据《中国房地产报》  记者 张媛媛 北京报道

          被冷却了三年的“121号文”在北京有了新解，其禁发未封顶楼盘个贷的规定有望彻底落实。
         10月31日下午，北京城铁13号线立水桥站旁，刚刚在此购置了一套小户型房产的蔡炜在一售楼处前驻足了很久，前一天她被深圳发展银行告之“停止办理个贷业务”，她在考虑是否将刚刚买的房产退掉。
            和蔡炜一样，很多还未来得急办理按揭的业主都在担心，由于个贷新政导致开发商资金周转不畅、工地无限期停工甚至出现房屋质量以及合同无法履行等问题而考虑退房。这个再陷开发商于资金困境的规定是来自于北京银监局《现场检查意见书》即“翻版121号文”（‘121号文’即2003年银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），文件规定“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，并表示如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。
蔡炜最后并没有办理退房业务，而是乖乖交了首付款，因为她相信，事在人为，很多事情都有变通之术。

预收账款将骤降

             这是自“54号文”之后，开发商再次遭遇到的监管困境和资金难题。据悉，北京银监局除了对一手住房必须封顶的规定外，还作出了对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率等一系列规定。
              同时，执行层面上，银监局要求各经营单位对现有的个人住房商业贷款业务进行排查，对不符合规定的贷款立即停止发放。值得一提的是，事件责任承担者被下放到银行行长层面。“发现在未封顶的楼盘有哪家银行的宣传单，哪家银行的支行长将就地免职。”某国有商业银行如此描述上级命令的严格程度。
               目前商业银行担当着绝大多数现有楼盘的造血功能。据上述某国有商业银行个人信贷部工作人员透露，在这些所发放的个人按揭贷款业务中，有80%～90%为未封顶楼盘。无疑，此文件一出，尤其拥有未来得及进行开盘预售的楼盘的开发商，其预收账款将骤降。
              北京城建财务部经理崔金昱分析：“如今定金及预收款占房地产开发全部资金来源的比重一直在逐步下降。仅靠开盘所得的定金以及首付款根本难以支撑工程进度。”而业内人士也透露，现在的房地产项目，从开工到“正负零”(即建筑出地面)，再到封顶，最后到竣工验收，大约各占总建设工期的三分之一。而住宅商品房的预售一般是以“正负零”为标准的。“如果个人按揭贷款只能在封顶后发放，延缓了开发商的回笼资金的速度，从时间上看，大约推迟三分之一的工期”。
              “除了会产生项目停滞后果之外，如果开发商坚持不住，可能产生新的烂尾楼以及产生层层垫资的后果。”中国国际工程咨询公司副主任江林东表示，“开发商把风险继续转嫁给承包商，承包商转给分包商甚至材料商，最后转嫁到农民工身上。”

            事实上，这个陷银行和开发商于困境的规定并不新鲜，早在2003年6月5日，央行“121号文”就明确规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。而此次北京银监局再次强调“121号文”的执行力与北京日前并不明显的调控结果不无关系。
             据了解，早在9月27日“股份制商业银行房地产贷款风险情况通报会”上，该文件就已下发。“只不过当时没有几家银行严格执行而已。”而此后，北京银监局分两步使出严格放贷的杀手锏：10月24日，银监局召集在京各股份制商业银行，强调与重申了《现场检查意见书》，并勒令兴业银行、招商银行、华夏银行、民生银行等9家全国性的股份制商业银行严格执行相关规定。而正当开发商通知住户将按揭转到四大行时，30日上午，北京银监局又将北京包括四大行在内的16家商业银行个人金融业务负责人召集起来，再次传达。
                 中原地产李文杰表示：“目前各个大中城市中，北京的房价没有得到有效的控制，这也是此次北京再次执行信贷调控的根源之一。”他同时表示：“但北京的这次信贷‘急刹车’只限于北京地区实行，并不一定会波及到其他区域。”到记者截稿为止，并未传出其他地区有出台相关规定的消息，且北京住房公积金管理中心也同样未收到相类似的规定。

              常立规而不立常规的事情也往往让决策者陷入尴尬。个贷新政影响下的蔡炜在权衡再三之后并没有立即将房子退掉。“即便卖掉再买新房，价格也不一定会回落，况且受供求影响，现房的价格应该更高了。”这只是原因之一，更重要的是，据蔡炜介绍，现在市场上已经有最新的流言，据说，开发商和银行都在尝试灰色道路。
              比如，有的开发商承诺，先把首付款付过来后，可以给予一定优惠，打一个折，让客户保留下来，预计到明年1月份或者是今年年底，房子封顶后再办理按揭。这时候，开发商就不至于太过窘迫。
                银行方面，可以把按揭贷款和资料先做了，然后拿回去通过其他渠道再放款。这样，银行先掌握一批存仓客户，既保存了自己的客户，又排斥了其他的同业竞争。
            “银行都知道地产行业是朝阳产业，况且很多地产商同时都在做其他业务，可以通过关联交易先放贷”，上述某国有商业银行个人信贷部工作人员表示。看来商业银行对个贷的饥渴之心昭然若揭，求得新的市场空间也将成为必然。