中国房地产报  唐珊珊  绘

 

据《中国房地产报》  张小梅  编译

 

                  过去5年里，纽约热火朝天的建筑业已将兴奋点从co-op（合作公社建房，类似于国内的集资建房，对合住者出租有严格的要求）转移到了多层公寓，目前占房屋销售总量一半以上。大多数公寓都是新建的——广告攻势、明星建筑师更是对这个热门市场火上浇油。数以万计的新单元在繁荣时期就已经规划好，明年将被投放于市场中平衡局势。实际上今年8月份，曼哈顿发放了64份住宅建筑许可（去年全年是104个）。在整个美国房地产走势疲软的情况下，开发商仍然认为他们会卖出所有盖好的房子；几乎没有人盖房子来出租，像上世纪80年代晚期房地产泡沫时那样。所有的景象都需要大家思考一个问题：谁在购买这些公寓？
                 为了解答这个问题，《纽约房地产》杂志同买家、房地产经纪人、数十家开发商进行对话，被调查建筑遍布整个纽约市，大部分位于曼哈顿区，大多数都拥有30套以上的房子（某些有上百套）。结果显示，纽约的公寓客户呈现出很多新面孔。
不同于拉斯维加斯或者迈阿密，纽约曾经完全是当地买家，现在情况有所改变。但投资者们在整个购买版图中只占相当小的一部分，可能会有4%(其他城市可能达到了40%)。新的公寓买家现在很少是邻里驱动型的，而过去这是传统。建筑本身决定了一切，而位置不再是惟一的影响因素，买家很多是市内迁徙。还有少数几栋建筑的出售情况让建造商非常吃惊。在Thompson街184号，销售代理机构原以为利润大部分会来自纽约大学学生们的家长。实际上，他们得到了很多此类租户，而这些租户最终都想拥有自己的房子，此外还有大量被格林威治村的神秘魅力所吸引的海外买家。

               买家人群中最大的变化是年龄。今天的公寓买家是昨天的租户，也就20到30多岁。威弗利广场147号1/3的买家年纪在27岁到35岁之间。价格相对较低的长岛市的Gantry85%的买家年龄是39岁以下，Nassau 街71号是69%，Hudson255号是55%。因为过去12年里年轻人的“收入能力已经开始增长”。根据布鲁克林法学院数据，在顶级的律师事务所中，新律师的平均薪水是14.5万美元。实际上，所有的理财顾问都在向职场新鲜人灌输对于房屋所有权的溢美之词。不动产抵押贷款的费用还是很便宜，利率仍然没有上涨，同样促涨了购房潮。金融领袖们一直都在怂恿大家拥有一个401（K），而不动产看起来是一种401（k）。

               在《欲望都市》第二季中，当时没有孩子没有男朋友的Miranda 去买公寓，遭人质疑，因为她是女性、独自购买一套大公寓。7年后，Miranda不再孤独。Highlyann Krasnow的公司销售西60街Hudson，对于独身女性购房见怪不怪。“她们不会等到结婚来得到一枚钻石戒指，也不会等一个丈夫来生个孩子，所以为什么她们要等到结婚才买自己的公寓？”

              单身女性可能是一个新的市场点，而他们已结婚的朋友们也在市区建立了基地。这些新的建筑很合适作为家，基本上数十年都没有在市场上出现。第五大道141号的半数买家都准备组建一个家庭或已成家。夫妇和家庭在Warren101号占据了57%的份额，在东53街310号占58%。在西59街的Element，半数买家有孩子。
             犯罪率降低，相比30年前经济的不稳定性减弱，还有大家普遍移居到城市中心，都让家庭选择居住在城里，一旦孩子们出生，他们需要有更大的公寓。因此新公寓（通常更大）开始兴建，几乎都位于市中心。对于工作室和带一个卧室的公寓，混合用途成为最重要的衡量因素。而八十年代的公寓建筑，无论是有一个卧室的还是两三个的，厨房面积都一样大。但是新建筑不会这样，“城市中的房子现在很贵，各处的价格都还在上涨。”

             不仅是年轻家庭呆在城里养育下一代，他们的空巢父母，数年前离开纽约到郊区生活的也开始搬回来，希望能住在一个打开门就可以看到整个世界的地方。公园大道45号，离百老汇不远，72%的买家都来自曼哈顿以外，过半数的人来自附近城区。在西28街Onyx Chelsea，10%的买家是空巢家庭。在第19街520号买房子的人中1/5年纪在近50岁到60岁之间，计划用作来纽约度假的家。

             2004年华尔街的利润和红利对于纽约经济的良好增长至关重要，这种情形一直维系到现在。律师和金融人士在房地产业中仍还处于统治地位。股票市场正在返回峰谷状态，又开始大额分发红利（去年总共达到了215亿美元），这些钱都流入到了公寓里，包括Hudson255号（金融业人士占业主总数的27%）和东53街310号（23%）。房地产业是一个相对好的投放闲钱的产业，证券投资组合多样化则意味着你可能有几所房子。虽然很多人能轻易通过合作公社的资金审查，经纪人Garret Lepaw表示，他们还是倾向于购买公寓，“因为钟意买卖或转租的灵活性。”

              国际买家可能还没覆盖整个纽约市，但在时代广场和上东区则另当别论。公寓通常是海外买家的惟一选择，因为很多住房合作社都不允许。东53街310号楼的购买者中12%是国际人士。但最大的改变是买家的来源。过去几年里，俄罗斯企业家是纽约房产的大买家，他们选择稳定的美国经济来隐藏自己的收入。同样还有沙特人，但现在他们购买整栋大楼，而不是数套公寓。而韩国人的经济实力也开始显现出来。不过不同于日本人在上世纪80年代买公寓出租，韩国人买房是为了自住。
               美元的疲软走势也起到了促进作用，任何伦敦人来到纽约都会觉得便宜了一半。最近韩国法律开禁，规定了可以投资的地点和数量；印度和中国制造业的发达，都加快了他们进入纽约的步伐。此外，在纽约拥有一所房产，可以削减驻外机构不断上涨的旅馆租费。海外旅游者的数量从2003年的480万将会涨到今年年底的730万。2006年纽约的旅馆使用率相当高，达到了85.5%。游玩一个星期或更久，每天花费400美元住宿，这实在太浪费。纽约公寓的销售情况表明了一个事实：在这里投资不会有政治成分。而在全球化经济中，知道自己的公寓有竞争力是投资者的安心丸。