据《中国房地产报》张小梅 编译

       根据华尔街在线的消息，一场鼓励“社会责任”投资的运动正在美国房地产业内开始酝酿。社会责任投资，通常是指那些在有远大社会目标的公司里寻求可观利润回报的投资。2005 年，很多与社会责任投资有关的会议、机构和组织开始涌现，呼吁者们都在寻找具有社会责任感的方式从房地产行业中获利。但是受困于标准的缺失，社会责任投资面对房地产行业“有心同游，无缘携手”。目前，这一状况正在美国房地产市场开始呈现低迷迹象的情况下有所改善。

美国2.3兆美元寻“家”

      房地产行业的社会责任投资市场可能会非常庞大。根据华盛顿的一家贸易组织——社会投资论坛组织的数据，目前美国社会责任投资正在寻求合适产业来安置评估总量为2.3兆（百万的立方）美元的资金。（根据这个估算，由专业机构管理的资金中将近有1/10会是社会责任投资）。

      如果社会责任投资者将他们手中10％的钱用于投资房地产公司，他们将会获得美国REITs总资本2/3的收益，美国亚利桑那州大学的城市规划和自然资源教授Gary Pivo表示。但是同时他也补充道，关于社会责任投资，目前并没有可行的标准，这些投资者“并不能够确认谁有资格得到他们的支持。”

      标准的缺失严重破坏了社会责任基金进入房地产行业的积极性。平权至上金融网（FAFN，美国一独立投资咨询机构）LLC的总裁Steve Schueth 说，“直到现在，美国社会责任投资想参与房地产行业，却苦于无门可进。”这家位于科罗拉多州的咨询公司，帮助客户进行有社会责任感的投资。

热议“实用标准”

     关于社会责任投资标准，上周有了最新进展。土地所有者、房地产公司、学术机构和房地产投资者们聚集于伦敦，参加由英国保诚保险公司（PLC）的一个分支部门保诚财产投资管理公司（prupim）举办、联合国协办的两天会议，讨论投资者和公司进行社会责任投资可以采用的标准，并交流各自曾经在这个领域进行的实践。

       与此同时，来自波士顿大学的研究者们正在汇合指导标准，帮助投资者衡量公共公司（房地产投资信托和公开募股的房地产开发公司）和私有房地产公司的社会责任。目前正和波士顿大学的同行们一起进行一个项目研究的高级研究官员大卫·伍德表示，到2007年，研究者们期望能够提出“实用性的工具”来帮助投资者（比如退休基金）来评估，比如说建筑物有多接近公共交通等此类事情。位于旧金山的史代纳基金（Rudolf Steiner foundation），也在着眼于寻找一种可行的方法，来帮助机构投资者确认如何通过一种更加有环保责任感的方式来运作他们的建筑事业。

       而在今年早些时候，隶属于英国最大的退休基金Hermes基金的Hermes房地产公司出版了它从事房地产投资时所遵从的指导条例，该条例展示了公司如何通过诸如土地利用计划和节水计划等活动，成为一个有环境责任感的企业。

       在诸多形式中，充分利用能源的建筑和那些高容积率的社区就是有社会责任感的房地产事业的典型代表。

政府推动欧洲实践

      迄今为止，这种在房地产投资领域的投资新哲学在美国以外的市场也吸引着人们越来越多的注意力。在伦敦会议上，澳大利亚房地产开发公司Lend Lease集团的高层人员介绍，其置于建筑工地的彩色可识别回收垃圾箱促使人造壁板和木制品更容易进入再循环系统。

英国商业房地产投资机构Land Securities提供了一个数字：通过向租户们发送信件来促使大家一起节约能源，大厦的住户的一些小小行为，比如随手关掉电灯，每年可为一栋建筑免除4.4万英镑的能源账单。亚利桑那州的Pivo教授表示，“面对这些举手之劳所能产生的巨大经济回报，很多人都难以置信。”

      而欧盟最近的要求将会对欧洲房地产业的社会责任投资产生巨大的推动力。根据欧盟的指示，政府的房地产建筑将根据建筑物的能源利用率按照从A到F的顺序进行等级分类。英国Hermes房地产公司的执行总裁Rupert Clarke说，他希望房地产买家和租赁者们最终都会按照这些节省能源的标准行事。但是同时他也表示，“判断租户们是否会反感F类建筑，而更喜欢一栋A类建筑，现在还为时过早。”不过他又补充道，“可是消费者最终在诸如节能冰箱等事情上都觉悟了。”

美国机构投资者试水

     一些美国的机构投资者逐渐开始将他们的策略运用到房地产领域。位于拉斯维加斯的一家商业地产公司汤姆逊房地产集团正在接洽一笔5亿美元的房地产资金，用来购买或者发展房地产，这些目标房地产项目都符合美国绿色建筑协会能源与环境设计领导联合会（LEED）的要求。投资公司TIAA-CREF最近组建了一个专注于社会责任投资的新公司，并且这家新公司已经投资了2亿美元来开发诸如中低收入住宅的项目。

      Calpers（加利福尼亚的公务人员退休基金）最近树立了新目标，要在它所拥有的价值50亿美元的建筑里，在未来5年内将能源消耗量降低20％。目前该基金正在接洽投资对象，它们都符合LEED的要求，而且该机构已经对它的房地产投资合作伙伴们下达了指令，要求它们提供更多关于其在保护资源方面所作努力的报告。2005年Calpers曾表示，它在其核心不动产建筑里节省了6.9％的能源费用，而且在它和其他公司联合拥有不动产的两个集团里，70％以上的废水都得到了再循环。

     由于利率水平上涨等诸多因素导致REIT股票市场最近的表现相对下滑，社会责任投资的倡导者们也意识到，任何标准对于房地产业的资金循环都可能有点晚了。但是他们希望社会责任投资的指导准则在下一轮房地产业繁荣的过程中能够顺利到位。

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      顾名思义，社会责任投资（Socially Responsible Investing, 简称SRI）是指与企业社会责任（CSR）相关的投资，是最近几十年在西方国家兴起的一种新投资理念，其核心是鼓励企业在追求利润的同时，兼顾社会福利，即所谓“义利兼顾”。

      考察CSR有三个重要的因素：第一，企业在管理过程中纳入“社会公平和社会道德”以及“环境意识”。第二，通过提供产品和服务对社会有所贡献。第三，通过自己的设备和人力资源为社会提供财政支持。