北京：住宅供应年增2500万平方米

据《中国房地产报》 记者 方帅 北京报道

        9月30日，北京市规划委员会发布《北京住房建设规划(2006年~2010年)》(以下简称《规划》)，提出到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右；“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。
“北京房价上涨太快，现在提供这样的数据，通过未来可预期的供给信息，对平抑房价是有好处的。房地产行业市场规则由模糊到清晰，同时也降低了开发商的投资风险。”北京世联房地产顾问有限公司执行董事、总经理周晓华如是表示。

“90平方米、70%”总量控制

         “90平方米、70%”的悬念在《规划》中终于有了定论。《规划》指出，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上。
         “总量控制对市场影响会小一些。”周晓华说，“北京老房子面积小于90平方米的本身就很多，实际是给那些土地价格比较高的项目一些市场余地，比项目调控更有意义。”
         《规划》还提出2010年居住用地空间布局引导，对中心城、新城（特别是顺义、通县、亦庄）、镇做了具体规划。
         在住宅保障体系建设方面，“十一五”期间，北京用于实物配租的廉租房建设规模约47万~60万平方米、约1万套；经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套；此外，新建商品住房建设规模约9250万平方米、约90万套。

拿地不再过独木桥

          《规划》提出，“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。如此规模的住宅供应意味着相应规模的住宅用地供应。
           北京大学环境学院城市与区域规划系教授、博士生导师董黎明算了一笔账，年供应建筑面积2500万平方米的住宅，如果按照平均容积率1.4计算，则政府部门每年需要供应住宅用地1500多公顷。
           对此，《规划》中明确提到，目前北京已确定用于土地储备、一级开发、危改项目和协议出让遗留项目的居住用地共约80平方公里，其中有36平方公里已经确定作为今明两年新审批居住用地，其他用地按照年度规模逐年安排。
          “2500万平米给了开发商拿地的一个‘利好’信号。”阳光100置业集团常务副总经理范小冲表示。
          他的理由是，每年推出土地的量是有限的，如今大家千军万马在过独木桥，若今后政府有切实的保障每年有这么多的土地供应量，可能对开发商的抢地冲动有所减缓。

上海：“两个1000万”规划调整

据《中国房地产报》 记者 刘笑一上海报道

          让上海开发商们望眼欲穿的“上海细则”终于显露端倪。9月30日，《上海市住房建设规划（2006~2010年）》（下称《规划》）出炉，首次以文件的形式阐明了将住宅供应结构划进调控范围。
          这一由上海市政府常务会议讨论通过的《规划》规定，中低价位、中小套型普通商品住房土地供应量今后不低于居住用地供应总量的70%，90平方米以下商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积70%以上。
          毫无悬念。正如出台之前房地局有关人士透露的那样，“上海细则”也遵循了事先“总量控制”这一原则，并没有像深圳、西安、大连等城市那样，要求单个项目达到90平方米占70%。《规划》中强调，“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%。”
           值得注意的是，配套商品房的供应量，已悄然从此前的“两个1000万”调整为“配套商品房2006年、2007年竣工量各为200万平方米左右”。
          根据《规划》，2006年、2007年上海新增住房用地分别为1500公顷左右，接下来上海的土地出让，将严格规定建设进度计划、住房建筑套密度、住房面积净密度、套型结构比例等总体要求，把住房建设进度和供应结构全面纳入可控状态。
          同时，将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
          据知情人士透露，“其实从6月起，上海市房地局便开始进行详细调查，8月初就已掌握了存量房、在建工程和规划项目中90平方米以下住宅所占比例的数据。”
           不过，《规划》只是模糊指出，具体实施方式将“充分考虑存量与在建住房供应情况、城镇人口布局导向、建筑高度对套型建筑面积影响等因素”，并未有具体的定量细化方案在内。
           上海一位业内专家曾提出，对90平方米以下小户型的比例，上海按环线进行区域划分进行总量调控是一种较为可行的方式。9月中旬一次房地局召集沪上部分开发商举行的内部会议上，业内探讨出的大致思路是：内环以内的小户型比例配置是50%；内环到中环为70%；中环到外环为75%以上。
           “可以看出，政府的导向是将小户型更多地集中在城郊地区。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，从目前市场结构来看，内环线以内市场化程度高，国际购买力强，能够承受高总价，因此小房型比例应较低，而郊区则更多考虑的是居民的住房保障。
           一部分业内人士仍然流露出疑虑。在他们看来，上海出台的细则仍然有避实就虚之嫌，因为仅配套商品房和中低价房，就可以完成“90平米、70%”的总量控制。而2006 年6月1日前审批但未取得施工许可证的项目是否会按“90，70”结构比例要求进行调整？房地局有关人士并未及予明确答复。

