据《中国房地产报》 记者 王巍 综合报道

收购不良资产成外资进入动力

        以海外基金为代表的外资进入中国房地产的步伐始于上个世纪90年代，最早的典型案例当属1999年荷兰国际集团（ING）参与开发上海网球俱乐部公寓。

        而外资对于国内房地产市场逐渐产生兴趣却始于2002年中国政府对外资收购不良资产的鼓励。

        据了解，2002年中国四大资产管理公司信达、东方、华融、长城等尚未处置完的不良资产还有上万亿元人民币。为谋求双赢和有效快捷地处置不良资产，四大资产管理公司开始向境外投资者整体出售打包后的不良资产，而境外投资者也看到了不良资产背后巨大的房地产价值空间。同时，在产业政策中一直存在的外资优惠也是外资大量流入房地产业的强大动力之一。

       进入2004年，外资以更大的规模进入了中国房地产市场。据央行有关部门调查统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3%上升到了2004年四季度的23.2%。2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿元。其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。同时，北京也成为外资进军房地产的主战场。

2005年成“井喷”之年

        2005年的宏观调控以来，银行对房地产信贷的缩紧又给了外资一次极大的动力，以“井喷”之势加速进入中国。

        2005年9月中旬，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。虽然这一数字很多人表示怀疑，但是频繁见于报端的海外基金在北京、广州、上海等热点城市拿地、买楼的消息还是能证明这样一个不可否认的事实：外资介入国内房地产市场的份额越来越大。

        据仲量联行上海研究部主管何迈可介绍，2005年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元，占2005年国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%，主要的投资城市集中在北京、广州、上海三地。

       盛阳地产发布的《2005外资地产基金生态报告》称：像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等近100家国际地产基金已采取多种渠道陆续进入中国，累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长。该报告被认为是业界较能全面反映中国外资地产基金现状和决策资源的权威报告。盛阳地产基金的数据与仲量联行比较一致，境外资金占全部房地产投资比例的3%～5%。

      进入2006年，外资的热情并没有消退。仲量联行7月12日发布的2006上海房地产市场研究报告显示，今年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元。而盛阳地产在《2005外资地产基金生态报告》中也曾预测，外资地产基金在明年的投资将增长至70亿美元。

各路外资演绎不同资本故事

      各路海外资金在国内房地产市场上尽情发挥，演绎着不尽相同的资本故事。它们或者直接从事房地产开发，或者直接购买国内的不动产，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内房地产市场。

     新加坡的凯德置地是典型的外资直接在华设立房地产开发企业，在过去两年中，该公司整合了在上海和北京的业务，直接介入中国房地产行业，目前已进入杭州等二线城市市场。

      美林、华平等投资基金则更多地通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内房地产市场。近年来又一股外资地产力量在异军突起，主要的特征是以收购为手段在市场上频繁操作，经常以整栋为单位进行收购。

     作为外资进军国内房地产的“旗手”，摩根士丹利走过的道路几乎涵盖了外资所有的投资方式：从2003年7月与上海永业企业集团合作，入股10％，投资了上海新天地附近的“锦麟天地雅苑”项目开始，到今年4月整栋收购位于上海浦东新区世纪公园附近的景观楼盘、陆家嘴中央公寓，摩根士丹利旗下的房地产投资基金从投机性的合资业务逐渐转向独资操盘。

      有关专家介绍，资金的所有者的不同决定了外资进入房地产思路的不同。开发类的资金是资金所有者自身的投资行为，所以他们在投资的时候是要讲究眼光和时机。而基金类的资金操作者却并不是资金的拥有者，只是高级管理人员。他们要做的是选择一个已有很多数据说明这是一个好的投资项目，以此来说服众多投资者加入他们的基金。

       “ 七年之痒”似乎预示着有些东西需要改变。如今迎来了首个针对境外资本的调控，可以肯定的是在当前国内房地产市场价格呈快速上升的趋势和人民币升值的强大预期下，海外资本对中国房地产的兴趣决不会因此而消退。

       游戏规则改变了，游戏还将继续。