据《中国房地产报》 记者
王巍北京报道
亿城集团股份有限公司（亿城股份，000616.SZ）近期的两招棋颇引人注意。
8月25日公告称，G亿城拟以1200万元收购其大股东北京乾通股份有限公司（下称“北京乾通”）持有的建国门项目公司60%的股权，亿城股份借此名下又增加了一块土地储备。同时，G亿城还披露了非公开发行2亿新股的计划，其总股本将从股改后的3.11亿股猛增到5.11亿股。
G亿城表示，建国门项目和西北旺项目将成为继万城华府后公司全新的利润增长点，利润将反映在公司未来两到三年的报表中。
划算的交易
建国门项目公司注册资本为2000万元，中信房地产公司持有其60%的股权，而中信房地产公司已与北京乾通、中通福瑞签订了转让协议，同意将已取得的60%股权转让给北京乾通，并负责取得其余40%股权以后转让给中通福瑞。
值得注意的是，G亿城是以一元的象征性价格收购了中通福瑞即将取得的40%股权中的四分之一，这样在收购大股东的股权后G亿城将共拥有建国门项目70%的股权。与之对应的条件是：G亿城将单方承担协助建国门项目筹措后续开发建设资金的义务，中通福瑞所持有的其余建国门项目公司的30%股权免除按持股比例承担项目后续开发建设资金的投入义务。
“这对双方可以说是一个双赢的结果。”亿城集团董事、常务副总经理孙勇解释道。“公司项目的获取，需要小股东的合作，对于中通福瑞来说，在协议的安排下，虽然他们放弃了一部分潜在的收益，但不必为项目的后续开发资金操心。而对于亿城来说，虽然需要增加开发资金的投入，但同时也增加了后期的收益。”
瞄准新的增长点
G亿城这次非公开发行2亿A股的价格不低于董事会决议公告前公司A股股票20个交易日收盘价平均价格的90％，大股东北京乾通将认购不少于5000万股。孙勇表示：“增发的想法早在2004年就已经定下来，但是由于正好碰到股改而搁置了下来。经过一年的时间，公司的发展速度很快，股本规模偏小已成为发展的瓶颈，在股改顺利完成以后，此次非公开发行也就自然地被提上日程。”
在《股权分置改革说明书》中，控股股东北京乾通也表示：“北京乾通将采取与其他合格机构投资者共同参与定向增发的形式，将优质项目注入亿城股份，支持亿城股份继续扩大资本规模和土地储备。”
事实上，在成功开发了万城华府项目后，G亿城的下一个利润增长点锁定在本次募集资金投向的两个项目上。25日的公告中就称，此次非公开发行预计募集资金约12亿元，其中计划投资约4亿元开发西北旺项目，计划投资约8亿元用于收购建国门项目公司60％股权及建国门项目的开发。
而根据亿城公布的募集资金可行性报告，西北旺项目总投资规模约22.6亿元，项目竣工结算后，预计可实现销售收入约30.36亿元，主营业务利润约9.96亿元，税后利润约5.2亿元，项目毛利率约33%，投资回报率约23%。建国门项目总投资约27亿元。项目建成后50%的建筑面积用于销售，预计此部分物业在2009年项目竣工结算后，可实现销售收入约20.86亿元，实现净利润40,806万元。项目剩余的50%将作为持有型物业用于出租，年租金回报率预计为8.74%。
利润来源趋向多元
建国门项目和西北旺项目的规模都非常庞大，后续的开发建设也需要大量的资金，孙勇表示，G亿城接下来肯定还会采取后续的配套融资方式。
“多家金融机构也十分愿意向我们提供资金。我们也在积极探索包括信托融资在内的多元化融资渠道，相信我们有足够的能力解决。”孙勇说。万城华府等项目已进入收获期，未来两年将为公司提供大量的利润和现金流；另外，由于目前行业的平均资产负债率为70%左右，而此次非公开发行完成以后，G亿城的资产负债率将从原来的78%下降到60%左右，这为亿城未来的债务融资打开了的空间。
孙勇表示，本次非公开发行后，银监会提出的避免同业竞争的问题将得到解决。其次，通过非公开发行增加了优质的土地储备，这对公司来说也是一个利好。北京乾通也承诺，自协议书签署之日起，北京乾通将专注于股权投资管理，不再从事房地产项目的开发业务。为支持亿城股份的发展，对北京乾通已经取得或正在洽谈的其他房地产项目，在亿城股份同意的前提下，将按照公允的价格转让或处置给亿城股份。如果亿城股份不同意受让，则北京乾通将采取适当的措施转让或处置给无关第三方。
更重要的是，本次非公开发行也使公司的发展战略有了一定的变化。“在未来的时期里，亿城将在保持住宅开发规模的同时，增加核心区域高收益持有型物业的规模作为核心资产。这样利润的来源将更加多样化。”
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