据《中国房地产报》 罗荣 报道

                       金成集团董事长吴王楼曾经有个梦想：建设一座没有围墙的小城，这个梦想将在2010年实现。吴王楼还有一个梦想，让金成集团成为一家百年企业，这个梦想正在实现中。
                           吴王楼毕业于浙江大学城市规划系。杭州是一座有着2000多年历史的城市。对一个学规划的大学生来说，能亲自在杭州的青山绿水间造一座小城，吴王楼有掩不住的得意。

 

 

                         10年前，杭州市区西郊的蒋村是杭州房地产界的“黄埔军校”，今天浙江的著名开发商绿城集团、坤和集团等都曾参与过蒋村的开发。
                       在蒋村建成嘉南公寓之后，吴王楼的金成集团做出了一个大胆的计划，将全部资金力量投入了杭州城西的闲林区块，准备建造一座新城“江南春城”。整个江南春城征地3000余亩，计划开发量将超过300万平方米，2010年完成。
                          闲林区域位于杭州城西郊，距离杭州市中心18公里，在五六年前的杭州人眼里，“闲林埠”还属于杭州远郊，尽管山清水秀，但交通和基础设施都成问题，距离城市化的居住还很遥远。
                         “我当时想，在中国的省会城市里，杭州的城市面积只比拉萨大一点，而浙江的经济这么发达，住宅郊区化肯定是个趋势。关键问题是交通方便，能够形成规模，有良好的公共服务设施。”
                       吴王楼把江南春城共分四个地块独立的组团，分别叫作“闲林山水”、“白云深处”、“竹海水韵”、“庭院深深”，每处土地都有良好的溪流或山坡等生态环境资源，这一点从案名上可以看得出来。这四个组团各有特点，物业涵盖多层公寓、高层公寓、别墅、排屋、景观洋房。
                       吴王楼一反郊区住宅大户型的趋势，江南春城从小户型开始建设，目标客户是创业初期的年轻人。“我们要求在户型设计上不能浪费一个平方米，把总价压下来，让年轻人买得起。”吴王楼说，“现在国家提倡建设90平方米以下的小户型，我们几年前就这么做了。”
                         “低价位不等于低档次。”这是吴王楼对集团下属的住宅研究中心科研人员一贯强调的原则。早在几年前，他就广招精兵强将，成立有50余名专业人员的住宅研究中心，目的就在此。
                              该中心建立了庞大的数据库，收集了包括材料、户型、景观设计、多发问题、市场需求等多方面内容；同时该研究中心还建立了与国内外先进同行的学习交流平台，以便公司掌握最前沿的技术信息和观念。吴王楼给研究中心的核心任务是：细分出中端人群的深层次需求；在确保优质的前提下，研究如何降低成本，提高性价比，以便让业主得到真正的实惠。
                               根据杭州市的规划，江南春城所在的闲林地区将建设成为一个20万~40万人口的居住中心。“等于在闲林造了一个新城。”吴王楼说。现在，江南春城已经开发200余万平方米，实现销售150余万平方米。
                                    吴王楼还在继续拓展他的造城梦想。金成集团在新疆乌鲁木齐开发了“新洲城市花园”，在新疆吉庆市开发了“维也纳春天”，在江苏泰州开发了“富康花园”，无一例外是当地的郊区大盘，销售同样火爆。
                               “但是像‘江南春城’这样完整的地块已经很难拿到了，不过有机会我们仍然不会放弃造城。而且我们已有的经验会让我们做得更好。”吴王楼说。

 

 

 

