据《中国房地产报》 见习记者曾冬梅 广州报道

     继首次推出限户型比例的两块土地后，广州又推出了首批限房价限户型的地块。

     8月4日，广州市国土房管局对位于开发区的两块住宅地进行挂牌，在限套型、限房价基础上，采用竞地价方式出让。

     这两幅地的总用地面积约23万平方米，均要求套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到开发建设总面积的90%以上，销售最高价格不得超过6000元/平方米建筑面积。

       短短几天内，广州实现了土地出让历史上的两个第一次。

       据广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，广州房地产利润60%~70%来自土地升值的收益、15%~20%来自管理劳动、15%~20%来自风险创新报酬、3%~5%来自垄断收益。

“限房价出让土地后，开发商没有机会赚取土地利润，只能全力去拼15%~20%的利润。”赵卓文表示。

      “不管是不是限价限套型，最终获得土地的开发商的回报水平是基本确定的，那就是投资总额的15%~20%。广州从1997年到2006年公开出让的土地，80%落在这个范围。”赵卓文说。

        所以，他认为，限价限套型商品房土地出让的实质是：政府把卖地的部分预期收入“贡献”出来，以达到降低房价的目的。

至于6000元/平方米的限价，业内普遍认为，对比其周边5000元/平方米左右的洋房均价，这个价格还是相对宽松的。

        有人算了一笔账：1173元/平方米的地价，容积率2.0，加上其他费用，开发商的综合成本大约为3600～3700元/平方米，就算是以6000元/平方米的限价销售，开发商的利润空间仍然不小。

对此，某中介公司的高层认为，首次限价条件政府部门放松点是正常的，可以吸引来较多的参与者，也方便相关部门的大范围试探市场反应，从而进一步完善以后的限价标准。

      虽然开发商和专家们都认为这种限房价限户型地块的供应不会是主流，但对于广州而言，量少并不意味着它的冲击力也小。

        事实上，限房价是对开发商建安成本控制能力的考验。

       对于开发商而言，项目可以自由发挥的余地比限价前缩小了，很多擅长运用创新思维、花大成本做项目的开发商会觉得手脚施展不开，竞争优势也从而缺失。

       赵卓文说，“限价限套型商品房土地出让”是中央政策的贯彻，广州相关政府部门积极实施是必然的，以后从公开出让市场拿地将越来越难，约束条件越来越多，开发商的预期利润也将被迫降低。而且限价房会像大海中的航灯一样，成为购房者置业的一个新标准和方向，这对开发商来说不是好消息。