据《中国房地产报》 陈迅 报道

  在鹰君集团公布的分拆冠君REIT细节中，提供许多漂亮的数据，描绘出了一个美好的未来。但是，不管公司高管如何面露灿烂微笑向投资者推介，在最不会骗人的财务数据中，我们还是从物业租金表现上看出了问题的端倪。

从鹰君集团2006年5月初公布的分拆冠君REIT细节可以看到：其资产总值为226.7亿港元，鹰君集团将以不少于190亿港元出售，折让16%。完成全球发售后，鹰君集团仍占冠君的49.2％，嘉里建设占4.2％，永泰占1.6％，并有禁售期限制。若发行超额配售权，鹰君集团持股将减至43%。鹰君集团成功分拆后，加上银行的借贷，将可收取现金达103亿港元。

冠君计划发售12.3亿股，每股作价介于5～5.75港元，最高集资额为70多亿港元，其中10%将会在香港公开发售，配售则占90%。冠君首年预计每股派息16.94分，即实际回报率介于4.84～5.57%。

根据冠君REIT的招股文件，物业顾问高力国际估计，香港中区甲级写字楼的租金于2006、2007两年将可分别获得40%及15%的升幅；2008年以后每年租金升幅，则按历史平均水平5.8%的速度增加。

如此看来，这些数据和未来表现都非常不错，但细读公司招股的财务资料，却会发现很多有问题的细节。如2003年、2004年、2005年三年，租金收入从4.49亿港元跌到3.29亿港元，并继续跌至3.19亿港元；停车场收入从1100多万港元跌到900多万港元；管理费收入也从7350多万直落到7270多万港元。

由租金净收入从4.1亿港元跃到2.8亿港元可以使人很容易推测，其从物业出租上获利的能力并不是一个向好的曲线。

原因何在？按照公司所显示给公众的结果应该越租越好才对，但事实并非如此：2005年比2004年租金收入减少960万港元（2.9%），主要是由于2003年底及2004年第一季期间，两位主要租户搬出，新的租客平均每月实际租金从2004年每平方米322.8港元，减少至2005年的每平方米277.6港元。这与公司对外招股的说明完全不同。

由此可见，整个商业楼宇租物市场并不完全积极乐观，很难相信未来发展会如公司所说的可以不断增加租金，保持超过5%的平均增长率。

另外，财务报告还显示一些更有意思的内容：2005年公司纯利达到100.25亿港元，而2004年这一项只有18.35亿港元，2003年更亏损2.29亿港元。究其原因，就是所谓的投资物业公平值的增加，公司投资物业的增值带来的好处。即2005年这一笔收入达到119.2亿港元之多，2004年也有19.89亿港元，2003年则亏损4.9亿港元。所以2003年虽然租金收入4.1亿港元，加上税负还是亏2.29亿港元。

但是，专业人士揭示，在上市前的物业估值做得越大，每股资产值就越高，未来上市融资的价值就越高。虽然香港地产市场十分兴旺，但是让一栋楼一年的估值增长七八倍，却也罕见。

同时，这一财务数据显示的税负也在增加，从2003年4995.6万港元，增加到3.82亿港元，2005年更达到20.96亿港元。那么，如果这些增加值带来的收益要付出真金白银的税款，公司的那点租金收入如何抵挡？

穆迪高级副总裁兼首席评级主任刘惠萍在接受香港媒体访问时表示, 现在香港的商用物业回报率只有约3%左右, 低于存款利率的3%～4%，这个数据可以做为参考一个市场的均衡水平。所以，不管公司高管如何面露灿烂微笑向投资者推介，承诺未来，不管刀客、枪手怎样在媒体上大放厥词，盛赞公司如何获得市场的主动权，有很强的增长潜力等等，我们只要细读最不会骗人的财务数据和总被有意无意排在后面的独立估值报告就知道细节了。

香港市场规定，让REITs的收益算法必须有超过6%的回报率，才会吸引投资者购买，专家认为，“如果低于5%，不如存银行，或者买楼出租，都会有6厘收益，何苦陪REITs玩？”

这也是为何泓富、越秀上市后一直下跌，而同期恒生指数约升5%的原因。而事实上，冠君上市后已下跌超过20%。