1999年1月27日，国土资源部国土资发[1999]第30号文《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，要求各市、县要针对具体情况，制定招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施，尽快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的转变。

         2001年5月30日国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。

点评：这两个通知唱响了土地招拍挂政策的序曲，伴随着与房改制度的矛盾，新的土地变革正在酝酿之中。

         2002年4月3日，国土资源部通过了11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），自2002年的7月1日起实施，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。规定还包括对土地招拍挂具体实施过程的管理。

点评：“这种方式的改变是一种革命。”这个政策出台以后大城市基本都开始实行了招拍挂制度，比如广州、上海、深圳。而此前，北京市将近90%的土地都是通过协议方式转让的，11号令对北京市场影响巨大，并导致北京市33号文件出台，为协议用地放开四个口子。

           2003年4月2日关于印发《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》的通知规定，按照中央纪委第二次全会和国务院廉政工作会议的部署和要求，认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，监察部、国土资源部研究决定，今年在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。

           2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

点评：2002年以后引来了房价的一次疯涨，而“8·31大限”则造成了一次土地项目的严重短缺。这个大限来临之际，开发商们中间出现了阵阵恐慌，由于有关部门经验不足，对住房体系供应研究不够，对购买力市场研究不透彻，致使土地供应短缺。

       2006年8月1日正式实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》。新规正式明确，六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。规范中还明确了我国招拍挂土地可以进行用地预申请制度；协议出让土地必须实行公示制度。

点评：“招拍挂”和协议出让土地的方式同时被规范了。政府在逐渐缩小协议出让土地的范围。2002年到2004，2004年到2006年，两个两年，土地变革进行时。我们能够看到土地变革在有计划有步骤地进行，并且渐渐成熟起来。