成套旧住房总量居全市首位的杨浦区制定了三年基本完成全区旧住房成套改造的方案，旨在解决旧房厨卫公用之难，工程共需资金11.2亿元，其中大部分将由市区两级财政承担。建设期内的资金缺口先由贷款解决后由财政资金偿还。

           而华宝信托此次信托计划将向杨浦区旧住房成套改造项目指定借款人上海杨浦置地有限公司发放信托贷款，计划募集资金不超过2.6亿元，期限为11个月至1年，预计年收益率4%。

           针对属于何种投资方向的信托产品，业内更倾向于把此次信托归类到房地产投资，业内人士邓举功认为：“房地产信托除了投资新房地产开发与成熟商业物业等，还应包括为居民改善家居环境的房地产开发业务”。

            而“成套改造信托计划”的负责人则认为：“对杨浦区的旧房进行成套改进，算不上房地产投资，跟一般的基础设施投资也不同，准确的说应该是市政的利民工程。”而不管归属何类，华宝信托在搭上城建旧房规划的顺风车之余，也为自己的产品清单上划上了独特的一笔。

             而另据用益信托工作室最新统计，三季度各投资领域信托产品年平均收益率为4.71%，其中房地产方向为4.96%，基础设施方向为4.90%。相比之下，此计划4%的年收益率也使其显得特别。对此，上述“成套改造信托计划”的负责人表示，相比同期限理财产品——一年期银行储蓄税后利率为2.016%以及一年期银行人民币理财产品收益在2.7%左右——4%的收益率已经较高。而且，因为此次信托计划主要吸收寻求稳定收益的投资者，较低的预期收益率并不意味着会失去投资者。“而国家开发银行提供的不可撤销连带责任保证，也把这次信托产品的风险降到了最低。”

             同时，对于投资者来说，不是很高的4%的年预期收益率也能迎合政府利民改造的政策，使其公益色彩更浓。

单独案例缺乏可复制性

             宏观调控加强对房地产的调控后，一切与房屋产生联系的产品都越来越变得珍贵。在房地产信托持续低迷之际，华宝信托推出此个性十足的信托产品，确实为黯淡许久的信托产品增加了些许色彩。

             然而，尽管上海的旧房改造计划还要一轮一轮地持续下去，其他大城市同样存在旧房改造问题，华宝信托的个性计划却不具批量复制性。

              由于旧房改造利民工程有政策支持，相比房地产开发项目更易获得多方式的融资渠道，这无疑削弱了信托公司出现在融资环节中的比重，并且改造项目时间较短，而在短期贷款融资方面，银行则具有更多优势。

               同时，邓举功分析，目前适合改造的旧房较少，同时由于旧房的结构功能较差，整体改造需求也不会有太多上升。在采访中，华宝信托营销经理张先生也表示，此信托计划属于与国家开发银行的合作项目，因适时华宝信托正与国家开发银行合作，华宝信托进入到此项目中有一定的市场机缘。

              至于在以后的旧房改造中是否会继续介入，张先生未置可否。