据《中国房地产报》 记者 曾冬梅 广州报道

 

          继“胡润百富榜”上某广州地产富豪被指欠税2800多万元后，另一个曾上过“胡润百富榜”的富豪——广州城启集团董事长杨树坪也深陷“欠税门”，成为今年广州地税“欠税榜”的新成员。
          据悉，以杨树坪为法人代表的广州豪城房产开发有限公司、广州新华汇昌房地产开发有限公司、广州市广百新翼房地产开发有限公司及广州城启集团有限公司已经连续三个季度登上“欠税榜”，且每个公司的欠税金额均超过400万元，累计欠税总额高达2900多万元。
          而在广州地税部门的稽查中，房地产业查补入库税费金额高居各行业首位，甚至享有税收优惠政策的外资房地产企业也无法逃脱这个怪圈，被指偷逃税情况严重。
欠税潜规则
           今年4月以来，广州市地税局稽查部门对房地产、建筑安装、邮电通信、服务娱乐行业及高收入行业个人的个人所得税、工业企业的企业所得税等6个行业和项目进行了专项税收检查。截至6月底，查补入库的地方税费、滞纳金及罚款金额合计1.4亿元。其中，房地产业查补入库税费金额高居首位，查补入库金额6400多万元。
           而10月底发布的广州地税3号公告显示，在37个欠税企业中以房地产为主业的企业便占了23席，欠税金额从200多万元至3000多万元不等，远高于其他行业的欠税额。
这些数字似乎显示，这个被指利润惊人的行业背后隐藏着某些游戏的潜规则。
           “几乎每个开发商都会通过各种手段‘合理避税’，连小开发商避掉的税款起码都是上百万的，更别说大集团了。”一位业内人士透露，虽然偷税、漏税几乎可以成为地产行业的普遍现象，但一般资金链没那么紧的企业都会比较小心，不会让自己登上欠税公告影响企业声誉，被曝光的企业则要么是资金吃紧，要么是某些环节没处理好。
           “房地产是一个资金密集型行业，投资周期长，涉及的税收种类多，里面的空子也多。”一位开发商认为，与一般的制造业、零售业不同，房地产行业的成本和利润之间的界限比较模糊。
             上述开发商解释称，以企业所得税为例，到了年度征收的时候，很多开发商都会以各种理由拖欠，如利用项目未开发完毕，利润无法统计这一招便可以拖上半年到一年，有些公司会在项目的销售尾声故意剩十几套房不卖，令税务部门的统计工作无法正常开展。另外，利用关联企业偷逃营业税和企业所得税，混淆建筑安装成本核算对象、多计开发产品成本，瞒报或少报预收售楼收入也是常用的手法。
            “很多大集团都有自己的建筑公司，就是为了做大成本避税。”该开发商透露，利用售楼收入买地，将利润变成成本，从而在账面上造成亏损假象是一种有效的“避税”措施。
             “在税收方面，大部分开发商都是能拖的拖，能避的避，因为省下的现金流可以同时运作多一个项目，这在资金密集型行业是很普遍的现象。”上述开发商说。

               据了解，在欠税成风的“行规”面前，外资房地产企业也不例外，有些外资企业的情况甚至更为严重。外资房地产企业被查补税费金额自2000年以来已经连续六年高居广州市涉外企业首位。
               去年，广州地税部门对全市的外资房地产开发企业进行的专项检查显示，在查结的81户中，57户发现涉税违法问题，占查结户数的70％，全年查补地方税费高达9936万元，比2004年增加6370万元，增幅达179％。而且户均查补税费金额大，远高各行业平均水平，其中一户外资房地产企业查补税费金额高达2096万元，是广州去年查补涉外企业税费金额最大的案件。
              在今年上半年的调查中，涉外房地产业的查补额又创了新高，共查补4093万元，占涉外企业查补总额的61%，所占比例较去年同期增加22个百分点，是2003年以来同期所占比例最高的一年。
             业内人士透露，在偷漏税形式上，广州外资房地产企业主要采取对售楼收入没有入账或滞后入账，或者长期挂在其他科目不予确定收入的手法。此外，将开发好的住宅、商铺、停车位等分配合作方而不按规定申报纳税，也是外资房地产企业的偷逃税费的主要手法之一。但其中也有一些房地产企业是由于项目投资大、开发周期长、资金回收慢以及政策调控等客观原因造成资金周转困难，对已申报的税款没有按时缴纳。
             有专家认为，虽然地税部门一直强调对一些故意拖欠国家税款、情节特别恶劣的“欠税钉子户”将根据有关法律法规的规定，采取包括查封、拍卖等各种措施追缴税款，但实际的执行情况也并不理想，开发商同上“百富榜”和“欠税榜”的现象或许还将继续出现。