据《中国房地产报》 记者 张媛媛北京报道

    收购兼并的狂潮深藏在每一个行业发展的血液中，更何况是前行中的地产行业。

    近来坊间传出，南都老板周庆治将放弃自己苦心经营的创业平台——浙江南都的控制权，战略股东万科将收购其51%以上的股权。虽然，万科的公司网站上并未就此事发出正式公告，甚至据内部消息人士称，证券交易所甚至“勒令”万科对此传言作出澄清声明。

子虚乌有的嫌疑虽仍存在，但不可否认，从2000年华润集团收购万科，试图通过华远与万科强强联合，打造国内地产开发“航母”，到2004年天津泰达集团入主万通地产，及至天鸿和城开的官方促成“联姻”以及中粮地产和G宝恒的合作……房地产企业的并购整合已经成为行业发展一股不可逆转的浪潮在潜行萌动。

    “此次国家宏观政策变动一定程度上为新一轮的并购提供了契机。对于任何一个朝阳行业的发展来讲，并购整合都是实现行业规模化、专业化的必经之路，但从房地产几次并购案例来看，大多只是一些为了解决土地和资金问题的而进行的项目公司的合并，真正的并购还没有到来。”金诺投资管理公司执行副总裁、中国人民大学管理学院教授于宝刚在接受记者采访时表示。

央企重组

    万科与南都的故事开始于2005年3月。彼时，万科宣布以18.5785亿元收购了上海南都70%、苏州南都49%、浙江南都20%的股权，从而完成了对浙江南都集团的并购。18.57亿元的收购金额也创下了国内房地产并购的纪录。

     事实上，在此之前，房地产行业的并购大幕早已拉来。

房地产业的并购可以追溯到1998年取消福利分房，之后房地产企业开始走向市场化运作以来，围绕着股权、土地、项目的收购案例层出不穷。

     国家宏观战略层面上，贯穿于央企重组始终不变的情结——提高产业集中度和创造巨无霸型企业，将成为所有“国”字头地产企业面临的巨大机遇和挑战。

     2004年6月底，国资委发布“104号”国资函，400多字的公告预示着隶属于国资委191家企业旗下的房地产公司，即将面临一场大规模重组。此次重组涉及地产行业资产1800亿元，中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司将重组其他央企房地产资源。

用国资委主任李荣融的话讲：“通过重组这个减法，使央企的数量降下去，规模和竞争力提上来，保留下来的企业定将是具备国际竞争力的企业。”

调控加速并购

   具体到市场层面的兼并收购，虽然业内曾一致预言，2004年“8·31”土地大限之后将是房地产行业并购时代到来的分水岭，但业内公认的并购热潮在于深历政策调控威力的2005年。

2005年2月，中国华闻投资控股有限公司收购上海新黄浦(集团)有限责任公司75%的股权、中粮地产与深宝恒的合作，甚至北京市政府官方主导的天鸿和城开重组为总资产达500亿元的首开集团，都使得2005年的地产并购舞台空前活跃。

    “目前，我国房地产行业的集中度不高，这在客观上为行业的并购提供了驱动力。”对于并购原因，深圳德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新认为。

     他同时表示：“仅以销售额为参考指标，地产龙头老大万科2005年的销售业绩首次突破了100亿元大关，达到139.5亿元，在去年的行情下可谓成绩斐然。但以这样的成绩，在内地的市场占有比例仍然非常有限。”在一次公开场合，首创股份集团董事长刘晓光也曾表示：“在我国市场份额能达到全国总额5%以上的大型房地产企业至今尚未产生。”

     除此之外，从企业自身发展来看，一个无法回避的原因是，对于资金和土地的需求也是促成并购盛行的原动力。

    “任何一个行业的并购，入行门槛往往起到决定作用。我国的地产行业来说，先前的入行门槛比较低，拿地主要通过协议出让甚至倚靠关系拿地，地产商的利润大部分来自土地增值利润。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理李忠表示，“但地根、银根双收，尤其是土地实行招拍挂之后，大大提高了入行的门槛，土地升值的利润就小很多了。

“真正意义上的并购还未到来”

      如果把2000年华润与万科的合作看作房地产并购揭幕战的话，历经宏观调控以及国内地产市场的成熟，业内的公司并购财技正在逐步进入一个从战术层面基于被动融资和拿地而转向公司未来发展整体战略层面的宏观演绎。

    “综合来看，根据其目的和效果不同，2004年以来明显增多的房地产并购可分四种：战略合作型、资源重组型、业务扩张型、借机触地型。”原天相投资的段海瑞认为，“手法正在不断向多元化发展。除了大集团的收购兼并之外，一些中小企业间为生存而进行的准并购行为也不可忽视，如北京十几家中小企业联合成立的‘土地并购与融资开发商联盟’，虽然运作起来比较困难，但也不失为一种尝试。”

     事实上，业内最初的并购，大多为了取得廉价土地而对项目公司进行的收购。据悉，去年在万科收购南都的交易中，新获得的219万平方米的土地面积均价仅在750元～1050元/平方米之间，与2000元/平方米的市场相去甚远。

     “国内地产行业中真正的那种大鱼吃小鱼式的并购还没有到来。大多还只是停留在项目公司层面的收购比较多。”于宝刚表示。

但不可否认，近来业内出现的并购开始转向公司战略层面发展的并购正在逐步增多。

      单以首创为例，除了收购广西虎威旨在丰富融资渠道的并购之外，引入外资，与ING、GIC的合作已经成为一种除了寻求资金支持之外的一种为引入国际化理念的尝试。

    “虽然，目前市场中的并购尚显幼稚，但市场在不断成熟，股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业无疑将继续成为未来收购兼并大战中的主导力量。”谈到未来并购的发展趋势时于宝刚表示，“除此之外，以获取资源为目的的战略层面并购以及大企业之间以战略联盟为目的并购也将逐渐增多。”

整合之重

     事实上，并购之后的整合越来越影响着参与兼并收购企业的未来发展。

     国家战略层面主导下的央企重组也正在进入“深水区”。随着重组的深入，政府、企业和公众各方利益博弈的格局开始出现，整合的成果将直接影响重组是否可真正取得“1＋1＞2”的最终效果。

     首开集团董事长刘希模曾在私下表示，集团真正的整合至少需要3年时间来完成，而在日前刚刚举行的首开征集企业标识会议上，公开向媒体表示，在首开未来10年的发展战略中，前5年都将作为整合提升阶段。

     北京天鸿房地产开发有限公司董事长柴智坤在接受本报记者采访时也表示：“虽然天鸿和城开的合并在很大意义上是政府推动的结果，但合并后的整合却是所有公司同样面临的问题。”

柴智坤同时认为，并购之后的首开，对于组织结构和资源平台的整合之外，企业文化的重新确立是重中之重。而对于区域性极强的房地产行业来说，不同区域公司之间的整合将直接决定着并购最终的成败。

对于地产行业而言，仅限于单纯的攻城略地、摧营拔寨之后，并购的故事才刚刚开始。