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交通便利 科技创新  小户型空间考量开发商

(2006-09-25 10:41:14)

 

据《中国房地产报》  见习记者 陈紫薇 北京报道

 

         小户型是否就意味着低端、拥挤、嘈杂等一系列问题?户型小了,空间压缩了,对建筑水平的要求就更高。

         小户型不仅是对设计师、对居住者的考量,也是对开发商的考量。

 

小户型也可以做出高层次

 

          阳光100负责人范小冲这样看待小户型市场:户型统一设限,产品会走向同质化,而品牌会走向差异化,品牌竞争会越来越大。而如何将小户型做好做精,范小冲则认为:一方面在90平方米内做到更高品质;另一方面是公共空间的营造,房子面积小,应将功能延伸到公共空间的设计上。

        “小户型不代表低品质”,范小冲反复向记者强调这一点。

         阳光100国际公寓矗立在北京市光华路,现在看来位置十分优越,而在修建之初,北京几乎还没有CBD的概念。

            1999年,阳光100所在地块的市场价相对来说是较高的,范小冲及其团队经过反复的研究和论证,从客户群体以及整体成本的考虑,最终决定将北边的一整块地分离开来,做成小户型,主要面向商务人士,建成高品质住宅。

          “那也许是北京最早的小户型了。”范小冲自豪地对记者说。

          而在那之后的2002年,乃至后来到20042005年,小户型的公寓楼才大规模出现。

          2005年,和贵·时代巢高层项目采用纯小户型社区的规划方案,虽然开盘时20056月正是“国六条”实施之时,但由于户型小,套型设计合理,半年内全部售罄。

           在范小冲的理念里,小户型公寓所提供的不仅仅是一个住所,它更是一种服务,一种需求,小户型也可以做到很精致,于是这栋楼的设计有了明显的导向性。同时房子不仅仅是房子本身,还有居住环境,所以景观设计显得非常重要。

             国际公寓建成后一共是200多套,每套48~52平方米,有30多层。由于总价低,付款方式也较实惠,6万元首付,月供1500元。

              而后来,随着地段地位的提升,市场竞争加大,房子租金可到每月6000元,购买者不仅不用自己支付月供,而且还有资金进账。当购买者蜂拥而至,范小冲回忆起当初的举措,不禁觉得那是明智而且成功的,“在那之前阳光100并没有那么受关注”。

               范小冲也深刻意识到,房子小并不等于没钱买大房住的窘迫与尴尬,小户型同样可以做出高层次来。

 

交通便利是重要因素

 

             90平方米”、“70%”,这些数字相信大家都不再陌生,随着国家政策出台,中小户型日渐受到世人的瞩目。然而在“8·31”之后地价上涨,新一轮对小户型的探讨也随之而来。地价居高不下,小户型还能建在CBD吗?华润置地高价拿下上地地块后,却不得不做小户型,这是否是华润的尴尬?

             于是有人喊出了将小户型建到郊区的呼声。

           “地价与户型没有关系,而且小户型成本可能还更高。”范小冲对于将高价地做成小户型这种说法并不认同,他认为小户型仅仅是总价低了。

             一些顾问公司的研究人员则认为,中小户型主要还是针对中低收入者的。思源集团副总经理、思源顾问公司董事长兼总经理李国平认为,小户型和地价是有关系的,小户型主要针对中低消费群。但是如果要在城市中心做,地价高了自然就做成高档公寓,供高收入群体居住。

           嘉恒远东房地产开发有限责任公司董事长副总裁海毅轩对于小户型发表了自己的看法:“目前在国内,小户型确实有很大的市场,但是否有70%那么多,则有待论证。”

           修建小户型,海毅轩认为应该重点考虑区域因素,选择交通便利的地方,并着重户型设计的合理性。海毅轩举例说,偏僻的地方小户型不好卖,比如五环以外,因此还是离市区近的地方较好。

 

地价和房价是互动关系

 

           针对成本问题,北京金网络经纪公司副总经理杨宏强认为,小户型并不比大户型高,不同规格的户型在成本差异上是有限的。

          杨宏强认为,地价和房价也是一个互动的关系,同时相互作用,地价也有可能因为房价的涨跌而变化。

          实际上,国家制定政策一是满足了许多中低收入者的居住需求,二是从一定程度上缓解供求关系,同样的土地可盖更多的房子,这样有助于房价的稳定。但是目前地价高,而国家要求做中小户型,有很多问题就凸现出来。

           杨宏强认为,原本的容积率、限高、城市规划要求等与当前的政策和市场形势存在着很大的矛盾。因此,如果要做中小户型,那么必须提高品质,而提高品质则必须实现技术上的突破,以及在住宅设计规范、城市规划方面的调整。技术突破表现在设计方面,主要应由开发商来完成,而其他的规范、相关政策就需要政府来完成。

          中体奥林匹克花园副总裁范睿则表示,要提高中小户型的品位和质量,必须进行科技创新和设计调整,而公司在做的许多项目就正是以实际行动在实践这个观点。

           比如无锡奥林匹克花园在宏观调控之后就有30%做了技术调整,增加了层高。包括在阳台的处理上也通过错落阳台等方式改变原来的形式。

          范睿告诉记者,城市刚刚起步时,大户型较多,需求量更大,而城市发展比较成熟的阶段中小户型的市场将会更广。

 

 

 

 

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