据《中国房地产报》 记者
李格非 郑州报道
当业内还在探讨信托产品于房地产融资上的地位问题时，河南却在信托产品上一再突破。9月份以来，当地再发房地产信托，首次出现写字楼物业信托产品。
据了解，该信托产品为郑州浦发国际金融中心B座不动产收益权信托计划（以下简称浦发国际金融中心信托），计划规模5000万元，期限两年，通过受托人中原信托投资有限公司理财服务中心发行，预计年收益率5.5％。“该产品是自央行8月份加息以来，国内收益率比较高的信托理财产品。”中原信托投资有限公司有关人士介绍。
据介绍，河南另一商业地产信托计划也开始发售，预计年收益率亦达5.5％。
写字楼“牵手”信托
这是河南写字楼物业首次联合信托发售信托产品。据介绍，该信托计划资金用于受让河南省泰辰置业有限公司享受的浦发国际金融中心信托受益权，所筹资金将投向浦发国际金融中心后期建设装修。
受托人中原信托投资有限公司董事会秘书刘飞表示，“房地产行业利润率较高，可为投资者带来可观的收益。”对于投资者来说，关心的是房地产信托的风险和收益率。此款信托产品适合经济较宽裕、追求高收益而抗风险能力较强的投资者，他们看中了房地产的收益。
中原信托方面透露，从目前发行情况来看，各种地产信托产品公司都已涉及，包括普通住宅、写字楼、商业物业、土地储备等。房地产信托产品的年平均收益率多在5%以上。
刘飞向记者分析，在已经发售的房地产信托计划中，投资者对投资购买写字楼、住宅等信托产品的积极性并没有明显差别。但由于各产品特点不同，市场容量还是有差别的。
有关人士认为，郑州市场有不少符合银行融资条件的开发企业和项目，但符合条件者未必就一定能拿到钱，什么时间拿到钱也都是个问题。同时，房地产项目销售率未必代表资金回款数目，项目销售和回款需要一个进度。开发商要在预期内拿到资金，难免受到项目销售进度、回款日期等因素的影响。而实现信托融资的项目和公司未必都是整体性的资金紧缺，不少只是阶段性的资金需求，这些开发企业和项目希望在短期内得到预期的资金支持，相对传统的银行融资方式，信托融资显然是一个有效的选择。
商业物业将成信托发展方向
从河南已推出的信托产品计划特点看，房地产信托多是利用在建物业进行超值抵押。如洛阳TODAY新都汇项目，TODAY新都汇项目计划本金，以购买洛阳龙羽房地产开发有限公司持有的20年期的租金收益权的方式，集合运用于TODAY新都汇购物公园项目，以期最大限度地为受益人谋取利益。洛阳龙羽房地产开发有限公司和洛阳龙羽集团有限公司作为共同受让人承诺自信托计划成立之日起溢价受让租金收益权。抵押品为该购物公园中某超市承租的用于经营家乐福超市的物业及综合楼三、四层（竣工验收后转为房产）。
中原信托方面介绍，房地产信托计划规模相对城建、能源项目等其他类信托，数额、比重不是很大，但上升速度很快。
据介绍，专业评估机构对在建工程进行评估，抵押率一般很低，转为房产后，抵押率将会更低。中原信托推出的几个房地产信托计划抵押率多在50%左右，甚至在三成左右，确保信托项目安全。
河南一信托业内人士认为，商业物业可提供稳定的租金收益，长远看，商业物业将成为信托发展的一个重要方向。
据了解，另一商业地产信托家乐福商业物业投资（TODAY新都汇项目）集合资金信托计划也由中原信托开始发售。该信托计划期限为2.5年，信托本金总额不高于人民币5000万元，计划成立满2年后可提前终止，预期年收益率为5.5%。浦发国际金融中心
信托产品郑州浦发国际金融中心分A座、B座，其中A座由浦发银行郑州分行整体买下；B座建筑高度为99.9米，建筑物设计总层数为27层，目前已经封顶，其中，1～3层设计用途为商业服务用房，4～27层设计用途为办公用房。
该信托计划融资规模不超过5000万元人民币，每份合同最低金额为10万元，并可按人民币1万元的整数倍数增加；计划期限两年，预计年收益率5.5％。计划成立之日起满一年后的10个工作日内或该计划提前终止之日起10个工作日内，由受托人直接划入受益人账户。信托受益权可以转让、赠予或继承。
该信托计划项目采用在建工程超额抵押，河南省泰辰置业有限公司将评估价值为14900万元的浦发国际金融中心B座以在建工程抵押的方式抵押给中原信托，作为履行购买款支付义务的担保，按照5000万元的计划本金计算，抵押率为33.56%。
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