据《中国房地产报》  记者　张兴韬　大连报道

 

             11月10日，大连东部港区搬迁改造项目正式启动，大连市市长夏德仁亲自主持了启动仪式。这块规划中的4平方公里土地将在未来几年成为大连城市建设的重心，并成为大连最核心和最有价值的区域。大连东部港区的改造，又为房地产开发商们提供了一个黄金机遇。
             东港区位于大连城市东部，该区域依山傍海、植被葱郁，而且没有工业污染，目前大连市区内已经几乎没有这样地理位置优越、自然景观出众、拆迁量又少的大地块进行整体式的出让和开发。
             东港区毗邻大连人民路这一大连最具影响力和知名度的商务、商业区，改造后人民路将直通海之韵广场，相当于拓展了城市CBD的空间。同时，改造后的港区可以依靠保留下来的港口客运功能，大力发展旅游、商贸、居住产业，因此社会各界均看好该区域的未来发展态势。
               据初步测算，依托东港区的规划改造，几年内该区域房地产项目将新增600万平方米。夏德仁市长在当天的新闻说明会上介绍，“未来东港区建成的建筑总面积几乎要大于现在人民路所有国际商务区建筑面积的总和。”
               这对于一个仅次于北京、上海这样的一线城市的房地产开发热点城市来说，无疑是为投资者们提供了一个目前最为稀缺的开发和投资空间。随之东港区也将成为大连新的金融商务中心和高档住宅聚集区，这也是大连整个城市向东扩展的战略规划。

 

                东港区位于大连城市东部，实际上是因大连港改造而产生的新的城市地理区位。
                 1899年，大连港的老港区兴建，经历了沙俄、日本统治及苏联红军代管等阶段，于1951年由中国政府正式接收。20世纪50至60年代，老港区进行了大规模改造和扩建，使大连港一度成为国内的第二大港和外贸第一大港。
                 大连港曾经是中国东北辐射国内其他经济区域及世界各国的水上客货运的枢纽，每年承运东北85%的海运货物，并于2001年跨入亿吨大港行列。
                 2006年1月，“加快建设国际航运中心”被写入大连十一五规划纲要中，成为大连市未来五年发展的重要任务。
               而大连港现有的泊位无论在数量还是吃水量上不仅远远不能满足需要，要想实现国际航运中心的目标，只有进行搬迁改造，重新对港区进行结构和功能调整，以建设大型专业化的新港。但处于城市包围中的老港区，已失去了发展的空间。
                为此，大连市委市政府决定将大连港主要功能向“一岛三湾”（即大孤山半岛、大窑湾、鲇鱼湾、大连湾）迁移。而老港区的土地对城市而言，却是宝贵的城市用地。通过老港区的搬迁，以土地置换资金，既可以实现老港区港口生产功能的调整，又为城市拓展新的发展空间，这也是世界各港口城市的普遍做法。
               夏德仁称，“东部港区的改造将使大连建设东北亚重要国际城市的目标得以实现。”
                由于新港区的建设已初具规模，旧港区搬迁改造的条件已经成熟，因此大连于日前全面启动了旧港区的搬迁改造工程。
                规划中的整个东港区域西起大连人民路延伸、东至海之韵广场，南至长江路，北至大连湾，规划有陆地面积230公顷、填海地区170公顷。市政府将投入100多亿元进行土地整理，规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区等七大功能区。
               大连东部港区的搬迁改造，实际上既是大连实现建设国际航运中心的战略目标需要，同时也为主城区目前面临的空间发展瓶颈，提供了一个城市功能扩张的空间。
大连金广房地产开发有限公司总经理孙强在接受记者采访时表示：“由于大连主城区空间有限，城市的发展已经遇到瓶颈，而东部旧港区的改造正好为城市功能区的向外扩张提供了契机。
               “虽然大连城市扩张的方向还有西部和北部，但只要研究一下城市传统、经济形态和空间布局就会发现，只有东部才更具有未来城市中心的潜力。”

 

