据《中国房地产报》  作者   张锐   报道

        过去5年，美国热点地区房价超过20%的年增长速度几乎让所有经济学家大跌眼镜。在一浪高过一浪的“泡沫”声中，房市也成了美联储被诟病的重要话题。如今，这一局面逆声而转。

“拐点”出现

         据美国商务部数据，在今年 6月份新房开工数量下跌5.7%的基础上，7月份再次下跌2.5%，创下了近两年来的最高降幅。同时美国房地产商联合会发布报告称，今年第二季度全美旧房销售量按年率计算为669万套，较去年同期下降了7%。

         而未来房市发展的各项数据同样令人悲观。全美发展商信心指数在连续7个月下滑之后跌至15年最低点32点（一般而言，发展商信心指数大于50点代表建商看好房屋销售）。建筑许可较6月份减少了6.5%，较上年同期则下降了21%。

        近5年中住房市场最火爆的地区如今成了房屋销售下跌幅度最大的地区。市场房屋库存量的增加必然导致房价下跌。资料显示，今年过去的几个月中全美房价下跌了5%，而这还是“打折”了的，例如售屋者提供优惠，送汽车、免费旅行等。

        当然，美国房市的萎缩并不是一个暂时现象，据分析师预测，房市下滑可能会再延续一两年。实际上，最近5年的房市盛景是美国经过通货膨胀调整，历经10年之功才得以形成，这其中美国房价一直处在有波幅却没升幅的熊市之中。而这种市场格局未来很有可能重演。

多因素合力发功

        尽管美国房地产的市场化程度已经很高，但由于房价直接牵及民众福祉与宏观经济的稳定，政府对其所施加的调控也随时存在。因此，美国房市急速降温很大程度上也是当局经济政策运动的表现。

        美联储最近两年中连续17次提息，驱动了房屋借贷成本上升。目前，美国联邦基金利率水平已经高达5.25%，与10年期美国国债的收益率相当接近。连续抽紧银根的做法虽然在抑制成本推动型通货膨胀方面还没有发挥预期的效力，但在挤压国内资产价格等方面显示了威力，特别是对房市起到了釜底抽薪的作用。

         为了拯救近乎颓废的房市，美联储在2001年连续11次降息，从6.5％降到1.75％，住房按揭利率随之明显下调。房屋销售历经缓慢调整之后，在最近几年被推至记录高位。不过，在经过了新一轮加息周期后，住房抵押贷款利率正扶摇直上。目前，美国市场30年期房屋抵押贷款利率已上升到6.81%，已经不能给房地产市场留下什么利润空间。

         同时，美国油价飙升还带动着物价上涨。这也迫使民众不得已压缩大宗消费支出，其中一个重要选择就是暂不买房而趋向租房。美国劳工部提供的数据显示，7月份业主等价租金上涨了5.6%。德意志银行研究的结论是，美国房屋租金的上扬可能才刚刚开始。表面看，房租上涨某种程度上弥补了房价跌落给经济带来的损失，但却分流了居民的购买能力，并最终淡化整个房市的支持力量。

         此外，持续5年的房产“牛市”吸引大量的投资者进入，且刺激了民众买涨不买跌的心态。目前情况下，许多潜在投资者都采取观望态度，驱动住房积压率上升，这最终导致了部分地区房价开始急剧下跌，让购房者更是不敢轻易入市。而无论是消费需求和投资需求的急剧收缩，都直接打击了房地产市场上的发展商信心。

提款机功能弱化

           买房在美国是一种流行的投资手段，房子因此被媒体称作用以迅速致富的“提款机”，甚至部分人举债购房。据高盛公司的研究资料，仅2005年美国人就从住房市场获利8870亿美元。然而，这种财富发酵的路径随着房价的加速下跌会急剧收缩，2006年和2007年美国消费者从住房投资中可能获得的利润将分别降到5520亿美元和3630亿美元。

