据《中国房地产报》 记者 祝颖 上海报道

  随着国家针对住宅市场细则政策的出台，上海住宅市场的利润空间被进一步压缩，随之而来的是商业地产扩张的又一轮高潮。然而，市场供应量的不断增加，也加快了上海商业地产市场的风险积聚。

数据显示：5月份以来，上海市的商业地产市场供求关系继续失衡，销售型商业地产供求比例为1：0.71，环比大幅降低44.53%；成交均价10421元/平方米，环比下跌5.84%。据不完全统计，6月上旬，市场继续呈现供大于求的态势。

土地供应量持续增长是主因

  “土地供应量的持续增长是商业地产供求失衡的主要原因。”上海易居房地产研究院丁祖昱这样认为，“近几年，上海市商业地产的土地供应量连续增长，仅去年增长的供应量就达到了2003年和2004年的总和。”

尽管总量已经呈现出供过于求的倾向，但每年还有上百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。据统计，上海目前的商业地产总量已达3000万平方米，人均商业地产面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平。业内人士认为，总量过剩，将导致空置率居高不下。

而新出台的宏观调控政策将对上海市的土地供应产生结构性的颠覆，导致整体商业用地供应产生问题。

对于目前90平方米以下的住房只占住宅开发总量15%的上海来说，新政对上海市房地产业的“杀伤力”是显而易见的。为了避开政策调控，势必将有更多的土地推向商业地产项目开发。

“可以预见，未来5年之内的市场供求关系将仍然表现失衡，这将加快商业地产的风险堆积。”丁祖昱说。

开发模式存在问题

  在专家看来，商业地产供求关系失衡的另一个原因在于开发模式存在问题。

据统计，目前上海商业地产项目70%以上都是采用“开发加销售”的模式。而这种可售型的商业地产中有30%经营失败，40%业绩平平，经营成功的不过占30%而已。

商业地产一次性建设成本巨大的特点，再加上招商、返租等因素，开发商在前期“养铺阶段”就要沉淀巨额资金。

对于资金本来就不充裕的许多国内开发商而言，资金断流是最大的风险。因此，建完就卖、快速套现成为上海中小开发商的现实选择。这种“开发加销售”的模式，使商业地产的运营风险增加。

因为急于套现，开发商忽略了商业地产环境的经营，无法汇聚足够的人气，导致经营者和投资者获利不足，最终影响开发商资金回笼。

2005年以前，上海曾经一度出现抢购商铺的现象。然而2005年之后，随着商业地产经营、产权、出租等一系列问题的出现，很多商铺赢利都很艰难。一时间，“金宝宝”变成了“烫山芋”。

对此，丁祖昱认为：“非专业、非理性的开发模式将导致投资者的投资回报大大降低，这也将降低商业地产的投资需求。”

供大于求

将压缩今后价格上涨的空间

  有专家指出，如果市场长期供过于求，将极大地压缩价格上涨的空间。

目前上海市中心城区商业地产成交价格呈现“冰火两重天”的局面。除去受个案影响带动成交均价上升的黄浦区外，普陀、闸北、长宁等区域的成交均价都出现20%以上的跌幅。

“成交价格不如人意，除了底商能卖个好价钱外，其他的销售价格甚至还不如住宅的价格。”某商业广场招商部经理对记者说。

面对商业市场不断积聚的风险，如何寻找风险规避的区域，把握市场切入的良机？丁祖昱认为，首先要改变经营模式。商业地产市场中彼此都是投资者，现在大家关心的是怎样把物业转让给下一家，获得差价。但事实上，商业地产不仅是投资工具，还是生产资料。作为投资工具，商业地产只能带来短期利益；而作为生产资料，它可以带来长期、持续的收益。因而，商业地产的盈利模式、管理模式应该大转变。

其次，要慎重进入商业地产市场。目前，上海商业地产市场的结构性问题和区域性问题都非常突出，商业地产形势不容乐观。