据《中国房地产报》 记者 刘晓云 深圳报道

      深圳首个海外REITs收购内地商业地产案于7月25日成功完成交易。

       美国保德信金融集团投资逾10亿元入股深圳怡景中心城。而保德信金融集团也成为继摩根士丹利、高盛、花旗等海外基金之后的又一家进入中国商业地产的著名基金。

      值得注意的是，这项交易恰恰发生在限制外资政策颁布之后。

控制权之争

        与海外基金的合作可谓及时解了怡景的燃眉之急。

         据知情人士透露，此前，由于怡景中心城项目投资规模大、回收期长以及培育期较长，面临较大的资金压力。怡景中心城总裁刘伟宏女士告诉记者，与保德信的合作从开始接触到签约仅仅用了两三个月的时间。

        在谈判期间，焦点问题在于争夺该项目的控制权。最终，双方各让一步，终于达成了今天的结果——对等持股。

        上述知情人士还透露，为了尽快缓解资金压力，怡景中心城不得不在价格上作出一定的让步，而保德信则不再坚持掌握控制权。

此次交易的主角——怡景中心城是深圳市政府重点扶持的大型商业项目，位于深圳福田中心区CBD位置，建筑总层数为五层，建筑面积达14万平方米，营业面积10万平方米，总投资近7个亿，将于今年年底正式营业。

       而保德信集团则是首次涉足内地商业地产项目。

       “国外投资机构近两年来一直非常看好深圳的经济发展状况，并将持续关注深圳的经济建设。我们在中国看过很多的商业地产项目，怡景城的核心地理位置和周边巨大的消费潜力，项目的各方面条件都符合我们的投资要求，是非常好的合作伙伴。”保德信房地产首席执行官查尔斯·罗雷对本报记者表示。

        对于业界均关注的合作方式，查尔斯与刘伟宏都给予了详细解释。

       “由于持股比例相同，我们对于这个项目是共同经营管理，协商解决经营管理问题，重大决策通过董事局会议决定，保德信也会派驻相关管理人员。”刘伟宏表示，在项目的后续管理中，经营管理的主导权由双方共同承担，董事局主席由双方管理人员每年轮流坐庄。

       “我们与怡景中心城的管理团队有相同的经营理念，这是合作的关键。”查尔斯表示。

         今后的管理模式会在现在的项目管理基础上进行一定的改善，但不会完全照搬国外商业地产项目的管理与经营模式，而是根据当地具体情况适度引入一些先进的经验与模式。另外，保德信对中国及深圳本地市场情况还不十分了解，因此会尊重怡景中心城的一些成功经验。

借力外资

       与保德信的战略合作，开创了深圳民营企业和世界500强企业之间合作的先河，也使中心城成为深圳第一个具有国际化背景的购物中心项目。

       由于怡景中心城是美式的商业购物中心，所以购物中心是作为整体项目来引入战略投资者，而不是对购物中心分割出售，这也是能引进保德信投资的一个重要砝码。而此次与保德信的合作，就是规避了国内商业地产项目经常会遇到的将购物中心分割出售而引发的一些问题。

        深圳市德思勤投资有限公司商业部项目总监蓝志成非常赞同刘伟宏的观点，他认为怡景中心城保持了整体产权与统一运营，实行区别于深圳一般商业项目散售商铺的“不拆零销售”原则。

“这一点非常重要，因为国外REITs对于产权零散的商业项目非常不信任，认为违反了商业规律。对于习惯在较成熟市场运作的国外REITs来说，清晰、统一的产权是基础，是作出投资判断的重要前提。”蓝志成说。

       “国外REITS的大手笔收购将是深圳商业地产项目套现的又一出路，更可以说，是资金短缺或拓展战线太长的深圳部分地产企业梦寐以求的融资渠道或套现之路。”对于富有远见的地产商来说，蓝志成认为国外REITs才能称得上是长期战略合作伙伴。而随着部分企业的专业化选择及众多港企的大力进军内地商业地产，这一天也即将到来。

      “本次保德信与深圳怡景中心城项目的成功合作，是国外基金寻找资金出路与投资渠道的成功尝试，也是一剂强心针。”仲量联行物业顾问管理公司中国区资本市场投资部主管钟德尧认为，缺乏资金的商业地产项目需要出路，国外REITs需要投资。而投资回报率高企的中国商业物业是最令人动心的市场，中国优质的商业地产与写字楼项目更是备受国外众多实力雄厚、持币待购的REITs所关注。

       对于国家六部委刚刚出台的关于限制外资的条例，查尔斯认为保德信基金是一种温和的长期战略性投资，而政策所针对的是投机性基金，因此对于此次合作的影响非常小。

      当然，他也不否认，如果签约是在政策出台之后，也可能会影响合作的顺利进行。

      “我们肯定会按中国的新政策去执行，但是在以后的投资中，我们可能会更加谨慎。”查尔斯坦言。

       美国保德信金融集团(Prudential Financial Inc.PRU，简称：保德信)是美国最强大的金融集团之一，有130年悠久历史，拥有全美第三大人寿保险业务。

       保德信金融集团旗下的房地产投资管理公司（简称保德信房地产）是美国领先的房地产投资管理者，管理超过301亿美元的不动产，投资领域覆盖不同国家、行业、投资机构、风险水平及目标回报。拥有超过35年的物业投资经验，在亚洲进行了多项投资，覆盖新加坡、马来西亚及中国等多个亚洲国家。