广州：年均供应住宅11万套

据《 中国房地产报》 记者 曾冬梅广州报道

           根据9月30日《广州市住房建设规划（2006~2010）》（以下简称《规划》），未来五年广州的住房建设需求量和规划供应量均为5350万平方米，即实现供需平衡。
           在规划中，建设政府保障型住房和政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房成为广州市政府调控市场的重要手段，其数量占总供应套数的63％，这两类住房的建筑面积都被要求控制在90平方米以内，而且还限房价、限销售对象。
           不少专家都认为，该规划的公布对改变市场预期、解决目前市场的供不应求的矛盾以及稳定房价具有深刻意义。
           广州市有关部门预计“十一五”期间，廉租房需求量为60万平方米，经济适用住房和新社区住房需求量为840万平方米，商品住房需求量为4450万平方米。根据这个需求量，广州未来五年将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米。其中，建设政府保障型住房11.43万套，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房24万套，其他商品住房20.81万套。
          该规划中有不少规定都是对应了“国六条”中的相关要求，因此被业内人士视为广州的“地方细则”。规划要求，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。
          根据《规划》广州未来五年的用地供应总量为2115公顷。其中，政府保障型住房用地供应总量为450公顷，商品住房用地供应总量为1665公顷；其中盘活存量用地667公顷。
          广州未来的土地出让办法也是贯彻了“国六条”的精神，要求政府主导建设的保障型住房用地采取划拨土地形式，限户型、限房价、限销售对象，主要通过招投标引入社会资金开发建设。
           政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地通过“双限双竞”（居住用地在限制房价、限制套型的基础上，采取竞争地价、竞争房价的办法出让）的方式公开出让，这类用地也将限制销售对象。而市场调节的其他商品住房用地供应则仍是采取挂牌方式公开出让。
         “这个规划全面摧毁了发展商的‘地荒论’和‘楼荒论’。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州市政府一年供应4~5平方公里的土地，就可以充分满足市场需求，5年供应约20平方公里，对广州市政府并不是一件难事。在这个供应量下，开发商一直鼓吹的“地荒论”无从立足，买楼的恐慌心理也将消失。
        也有不少业内人士认为，规划的信号意义大过实际意义。
        “这几天我都在跟发展商们探讨这个规划，大家的感觉都一样：方向不明朗，缺乏具体操作内容。”中原地产项目部副总经理黄韬直言不讳，“单个项目的操作细则仍然没说清楚，‘双限双竞’的土地出让办法可操作性也不高，限制销售对象就更不可能了。”

重庆：5年后实现廉租房全覆盖

据《中国房地产报》 记者 邹玲 重庆报道

          10月8日，《重庆市住房建设规划（2006~2010年）》（以下简称《规划》）正式对社会公布。根据《规划》，未来5年，重庆主城将新增住房4964万平方米，重庆市人均住房建筑面积将达到28平方米。其中新增普通商品住房（含经济适用房）3475万平方米。至2010年主城区经济适用房建设量为645万平方米，占新增住房建设总量的13%，其他商品住房建设量为1441.22万平方米，占新增住房建设总量的29.03%。2010年前廉租住房保障将覆盖重庆市所有的区县。
          重庆市规划局有关负责人透露，廉租房全覆盖这一目标的实现步骤是，主城区和双桥区在2007年6月18日前，对人均使用面积6平米以下（含6平方米）且享受城镇居民最低生活保障的家庭实现住房保障全覆盖。到2010年，主城区对人均使用面积6~10平方米且享受城镇居民最低生活保障的家庭实现住房保障全覆盖，远郊区县在2010年前对人均使用面积6平方米以下（含6平方米）且享受城镇居民最低生活保障的家庭实现住房保障全覆盖。
          重庆市规划局有关负责人表示，目前重庆市房地产市场还存在供应结构不尽合理、经济适用房偏少、廉租房覆盖率偏低等问题。在重庆市制定的“十一五”住房规划中，重庆将逐步增加中低价位、中小套型的普通商品住宅和廉租房供给，严格控制高档商品住宅的发展。经济适用房的销售范围将进一步拓宽。
           这一《规划》的出台，对加大重庆市房地产业的宏观调控力度，满足城市低收入市民的住房需求，控制住房建设的总量，土地资源集约高效利用将起到积极作用。

