据《中国房地产报》 记者 刘笑一上海报道

          “到2010年，陆家嘴将成为上海最大的CBD区域，浦东的写字楼供应量将全面超出浦西。”仲量联行上海董事总经理顾东尼透露。

          虽然目前上海写字楼供应依旧是浦西占据主导地位，57％的写字楼供应来自浦西，但这种局面将面临打破。未来5年内，随着目前正在建设中的上海环球金融中心和刚刚动工的国际金融中心等15大写字楼项目全面竣工，浦东仅陆家嘴地区就可以与浦西坐分写字楼市场的“半壁江山”。

浦东写字楼供应增加

            9月14日，仲量联行最新发布的白皮书《陆家嘴写字楼市场：界定未来需求》指出，“目前陆家嘴写字楼市场的总供应量为160万平方米，并将在2010年之前新增180万平方米，达到340万平方米。”

            顾东尼称，据仲量联行的研究，未来5年租户对陆家嘴市场的办公楼需求保持强劲，随着银行业和保险业租户的继续增加，接下来5年内浦东甲级写字楼吸纳量将维持在年均27.7万平方米的水平，比目前上涨68％。

            而在未来两年中，浦东的租金将增长近27％。在顾东尼看来，这就意味着，从2006年到2010年，浦东写字楼的资本值将会增加1，800美元/平方米。

            未来上海将重点发展以金融业为核心的现代服务业，形成产业高度集群的国际化大都市。随着浦东的规划发展，陆家嘴金融中心功能也急需不断升级。

           “这迫使陆家嘴地区进行新一轮的扩容。”第一太平戴维斯（上海）有限公司写字楼部助理董事沈莉玲透露，“扩容后的陆家嘴占地面积将达到3.4平方公里，是现在的两倍。”

            而金融银行业恰是陆家嘴写字楼租户需求的主力军，这从一些在建写字楼的命名上就显而易见：由新鸿基打造的国际金融中心、日本森大厦株式会社投资的“上海环球金融中心”、渣打银行也在去年冠名了陆家嘴发展大厦，将其更名为“渣打银行大厦”。

据记者了解，目前金融银行业租户总量占陆家嘴地区总吸纳量的43％。到2010年，这一比例将上升到50%~55%，而目前排名第二的制造业的租户比例将由现在的15%逐步萎缩。

             第一太平戴维斯的报告则显示，截至2008年末，陆家嘴区域将有12个甲级写字楼项目竣工，合计向市场投放92.7万平方米的写字楼面积，占到2008年底上海总体甲级写字楼新增供应总量的63%。

多个CBD 并存格局

           “陆家嘴区域内甲级写字楼的平均租金已经从去年同期的22.61美元/平方米/月上升到目前的24.7美元/平方米/月。”沈莉玲称，以金茂大厦和汇丰银行大厦为代表的老牌甲级办公楼和以汇亚大厦、花旗集团大厦及上海银行大厦为代表的新建甲级办公楼，在租赁价格上都呈现出高位运行的态势。

            顾东尼亦认为，得力于银行和金融行业快速扩张所带来的强劲租户需求，尽管会有大量的新供应进入该区域，但陆家嘴办公楼市场在未来几年中租金仍会有大幅提高。

             但他同时指出，“随着市场供应的继续增加，在2008年之后，浦东甲级写字楼的租金将会有所下降，空置率将同时上升。”

           “但浦东的崛起并不意味着浦西的没落。上海的写字楼市场将会同时出现几个CBD齐头并进的发展格局。”顾东尼表示，“正如伦敦的WestEnd，City和CanaryWharf以及纽约的MidTown和金融区一样”。

            2007年，南京西路区域也将迎来甲级办公楼的供应高峰，越洋广场、恒隆广场二期、会德丰广场和东海广场等都将相继建成，届时将会有约40万平方米的新增供应量。不过，2007年以后，该区域甲级办公楼供应量将会逐步减少。

           “由于该区域可供开发的办公用地比较稀缺，因此未来很难再有比较大的新增供应量，市场需求基本以消化现有甲级办公楼为主。”顾东尼说，但该区域内租户主要以贸易、咨询和文化等行业为主，企业支付能力相对较强，因此有助于继续提升南京西路甲级办公楼的租金水平。

           “陆家嘴将着眼于吸引银行和金融企业，而一些领先的跨国企业和专业服务公司则对浦西，尤其是静安和徐汇区的高档写字楼青睐有加。”顾东尼说。

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上海CBD

            作为国际大都市的上海，有着浓郁的商务氛围。经过多年的建设与发展，已经形成了虹桥、南京西路、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇等五大商务中心。

             曾经因为地处古北商圈和靠近机场而盛极一时的虹桥地区，是最早成型的CBD。随着上海重心东移，虹桥CBD风光不在。南京西路，因为有上海商城、波特曼酒店而著名，逐渐形成新的CBD。淮海中路，有众多香港开发商在此开发了大量写字楼如瑞安广场、香港广场、新世界等，形成商务中心区。小陆家嘴则得益于浦东国际金融中心的定位，大量的金融机构入驻，带动小陆家嘴商务地产的发展。

          徐家汇商圈的年商业销售额高达60亿元，日人流量近80万人次。有港汇广场、美罗城、东方商厦、太平洋、第六百货、均瑶国际广场、非洲国际广场等项目，被称为上海CBD的“第五极”。当然，还有一种观点认为浦江两岸的淮海中路和小陆家嘴共同成为上海的大CBD。

（王敬宾）