           近几年美国人购房依赖抵押按揭贷款的比例高达80％。除了“用明天的钱办今天的事”外，主要是通过按揭进行家庭“财务重组”。如在住房按揭利率明显下调的背景下，购房者可用新的低利率去借钱，偿还高利率时欠的债，按新安排还款，每月可以少付数量不等的欠款。但随着按揭利率上升，购房者通过逆向操作获取额外资金的手法将出局。

           美国人按揭购房的另一个重要动因是纳税。因按揭而支付的利息和（住房）财产税，都可抵扣所得税。假设每年此项支出是1万美元，个人税档在30％，应税所得会相应降低1万美元，一年可少付3000美元。但若住房按揭利率过高导致消费者无力或不敢运用按揭贷款，其本应得到的利益将会流失。据联邦存款保险公司的最新报告，目前美国经季节因素调整的抵押贷款申请活动指数下滑到了527.6，为2002年5月以来的最低点。

           值得注意的是，美国是一个低储蓄率的国家，但并不是美国人无钱可存，只是由各种金融资产直接注入到了实业。近年来，住宅抵押担保证券因其稳定的成长性，早已成为金融市场上的顶红新宠。而当房价涨幅开始放缓，房屋空置率逐渐提高，不动产投资信托所受到的影响便立刻呈现，住宅所有者通过再融资来利用房地产增值的能力受到抑制，投资者对房地产信托的投资热情也会随之下降。

宏观经济遭遇变数

          房地产是美国经济的支柱产业。穆迪公司的研究结论是，从2001年至今，火爆的房市至少平均每年为美国经济增长贡献一个百分点。当房地产市场降温，美国经济将不可避免受到影响。美联储日前承认，受房地产降温、持续提息效应以及高油价“三大因素”作用，今年第二季度美国经济增速降至2.5%，不到第一季度5.6%的一半。

           快速上扬的房价驱动美国人的消费迅猛增长，进而拉动经济大步迈进。《非理性繁荣》的作者、经济学家希勒的研究报告显示，住宅价格每上涨10%，消费支出就会增加0.6%。就是说，房屋价格上涨1美元，人们多增加消费6美分。雷曼兄弟的一份报告指出，因房地产市场热而产生的消费占美国全部消费增长的1/3。如果房价停止上涨，两年内将会有1/3的消费下降。美联储7月份公布的一项关于地区经济活动的黄皮书显示，各地消费者已开始削减消费支出。

            房市的变动还与就业息息相关。相关研究表明，自2001年以来，美国新增就业中有一半来自房地产开发商、建筑公司及其他与房地产相关的行业。出于对房市不乐观的估计，经济学家们预计今年美国失业率为4.7%，而2008年将达到5.1%。

           不仅如此，资产规模已达2万亿美元的美国房地产业已成为美国金融、零售和建筑等诸多行业最重要的“晴雨表”。房地产业的降温很容易传导到其他很多行业，特别是银行乃至整个金融业。一方面，各家银行对许多按揭贷款都实施了证券化，如今房市不景气既降低了银行按揭率，同时也使证券发行渠道受阻。另一方面，目前美国住宅按揭相关资产在当前银行信贷中的比例高达61%，而在房价下降和按揭贷款利率上升的双重因素作用下，极有可能出现按揭贷款拖欠，从而增加银行的金融风险。高盛的分析师们估计，在房价涨势强劲而高风险贷款拖欠率约为1%的地区，连续几年的房价下跌有可能使这类贷款的拖欠率达8%至10%。

          不过，认定目前房市疲软必然导致美国经济衰退显然为时过早。考虑到过去5年的高速增长，目前房市的降温很可能是“软着陆”状态。另外，相关研究成果证实，只有美国全国房价下跌30％并且新屋开建数量下跌50％时，才能使全美经济陷入轻微的衰退。尽管如此，决策者也不能掉以轻心，如同加利弗尼亚大学经济学教授爱德华·里湄所言，房地产市场低迷已经“把经济踢入缓慢增长和可能完全衰退”的境地。

（作者系广东技术师范学院经济学教授）