据《中国房地产报》 张小梅 编译

      美国房地产外国投资者协会（AFIRE）近期发布的一个调查结果显示，外国投资者表示，对于房地产投资者来说，美国是最稳定、最安全的国家，资本增值表现最好，但2006年这些投资者将在全球范围内进行房地产项目的投资。

       调查回应者表示， 2006年的全球投资计划中用于美国市场的份额将会从2005年的55％下降到2006年的47％(大概是190亿美元,与2005年的实际数量相当接近)。回应者特别强调，西欧和英国将成为其房地产投资的重要市场。

      调查由AFIRE与一家位于旧金山的房地产研究和咨询公司金斯利协会（Kingsley）联合进行。AFIRE的175家成员来自17个国家，其成员在全球房地产市场上的投资总额超过了4700亿美元，其中1500亿用于美国市场。

        AFIRE新近选出的房地产领袖迈克·贝利，同时是麦考瑞公司北美和欧洲部的总裁，他说：“毫无疑问，这个调查反映了当前商业房地产全球化潮流的持续。取决于投资者的冒险爱好，目前对于投资者而言的真正机会存在于范围广泛的不同地区以及不同的产品形式中。同时，很多原因，诸如透明度、市场要素、完整的市场规模，都使得外国投资者对美国房地产市场的前进趋向表现出极高的信任度。” 

资本增值表现：中国亚军

         74%的回应者认为，美国提供了最稳定和安全的房地产投资环境。虽然美国在海外投资者的房地产投资市场版图上一直处于领头羊的位置，但是表达信任的人数在调查的历史中从来没有出现这么高的比例。比如说，去年67.7%的被访者认为美国是海外房地产投资最安全和稳定的热土。

         另外，英国获得了9％的选票，加拿大得到了6％的认可。

在资本增值方面，英国与美国并列第一，39％的被访问对象选择了英国作为表现最好的国家。值得注意的是，有两个新的国家第一次进入到这个名单中。中国以12.1％的高票取代日本占据第二的席位，日本则下滑至第五的位置。

       房地产市场处于复苏边缘的德国则获得了7.6%的投票，取代中国香港摘取探花之位。在“资本增值表现最好的市场”排名中，香港今年名落孙山。

德国和澳大利亚分割美国市场

          调查回应者期望看到投资资本起源地能发生明显变化。今年，投资者计划美国房地产市场中有将近40％的国外资本来自澳大利亚，另外49％的资本来自德国。在过去几年里，德国被认为是美国房地产市场上迄今为止最大的投资者。

         回应者认为，作为美国房地产市场上表现活跃的参与者，中东和爱尔兰在2006年的表现位次在排名中肯定会有所上升。

美国热点城市变化微小

       在美国的5个顶尖热点城市中，圣迭亚哥第一次以第5名的成绩占据了一席之地。自从2002年以来，外国投资者对于美国顶尖城市的选择中，前3名一直江山稳固，没有发生任何变化：华盛顿是永远的状元，接下来是纽约和洛杉矶瓜分了二三名的位次。旧金山再次排名第4，除了2002年名列第五，自从2001年以来它一直紧紧把控了这个位次。值得注意的是，去年排名第一的华盛顿和排名第二的纽约之间的差距缩小了许多。

写字楼重回顶峰

         作为外国投资者最喜欢的不动产形态，写字楼从一个为期6年的低谷中冲出，重新占据了榜首。接下来依次是酒店、零售、工业地产以及家庭楼宇。值得注意的是，多家庭楼宇从去年第一的位置连过四种类型，下滑至榜尾。

伦敦成全球最热城市

        伦敦迅速地夺回了全球城市中外国投资者最中意城市的冠军位置，以6个百分点的优势击败了位于第二的美国华盛顿。在2001年这个问题第一次在调查中提出时，伦敦曾经获此殊荣。但是自此之后，直到今年，伦敦一直都屈居于华盛顿的光环之下。

       “作为一个全球金融中心，伦敦从诸多因素中受益匪浅，诸如流动性、透明度、对于许多国际房地产投资者来说极具吸引力的优惠租恁方式。”保诚不动产管理公司（PruPIM）的资金管理总监大卫·杰克说。“空白率从两年前的16％下降到了9%以下。这已经推动了伦敦西区的零售增长，整个城市都预测会跟上这股风潮。我们已经有奥林匹克跑到前面去了！”保诚不动产管理公司是M&G公司的一部分，是保诚保险在英国和欧洲的一个投资机构，英国最大的不动产投资机构。

         其它全球城市包括纽约，排名第三；巴黎排名从第五上升至第四。东京名列第五，在2004年第一次入榜即摘取第三席位，今年下滑至末位。

其他国际热点

        在新的欧盟国家中，捷克、波兰、匈牙利依次分享了前三位次，一共获取了81％的投票。在这些国家里，投资者主要集中于关注写字楼（80％）、零售不动产（72％）、工业地产（36％）。外国投资者第一次列出了他们最关注的亚洲和非洲市场，如日本、中国、新加坡、中国香港、韩国、印度和澳大利亚。