据《中国房地产报》  记者 刘笑一 上海报道

          记者从8月份在上海举行的“2006中国酒店投资峰会”上获悉，由于看重中国投资环境，越来越多类似雅诗阁这样的国际酒店巨头都一改以往在中国只输出管理不直接投资的做法，以信托和上市等方式筹集资金，逐步介入投资，以资产捆绑形式扩张在华酒店业务。

这其中颇被看好的，就是服务式公寓的潜在市场。

         事实上，海外基金和投行大鳄们敏锐而精明的眼光早已说明了这一点。从今年上半年，上海服务式公寓的收购案例此起彼伏，继甲级写字楼后，它成为外资收购的一个新”猎物”。

         两家美国基金已在3月份相继收购了一幢位于虹桥地区的服务式公寓和一幢位于新天地附近的高档公寓，收购价分别在7000万美元以上及8000万美元左右。

         4月上旬，基汇资本（Gateway Capital）以6亿元人民币的总价整体收购了由瑞安房地产开发的翠湖天地御苑中一栋物业，准备将其作为服务式公寓用以长线出租。

         “有一点很明显，基金们目前是看中了高档住宅包装出租后的长线收益。”仲量联行中国区董事陈立民指出。

         而“大批外籍要员要租房，豪宅租务明年定会向上走”，这也是基汇资本主席及董事总经理吴继炜给出的收购翠湖天地项目最直接的理由。吴继炜在去年年底就曾表示，准备在内地及港澳购入约7亿美元物业，其中高档住宅和服务式公寓将占很大份额。

一个显而易见的事实是，整个中国服务式公寓市场的需求和供应都将随着2008年奥运、2010年上海世博会的到来而增多。

         世邦魏理仕8月中旬发布的一份报告指出：上海的高档服务式公寓产品在市场上供不应求。有不少开发商和投资商都已经意识到了这一商机，正在着手建设或者投资此类项目，2006年底至2007年初，将有一批服务式公寓进入市场。

        7月份以来，上海连续有数个服务式公寓进入市场。嘉里建设已将其位于华山路兴国路交接处的嘉里华庭二期中的一栋楼，确定用做长期持有的服务式公寓。目前来自境外的各大代理服务机构都在与其洽谈租赁代理事宜。

        “虽然目前上海高端租赁市场整体租金水平有所回落，但服务式公寓的平均租金却比较稳定。”世邦魏理仕上海公司住宅部董事陈炜说，“如果一幢高档住宅引进一个服务式公寓的管理品牌，比如浦东的新梅联合广场引进万豪酒店，租金水平最起码会有30%的提高，而且品质也会完全不一样。”

         记者在对嘉里华庭一二期的调查中也了解到，作为高档住宅的嘉里华庭一期早在上世纪90年代就已经建成入住，在目前的租赁市场上也颇受欢迎。中原地产华山路分行的负责人告诉记者，它的最高租金水平可以达到22美元／平方米／月。而据嘉里建设租赁部有关人士透露，嘉里华庭二期的平均租金水平基本上为30美元／平方米／月。

          由此可以看出，同样的地段、同样的开发商，服务式公寓与普通公寓相比，租金水平高出了35％以上。嘉里建设租赁部的这位人士称：“虽然这种差距中还包括了酒店服务项目、会所免费使用，以及物业房龄的差距等，但也已足见服务式公寓的租金回报要远高于普通公寓。”

          在陈炜看来，专业的品牌经营管理公司无疑可以为项目带来两大赢利优势：一是保障了服务质量，二是保障了客源。“以嘉里中心公寓及将要作为服务式公寓的嘉里华庭二期来看，同属嘉里建设旗下的酒店管理品牌‘香格里拉’的经验与资源将会成为支持它的最大力量。”陈炜说。

        而除了租金水平比其他出租的住宅要高出一筹以外，在目前上海市中心高端住宅租赁挂牌量不断上升的今天，服务式公寓的出租率也同样令人羡慕。

         戴德梁行最新发布的一项报告亦表明，上海主要商务区的服务式公寓，尤其是一些中小房型，常年接近满租状态。即使在春节服务式公寓租赁市场淡季，上海服务式公寓的整体租金也仅微幅下调，月租仍维持在23.9美元/平方米。

       随着日益增长的外商直接投资、国内旅游客源及国际观光团，中国内地市场对服务式公寓的需求还将日益激增。而陈炜认为，目前上海能为外籍人士接受的真正意义上的服务式公寓相对较少，由于多数“酒店式公寓”在服务标准上还有所欠缺。服务式公寓市场未来具有较大的空间。

       “就上海而言，目前服务式公寓全部加起来的项目数量也不过在20多个，所有房源也只有数千套。可以预见，在今后很长一段时间内，上海高端服务式公寓的需求量仍会居高不下。”雅诗阁集团高级副总裁、国际管理中国区董事总经理罗臻毓说。

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酒店式公寓与服务式公寓的区别

          酒店式公寓——能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营，这类公寓一般只租不售。酒店式公寓因为不出售产权，故要求投资商要有长期投资实力，一般开发商很少投资此类公寓。从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种。对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。

         服务式公寓——具体何谓服务式公寓？有何标准？目前国内还无固定模式。通常指有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。实际上与酒店式公寓相比，服务式公寓更接近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。