长沙：四级供地模式落实“70%”

据《中国房地产报》记者赵春林 长沙报道

         酝酿多时的《长沙市“十一五”住宅发展规划（纲要）》，于9月29日由长沙市政府向社会公布。
         按照规划，“十一五”期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万平方米左右，其中中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。
         同时，今后5年间，长沙市区经济适用房建设总量控制在360万平方米以内，并通过住房保障制度解决14000户最低收入和困难家庭的基本住房问题。
         “这意味着这5年里，长沙市区要满足约1330万平方米的住宅用地需求总量。”长沙市国土资源局党委书记、局长曾令亮透露。
          最值得关注的是，长沙市制定了较为明晰的住房套型结构比例控制模式：长沙市将市区内用地分为4个等级区域：核心区、一类用地、二类用地、以岳麓山风景名胜区所在区域的三类用地。
           同时，按照核心区、一类、二类、三类用地区域类别，规划要求90平方米以下套型的住房面积分别占总建筑面积的90%、80%、60%、90%以上比例控制。而经济适用住房和廉租住房项目的90平方米以下的套型结构比例达到100%，对于滨水区、风光带等特定区域的项目以及重点工程拆迁安置项目的套型结构比例，则由市政府具体研究确定。
          在此基础上，长沙市还就近期（2006~2007年）住房建设布局划分了17个主要控规片区，从建设规模和套型比例等方面分门别类进行了相关明确，其中各控规片区90平方米以下套型占总建筑面积的比例，控制在60%~100%之间。

郑州：限价房和政策房占四成

据《中国房地产报》 记者 李格非郑州报道

        9月30日，郑州“十一五”住房规划公布。“十一五”期间郑州市住房建设总量为3720万平方米，住房建设用地供应总量为26325亩。政府对政策性保障住房建设将实行政策倾斜。其中限价房和政策房（廉租房、经济适用房和周转房）比例将达四成。
         对于“90平方米、70%”的有关政策，郑州市“十一五”住房规划则完全沿用了九部委细则的“口吻”，即规定“十一五”期间和2006年、2007年新审批、新开工的住房中，套型建筑面积在90平方米以下住房面积所占比例确定为70%。
         据悉，“国六条”出台后，郑州市房地产管理局等有关部门用两个月时间选取了50个社区，入户走访了２万户居民，调查了631家房地产开发企业。根据调查结果，郑州市确定了四个住房供应层次，依次为廉租住房和周转住房、经济适用住房、普通商品住房（含限价商品住房）以及其他商品住房。
          郑州市副市长丁世显表示，郑州市将加强政策性保障住房建设管理，政策性保障住房将由市政府统一规划与管理，包括建设规模、套数、户型、面积标准以及出售、出租等方面。同时加大其土地供应力度；政府将财政预算资金、年度土地出让净收益及公积金收益部分的一定比例用于廉租住房建设。
           郑州市房地产管理局局长王广国介绍，政府拟推出的限价商品房选址在郑州西南方向，今年下半年开始筹建。限价商品房的均价较同区同地同户型住房均价下浮10％～20％，限价商品房主要针对不符合经济适用房购买条件，又买不起商品房的人群。

关于各地“十一五”规划的两种观点

一、规定模糊不清

在“国六条”配套细则中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70％以上，是总量控制，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？而对于这两个关键问题，大部分地方“十一五”住房规划含糊不清。不少规划中均是沿用了“国六条”的口吻，市场悬念依旧未能破解，开发商们还得继续“猜测”。

二、具有积极的信号意义

各地规划大部分均规定了“十一五”期间的具体住房供应量，这虽然仅仅是个计划数字，但是却传达出政府“调控楼市、稳定房价、加强保障”的决心，在一定程度上也可以影响市场预期，助力调控。中国房地产的主要矛盾不是投资不足，而是安居远未到位，这就不能没有“国六条”及其实施细则的严格执行，不能不以监察等强力手段来保障楼市调控的到位。当然，各地区、特别是城市政府是否切实负起责任，接下来就看地方政府的政策执行智慧了。（王敬宾/整理）