                      “如果让镇政府建设学校，水平也可能会比较低。到孩子教育阶段，住户最后还得离开，整个区域的价值仍然得不到提升。”吴王楼说。
                      按照相关规定，房地产开发基础设施配套应该由政府完成，但是，一方面政府要求住宅区域达到一定规模才会建设配套设施，时间上是滞后的，这就使房产销售难以打开局面；另一方面，按照行政属地的原则，政府所提供的配套只能是基础性的，无法达到市中心的水平，这样住户会在有一定积累后重返市中心。
                            吴王楼思考的结果是由企业提供全部配套措施。金成住宅研究中心根据吴王楼的想法做出一套可行的理论。江南春城拿出总建筑面积的三分之一，即100万平方米搞配套设施建设，整个投资高达10亿元。
                                  教育是所有配套的核心。吴王楼提出了“教育地产”的概念。金成集团与浙江省各个教育阶段最好学校浙大幼教中心、求是小学、建兰中学合作，在江南春城办起分校，使得江南春城拥有了从小学到高中的完整教育，并且师资水平在市中心也属于一流。
                                江南春城规划兴办了一所中学、两所小学、四所幼儿园，以及一个青少年活动中心，一个大型体育中心，在校学生4000多人，总投资3.5亿元。
                                   在引进同城名校的同时，作为2005中国民办教育论坛的名誉主席，吴王楼将目标瞄准国际先进教育，与新加坡等广泛接触，在条件合适时引入国外先进教育实体。
                               按吴王楼的设想，江南春城现在的“教育地产”，未来完全可能成为“地产教育”。大量优质教育资源的投入，必然对周边产生强大的辐射力，“优质教育”也是极具潜力的新兴产业。
                           同样，金成集团也在江南春城办起了自己的医院、宾馆、超市等等，这些配套设施建成后资产统一划归到金成实业集团，由金成实业统一经营。
“整个配套措施总投资10亿元，虽然目前略有亏损，但将来肯定总体上会赢利，成为公司一个稳定的收入来源。更重要的是这些设施提升了社区的价值，在地产方面可以赚回来。”
吴王楼经常从业主的角度提出“服务营销”的理念，“住户住在这里往返城区，每天来回要多花费40分钟，那么我们就应该为客户节省超过40分钟。”江南春城的服务营销包括小孩全托服务，小孩上学接送服务，洗车，早餐送餐服务等。
                      “如果住户把私家车开到市区去洗，一个来回至少两个小时，现在你晚上下班把钥匙交给物业就可以了，这样就可以节省2个小时。”吴王楼说，吴把这个思路叫做“居住的24小时分配”。
                           尽管江南春城的社区配套已经相当完善，但仍然无法完成一个城镇的全部配套。而整个闲林地区的配套均属于不同楼盘，只服务于各自的业主，因此配套设施的利用效率非常低，资源浪费严重。而且规划不集中，很难形成规模。
作为闲林地区的房地产协会会长，吴王楼提出了基础设施共享的口号，首先把江南春城所有公共设施与其他楼盘共享。尽管投资10亿元的配套设施可能让其他开发商“捡了便宜”，但吴王楼对这一决定仍然十分得意。当地媒体对作为竞争对手的开发商能彼此共享基础设施资源也是赞赏不已。
                                 “从市区的公寓房搬到郊区，只是面积大些环境好些，这个理由可能还不够充分，开发商必须为业主提供一种全新的、经济上能承受的、上一个档次的生活方式。”据调查，金成的新业主有30%是由于亲友间的口碑效应而购房的。
“过去我们是造房子，现在我们是营造生活。”吴王楼说。
                      在这句话的背后，金成已不再是一家简单逐利的开发商。

                        “房地产是个短命的行业。中国的人口城市化最多达到70％，现在城市人口已经40％了，按照目前每年1％的发展速度，房地产业的发展也就还有30 年时间。但金成要做50年、100年的企业。”吴王楼说。
                       除了住宅开发，金成集团被清晰地分为四部分，除了房地产，还包括金成科技、金成实业和金成建筑三个板块。
                           金成集团与浙江大学光学中心合作，成立了金成科技发展有限公司，成为全国最大的数码彩扩系统生产基地，产品拥有独立知识产权，已经进入欧美市场。
                          “这个项目已经运作了3年，我们的目标是5年后利润超过一亿元，然后在美国上市。”吴王楼说。
                              金成实业拥有江南春城全部基础设施的资产，同时在杭州钻石级地段的武林门有营业面积2.4万平方米的电器市场，还有占地120亩的金通汽车城以及一个文化旅游公司和物业公司。
                           中国民营企业如何扩张成为吴王楼的思考问题。“现在浙江人人人都想做老板，这样企业做到一定规模就难免分裂。”吴王楼说。
                         为了企业能够稳定发展，留住核心队伍，吴王楼不断给管理层释出股份，他个人的持股比例已经从100％降低到38％。
                        “我个人有多少资产已经只是个数字，金成要做的是让更多的人成为千万、亿万富翁。”吴王楼说。