据《中国房地产报》 记者 张媛媛北京报道

      监管与自由向来是两难命题，更何况是针对潜行于地产行业多年的海外基金。

        一份旨在打击外来资金投机炒房的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（简称《意见》）已经进入最后审批阶段。这个消息传递了这样一个信号：多年来，地产行业对外资不设防将要成为历史。

       建设部、商务部、国家发改委、国家工商总局以及央行、外管局等六个部委成为这次外资设限最终破冰利益和责任的关联方，他们的协调和作为将直接关系到政策实施的效力。

       毫无疑问，如果该意见正式进入实施层面，一场涉及中国政府政策层面的博弈与内外资出击楼市的市场较量将正式从讨论跃升至实质层面。

        正如银河证券首席经济学家左晓蕾所言，此次政策的初衷相当明确，“今年以来我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃，因此文件旨在规范市场而加强市场准入管理所设。”

       甫一开始，《意见》即明确了此次出手的用意所在。

       麦格理中国物业投资银行首席投资执行官龚术在接受本报记者采访时表示，“文件中十四条规定中的第二以及第七、八条款都将会对外资目前的地产业务形成障碍。被龚术认为直指外资“命门”的规定包括：外商设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额50%的规定，以及设立程序要经商务部和工商行政管理机关统一管理等多项条款。

       在此次的相关政策中，没有直接涉及到外资企业的办公用房问题，对目前争议较多的REITs也没有作出明确限制。社科院金融研究所尹中立表示，虽然没有对REITs的明确规定，但事实上，政策的方方面面将直接影响到海外资金在华的商业物业收购。他举例，政策中明确规定，收购物业需在国内成立一定的项目公司，而在实际操作中，很多外来基金都是用海外注册的公司进行项目收购。这在很大程度上将直接影响收购物业的海外上市进程。

       十四条规定中，对经营实体以及资本金和企业设立程序上的要求直接限制了外资的市场准入。多数专家也认为，政策涉及市场准入、开发经营、购房管理等几方面，试图全面“卡位”原来基本上是对外资“自由开放”的房地产对外市场。但是在个人和机构两类投资外资主体的限制政策中，海外个人多套炒房将遭遇明令禁止，而对海外机构的限制还有待完善。

      “此次政策主要严格了审批和结汇程序，从根源和退出机制上限制了一部分海外基金；而对在中国境内的房地产投资行为实行实名制的关键是在明确区分自住和非自住。”中金首席经济学家哈继铭表示，“但个别政策界定和措辞尚存在模糊之处。比如，在个人购房方面，如何定义自住和非自住需要继续商榷。”