                早在2003年，大连市政府就开始研究东港区改造的方案。在结合大连市城市历史特征、空间形态、城市景观、海岸特色、经济发展要求等因素后，目前改造规划方案已经初步形成。
                大连市土地储备交易中心主任王君向记者介绍，“东港搬迁改造与开发建设是大连城市建设历史上的重大工程，已经引起了国际国内的广泛关注，规划设计方案是经过国内外专家研究，汇集了国内外多个设计方案而完成的，其区域功能布局、理念符合城市总体规划。”
               改造方案采用传统的城市设计手法，将城市结构延伸到海滨，建立中心城区与大海的联系，树立山、海、城融为一体的崭新城市形象。改造后的东港区，在功能上与城市互补，在道路交通上与城市相邻部分形成良好对接，在绿化体系和建筑风格等方面延续城市原有历史痕迹，并在此基础上发挥自己的特色，建设包容传统并体现时代和滨海地域特色的城市新区。
                  通过各种功能彼此支持，商业、娱乐、居住灵活组合，目的是在东港区营造一种高质量的生活模式。延伸至东港区的人民路所形成的商业地带将加强现有人民路商业和零售业的功能；设在海边的娱乐区能够满足预期的大量人流的需要，将休闲、娱乐、购物、餐饮有机的结合起来；临海而建的中高档住宅开窗见海，为市民提供了与大海亲密接触的机会。
                “以前大连市原有城市功能的一个最大缺憾就是港口占据了城市相当的空间。现在大连市制定的东港区改造规划方案，通过对老港区的搬迁，给市民提供了亲海的公共休闲场所，并注重对自然环境和生态环境的保护，体现了以人为本的城市规划理念，标志着大连市的城市规划已经进入一个新的阶段。”2004年参与过规划论证的建设部总规划师陈晓丽对新的东港区规划方案评价说。

 

                相对于发达的海上交通而言，目前东港区的陆地交通相对薄弱，只有一条主干道连通城市交通脉络。规划中现有人民路将直接延伸到海边，原有的城市路网将向海滨延伸，形成多条通往海边的视觉走廊并实现交通通畅和快捷。
               为解决原有的大连经济开发区与新建的东港区两个区域隔海相望的问题，规划中的跨海大桥和海底隧道也即将进入实施阶段，开通后两个区域只要几分钟车程就可以彼此到达，综合发展效益将得到几何倍数的提高。
                随着东港区域公共基础设施的大规模建设和完善，港区的商务、住宅、文化服务设施的建设也将全面启动。
               实际上，东港区域的房地产开发早在几年前就已启动。2000年，大连海昌集团就在该区域开发了“海昌新城”，并成为当时大连最著名的地产项目。随着东港概念日渐清晰，越来越多的地产项目在这里出现。大连房地产“四大家族”之一的金广房地产率先推出了“金广·东海岸”项目，随后“嘉洲阳光”等项目陆续成为大连房地产市场上的宠儿，加上原有的“清华园”、“环海花园”等，一个大连地产的东港板块业已成型。
               孙强在接受记者采访时称，东港区域将是未来大连中高档住宅的主要发展空间。“从城市区域上看，大连市区的四个区域中，中山、西岗、沙河口三个区域是以往大连中高档楼盘的聚集区域，但是随着城市建设速度的加快，现在这些区域可开发土地已经日渐稀少，而且单块宗地面积也很小；甘井子区虽然可供开发土地较多，但基本属于中低价位项目。”
                由于自然环境优越，第一批进入东港区域的开发商就一直坚持中高档路线。东港区现正销售的两个房地产项目，均定位于中高档次，价格在7000～8000元/平方米，与城市其他区域相比，虽然高于平均水平，但明显低于同样拥有海景的星海湾高档住宅区。
                 孙认为，随着东港改造的不断推进，区域地产特征越来越明显，市场口碑已经逐渐形成。“从发展潜力看，该区域内现有的楼盘不到十个，而且大多是早些年开发的，现在正在做的项目只有两个。对于这样一个规划面积4平方公里、又具备了如此多利好条件的区域，两个项目实在太少了，因此未来发展空间很广阔。”
                 目前，许多在该区域已拥有土地储备的开发商已开始在各大媒体上连篇累牍地借助东港区概念强劲造势，沉寂多时的大连东部楼市也将成为新一轮的房地产开发热点。

（大连市土地储备交易中心夏文涛给予本报道大力协助）