据《中国房地产报》  张小梅 编译

 

             近年来，莫斯科城市发展迅速，一跃成为“全球最贵城市”。但与此成长速度不相适应的是莫斯科的房屋产权制度极为落后，几乎很难见到产权完全清晰的楼宇，这也是莫斯科房地产投资风险高企的部分原因所在。目前，俄罗斯正在实行一系列新政，将对莫斯科地价和产权制度产生连环影响，至于莫斯科的房价会否因此而降不得而知，但海外资本投资莫斯科房地产却有更多清晰路径。

                今年7月，莫斯科政府出台了计算土地租赁金的新政策，业界预计新法得以执行后，在莫斯科市中心地区的土地租赁金将会有望维持原来的水平，但是城市边缘地带的地价将会上涨两到三倍。此前，莫斯科市内地块的地籍价值对于租赁金没有实际的影响，基本的标准是每公顷18万卢布（约合5.4万元），还取决于租用者的类型以及地块的用途。但是新政实施之后，地块地籍价值将会纳入到租赁金考虑的因素中。目前莫斯科市中心地区，地籍价值最高的地方租赁金超过了每平方米6万卢布（约2万元），在Zelenograd（俄罗斯硅谷），最低价格是500卢布（约167元人民币）。
               对于新法律，莫斯科有机构提出了异议，认为其将土地租用者们置于某种不利的境遇。根据官方的回应，不平衡的情况不可避免。在Kapotnya地区，差不多的地块上，现在新建一个加油站，其获得出租土地的价格将会是以前的两倍。实际上，新规也考虑了企业的类型和它所处的状态。在建企业比全面运转的企业付的钱要少一些。同样，有环境污染问题的企业，如果从市中心地区搬离出去重新选址，作为奖励措施，政府会提供处于边缘地区的一些地块。
                不过与此同时，工业地价却有所下降。实际上，莫斯科地区的很多工厂主倾向于购买工厂所租赁的土地，但这涉及一系列问题。购买工厂所在的土地属于联邦政府的管辖范围。目前购买价格是土地税金的30倍，土地税金是土地地籍价值的1.5%，因此，一块土地能够以地籍价值的45%出售，但这并没有准确地反映出莫斯科土地的价值。上个月，联邦政府通过了“关于修改俄联邦法律文件中明确规定获取国有及市有土地权的程序和条件部分”的法律草案，该法案规定出售莫斯科地区工厂租赁的土地，价格是地籍价值的20%。这实际上降低了企业用地的土地购买价格，政府表示这是为了提高企业办理手续的积极性。购买者还可以改变土地的用途，但是一旦核心用途发生变更，用来建造住宅或商业中心，购买者将被要求支付另外80%免除的部分。

             一般情况下，特大都市里土地私有权的确认不会是完美无缺的。莫斯科市政府土地资源部的官员Oleg Ryzhkov认为，莫斯科市的未来，将取决于政府能在多大程度上完美地制定出土地私有化的规则。若能完成此任务，所有问题都能轻易得以解决。
              关于土地租赁金的法规实际上也涉及类似问题。它规定所有土地出租的期限是25~49年，无论建筑已建成或待建；同时它还规定了特殊情况下国家获取并持有某些地块的原则，即使这些地块归私人所有。一些阻碍城市发展计划的地块，可否决所有申请人要求对其进行开发的权利。Oleg Ryzhkov认为，目前在城市边缘地带的城中村以及聚居点，明确说明了在特大都市里控制土地的必要。最近，莫斯科当局和市郊Butouo的居民之间就发生了一场土地争夺战。政府认为该地区的居民实际上在使用土地，但是并没有合法的文件来表明他们拥有所有权。政府提供了一定的赔偿金来推倒这些房子并获取地块（每平方米9500卢布）。
              关于公寓所在地所有权如何移交给住户，俄罗斯仲裁法庭有望通过新规，对于居民共同拥有所有权的公寓区，政府将无权发布特别指令来改变土地用途。土地资源部仅确定土地的边界，或执行地籍计划。但还有一个问题会阻碍土地私有化的过程，俄罗斯住宅强制执行法令中有条款规定，土地资源部有权对一栋建筑的边界进行划界，但是仅在被住宅的所有者要求的情况下才可开展。公寓建筑里的住户被要求举行会议，参与者至少应该占到总住户一半以上，同意将土地变为私有，并要选择一个人来提交申请。所有这些都有严格的文件要求。至今为止，莫斯科土地资源部大概收到了30宗请求，但并非全部有效。
              土地资源部现在忙于对住宅区进行划界。目前莫斯科市居民区大概15%的边界都已经划定，全部划界工作预计将在2007年底之前完成。

 

 

           土地是俄罗斯政治改革中神圣不可侵犯的最后一环。2002年6月26日下午，俄罗斯国家杜马以258票赞成、149票反对、5票弃权的结果，通过《土地私有化法案》，允许俄罗斯公民自由买卖农业土地。此法一出，引起世界各国强烈反响。