据《中国房地产报》 记者 王海春 上海报道

             尽管上海中资银行的整体不良贷款余额与比率实现了“双降”，但上海银监局发布的第三季度统计信息显示，个人住房不良贷款率比年初增加0.28个百分点。曾被认为是优质资产的个人住房贷款质量有所下滑。

            “当房产投资人‘贷款购房——等待涨价——出手获利’的致富路径被调控政策打乱后，个贷不良贷款率提高一点都不奇怪。”卫明不动产智库营销负责人蔡为民表示。上海道邦房产投资有限公司董事林荣时认为，过去几年上海市个人住房贷款规模大、扩张快，银行风险在当时没有显现。而经过三至五年的周期后，上海房价停止上涨，并且有走入下行通道的迹象，因此不良贷款率有所提高在情理之中。

个人不良贷款较年初增加5.8亿

              上海银监局方面的信息显示，按“五级”分类口径统计，9月末中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元，比年初增加5.8亿元，不良贷款率0.86%。

               中国指数研究院分析师吴剑雄认为，个贷不良贷款余额的增加表明个人按揭对行业有一定的警示作用，说明个贷按揭并非没有丝毫风险。

             “这是前几年银行过快扩张个人贷款后果的显现。”林荣时认为，房贷质量下降的重要原因在于目前上海市房价已经进入下行通道。前几年上海房价涨幅惊人，投资、投机者低价买入期房后，短期便将房产转手给下家。投机者从每平方米房价之间的差价赚钱的数额远远大于从银行借贷的成本，因此这些投机者在一两年之前根本不会考虑房贷的成本和压力。这些投机者往往是“一人多贷”，向银行进行多套住房个人按揭贷款。

            “随着房价进入了下行通道和房产交易陷于冷清，投机者从房屋销售价差中可以获得的利润空间越来越小。”蔡为民表示，部分投机者甚至还损失了本金，加之一些区域二手房和一手房出现房价的“倒挂”，在投机者手中的房产无法转手，因此便出现了拖延还贷的现象。

“不会危及经济体系”

           “投资者并没有出场，不良贷款率在年底可能会进一步提升，目前的比率只是冰山一角。”林荣时认为，年底这个数字可能会进一步提高。

          个人房贷质量的下降已经不是第三季度独有的现象，6月末不良贷款率已经比年初有所增加。根据银监局的统计，截至6月末上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元，比年初增加1.1亿元。截至今年6月上海个贷不良贷款率0.67%，比年初增加0.09个百分点，而2005年上半年这个数字为0.3%。

          “到2007年个贷不良贷款率突破1%也不足为奇。”蔡为民表示，依照国际惯例，房贷风险显露期通常为3至5年。回顾上海房地产发展轨迹，从2001年7月10日内外销商品住房正式并轨、牛市正式确立开始，已有5年时间，已到了显现时期。

         而复旦大学房地产研究中心副主任华伟则认为，目前的不良贷款应从三个方面来看。“如大华、万里板块新房价格下跌后，出现了很多购房者集体欠还贷款的现象。这部分人群并不是没有能力还款，而是主观不愿意还款，像这种情况引起的不良贷款是短暂的。”而一部分群体，如房产中介人员在购房时对自己能力估计过高，房产调控后个人收入受到影响，客观上无力还款。

          还有一部分人则是投机客、投资客。“一部分投机客已经在前一轮调控中出场。虽然新增投资客数量在调控期间并没有大幅增加，但在房地产市场中仍然有相当一部分投资、投机者。”华伟表示，在这部分投资者中必然有一部分会因实力不济而产生拖欠还款，在房价处于胶着状态时，拖欠人数可能还会增加，但其数量非常有限。因此，这对整个银行体系并没有造成冲击，不过却可以起到一种警示作用。

“从不良贷款的比率来看，5.8亿元的不良贷款与银行几千亿的净利润相比，并非大数目，而0.86%的不良贷款率也比较小，银行完全承受得起这样的风险。”林荣时说。

         年底不良贷款率虽然仍可能有所提高，不过这种小范围的调整是完全可控的,并不会危及到整个金融和经济体系正常的运转。”华伟认为，银行风险在房价上升时期没有显现出来，但在房价下调之时可以得到有效释放，将问题及早发现，对及时应对整个体系的安全问题是有好处的。

如何计算不良贷款率：

       根据新巴塞尔协议对银行贷款的分类标准，将贷款质量分为正常、关注、次级、可疑和损失，然后按照不同的等级提取贷款损失准备金。正常类贷款损失准备金为0％，完全损失类贷款即为100％。而损失准备金占贷款总额的比例便是不良贷款率。