据《中国房地产报》 记者 王晓伟
北京报道
委托贷款作为一种业务创新，发端于非银行金融机构，迅速成长为以银行为主要操刀人的融资通道。9月底，农发行拿到了银监会发放的委托贷款业务牌照。而就在几天前，天津市商业银行成功推出首笔“多对一”委托贷款。
大多数接受采访的房企都表示，委托贷款是特殊情况下的一种特殊的融资方式，涉及企业并不多，能拿到的更是凤毛麟角。在8月份拿到近2亿元委托贷款的亿城集团股份有限公司（亿城股份，000616.SZ）副总经理孙勇表示，企业从成本考虑如果有其他成本更低的融资方式，肯定会考虑。
一般来讲，委托贷款融资门槛低、单笔达成的资金量大，这与房地产企业资金需求特点恰好一一对应，从而决定了这种融资方式往往发生在房企身上。比如此次天津市商业银行第一笔“多对一”委托贷款的贷款方，正是与其有多年业务合作关系的某房地产开发企业。调控背景下的房企与委托贷款这种融资模式显得情投意合。
融资门槛低
操作空间大
资金使用的高成本并不能阻止房企对委托贷款的热盼。借款方对资金使用的巨大操作空间是其一张无可比拟的底牌。
金融街财务总监李敦嘉指出，委托贷款与其他融资方式规制的程度不一样。委托贷款比较随意，因为风险由委托方自己承担，没有严格的限制，可以变通。只要符合委托方的意愿，可以不要抵押，可以四证不全，几乎没有门槛。
润联信用担保有限公司房地产融资部总经理张秉成认为，委托方主要考虑的是申请贷款企业的资信、管理能力，以及对资金应用的安排等，而这些考核都没有像银行贷款那样的硬性指标，运作空间很大。比如，做过多起房地产委托贷款的润联信用担保有限公司对提供北京房地产开发贷款的表述仅为“缴纳土地出让金即可”。
“只要委托方认为借款方的操作设计没有风险就可以，没有一个共识度很高的评判标准，这正是最吸引缺钱房企的地方。”金地集团财务总监王培洲指出。
上个月，沙河实业股份有限公司便从其控股股东沙河实业（集团）有限公司处，以委托贷款方式筹到了1.5亿元资金。这种从关联公司渠道进行委托贷款的融资方式，将委托贷款“低门槛、低风险”的融资特点表露无遗。
另一方面，外部委托贷款融资显然更能反映市场需求。刚做完外部委托贷款的亿城股份对此无疑是很有发言权的，孙勇指出，除了为委托方在操作设计方案跟风险控制方面有比较严格的要求外，在实际操作中，委托方还会要求有符合风险收益的项目或抵押物。比如亿城股份通过其控股的北京万城置地房地产开发有限公司（万城置地）申请1.95亿元委托贷款，对应的抵押物为万城华府一期部分房产，万城华府二期、三期部分国有土地使用权及在建工程。
利用时间差巧做过桥融资
资金委托方给予的巨大操作空间是一个方面，资金需求方的运作则是另一个方面。
王培洲指出，银行贷款看中的是企业的资信和抵押物，房企在四证齐全前无法获得银行贷款，而其他融资通道也被封死，此时委托贷款的几乎不设防的门槛就成为急需资金的房企的惟一选择。“这与政策是不相违背的。”
正是由于放贷标准与银行贷款的迥异，委托贷款才会赢得房企的青睐。而在拿到委托贷款后，房企能够顺利过渡到四证齐全，银行信贷的通道被打通，通过银行信贷拿到贷款，以银行贷款归还委托贷款。而房企委托贷款的真谛也正在于这个漂亮的时间差。
这样就形成了开发商利用委托贷款融到的资金过渡到四证齐全，从而敲开银行贷款的大门，并以此来偿还委托贷款，最后依靠预售来偿还银行贷款的完整路线图。
而正常的运作是开发商通过自有资金过渡到四证齐全，通过银行贷款来发展项目，最后依靠预售回款等来偿还银行贷款。这与通过委托贷款融资的路线图大相径庭。
“从这个角度讲，开发商透过委托贷款的运作过程跟正常的运作具有本质的不同。”王培洲指出。
这中间隐含的是一个风险问题。监管当局对开发贷款专门设置了门槛，要求房地产开发商应四证齐全、自有资金不低于项目资金35％的要求。在委托贷款这一暗度陈仓的手法下，监管“令牌”成为一纸空文。
“现在这种做法是一种通行的手法，值得注意的是许多委托贷款都是银行主导作牵线。尤令许多中小房企推崇。”王培洲指出。
其实，无论房企何时缺钱，都会想通过委托贷款形式去拿钱。不过，张秉成指出，委托贷款更多扮演的是一个过桥贷款的角色，房企借此去完善它各种手续，去取得银行信贷资金，然后去归还委托贷款的资金。这样一来，通过银行进行的委托贷款行为，却反过来给银行制造了贷款风险。
不过，在银行信贷已经收缩的情况下，即使得到了委托贷款的资金，如果得不到银行信贷的“回笼资金”，将使大部分委托贷款的过桥失去意义。
现在看来，在风险控制和市场融资方式创新的监管博弈之间，前者最终还是占据了上风。
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