据《中国房地产报》 记者 朱蕾
深圳报道
布莱恩（Brian）是一位在深圳工作了两年多的英国工程师，一直居住在蛇口，他非常喜欢这里的环境。有山有海，有繁华的商业与娱乐设施。在热爱蛇口的老外眼中，这里是一个美丽安宁、最适合居住的地方。但是，他们不知道在若干年前这里还是一片工业区，到处是厂房和轰鸣的机器。是不断的产业升级改变了蛇口的面貌，让它脱胎换骨。
蛇口的变化只是深圳产业规划变革的一个缩影，从最早的建成区罗湖到新的中心区福田，再到关外的宝安、龙岗，产业调整与升级使深圳在20多年的快速发展中突飞猛进。
9月13日，由深圳市规划局、市贸工局和城市规划设计研究院联合编制的《深圳市工业布局研究与规划》对外公布，将产业发展目标定位在到2010年初步形成全球科技创新基地和高端制造业基地，这预示着深圳的工业布局与产业结构将在5年内发生巨大变化。
改造旧工业区
新规划中明确提出了要逐步实现从“深圳加工”到“深圳制造”、再到“深圳创造”的转变。
旧工业区分类改造计划是这一步伐的一个物质基础。规划将旧工业改造区划分为3种不同类型，即功能置换区、工贸混合区和升级改造区。据规划专家介绍，功能置换区就是通过规划调整以及有关管理措施，将工业用地置换为居住、商业、文卫、绿地、配套基础设施等其他城市功能，规划中确定的功能置换区，主要包括特区内的4个工业区，占地约2.5平方公里；特区外则主要是一些中心功能强化地区和工业园区整合带来的相应用地功能置换，计划到2020年累计置换16.5平方公里。
最近几年，随着产业升级，深圳各个区都有不少土地功能置换的成功案例。
“南山的经济调整期已提前到来，必须加快产业结构调整，强化自主创新能力，全面提升区域经济综合实力。”南山区委书记叶民辉表示，要通过改造旧工业区和旧厂房，为一批智力密集的高技术产业提供发展空间。
南油老区原来集中了印染厂等污染企业，根据去年公布的南山区分区规划，南油老区是以一般居住区为主的综合功能区。规划要求严格控制南油老工业区印染等污染企业的新建或扩建，加强对污染产业的环保监测，引导污染产业的环保技术改造；制定对工业用地和原有标准厂房利用的相关措施，促使工业区产业功能逐步向商贸、高科技产业转化。
“随着投资环境的不断改善及产业结构的优化升级，深圳市大工业区产业集群效应初步显现。”深圳市大工业区党委书记、管委会主任刘子先透露，“以硬盘产业为例，自引进日立环球存储项目后，一些日立环球供应商已多次前来考察并表达了入驻意向，大工业区正在发展成为中国最大的硬盘生产基地之一。”
“大工业区对入驻企业提出了三高二低标准，即高投入密度、高技术含量、高附加值和低能耗、低污染。每万平方米产值标准从原来的2亿元提高到2.5亿至3亿元。”刘子先表示，“大工业区对批地项目严格按照指标体系进行控制，注重提高土地的使用效率，提高现有土地资源承接项目的能力。”
应对工业用地极限
新的工业布局规划明确了深圳工业的总体发展思路，为了实现《规划》中提出的未来产业发展目标，到2010年，规划中预测全市将新增工业用地42平方公里，预计2015年的工业用地总规模为259平方公里。
在没有大规模填海造地的前提下，这将是深圳工业用地的极限。
“目前深圳经济发展面临的主要问题是土地资源紧缺，因此有必要对工业布局进行重新调整。”深圳市规划局一位专家认为，“深圳工业发展在国内率先进入转型期，必须通过工业结构优化和工业布局优化，以保持和促进城市经济的持续和稳定发展。”
调查显示，截至2005年，深圳全市有区级、街道办以及村级工业园区626个（不包括高新区等市级以上园区以及坑梓街道办的园区），总面积79平方公里，单是一个松岗街道办就有工业园区117个。按照新规划提出的工业园区整合策略，政府将按照园区整合后须达到0.5平方公里以上的规模要求，将全市的工业园区按照3类进行整合，整合后园区总数为52个，重点发展的园区只有9个。
“土地资源紧缺的深圳应当高度重视土地的合理利用，就是用有限的存量寻求无限的增量。”深圳市社科院院长乐正认为，通过“增量优选”和“存量调整”，实现工业用地的集约利用、高增值化和循环利用，是建设效益深圳和发展循环经济的必然选择。
“用地规模达到极限之后，深圳的产业发展方向应该是自主创新的高新技术产业，这是主流方向。”规划项目组成员李江博士表示，“在高新技术产业所涵盖的电子信息、生物制药、商务印刷、光纤一体化等方面，深圳都具有雄厚的基础和强大的优势。现在深圳的高新技术产业已经超过40%，预计2015年可以达到60%。”
“现在有些人说深圳的一些制造业转移到其他城市去了，是一种产业空心化，这是比较片面的。通过产业结构调整，有些产业调整到特区外，甚至调整出深圳，把地方腾出来发展研发设计、高端制造，实际上，这是一个高端化的趋势。”李江对产业调整后的前景表示乐观。
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