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开发商眼中的REITs：看上去很美
(2006-06-25 15:33:24)据《中国房地产报》作者 敖虹
报道
显然，不少开发商一度对REITs趋之若鹜，高力国际曾透露会同时操作十几个REITs上市，著名投行麦格理也曾表示在今年上半年就会出现一些在香港上市的内地房地产公司，虽然最终未成为事实。
华润集团、中远房地产、泰跃房地产，还有富力集团都曾表示，内地的投资物业价值偏低，公司将逐步增加投资物业组合的规模，计划待投资物业有稳定租金收入后有机会分拆REITs上市，或等待海外基金收购。除了越秀、大连万达、华银控股外，华润、深国投都传出筹备发行REITs的消息，甚至有消息称至少还有9只国内房地产基金正部署赴港上市。
然而，喧嚣炒作之后，回到REITs最关联的主体开发商本位上，他们眼中的REITs只是停留在“看上去很美”的阶段而已。
中远房地产开发有限公司总裁的李明表示，中远距离REITs还有好几年的路要走：除了国内资本市场还没有建立REITs产品外，中远虽然已经具备适合做REITs的产品，但还缺乏投资和经营使其达到稳定的经营状态。只能等相关物业竣工，然后再经过3到5年的运营期有了稳定的现金流才能谈REITs。富力集团也做了类似表述。
事实上，大多数开发商心里明白，REITs并非一汪马上解渴的泉水。
首先，REITs要求项目已经正常经营，并且有稳定的租金收入，但是还没有被分割出售，在中国，这样的项目其实并不多。
其次，由于资金回笼的压力，国内大多物业并非开发商长期持有，这也不符合REITs发行的基本要求。
同时，在实际操作中，成立一个REITs，内地企业必须把物业的所有权转移到海外的REITs公司名下，变成外资购买内地物业，需要付出营业税、契税，还有各种中介机构的估价等服务费，不仅成本高昂，还存在较大商业风险。
此外，在香港发行REITs，只有净利润率保持在6％以上才能得到香港资本市场的认可，这意味着毛利润率需要达到12%以上，税后利润率6%以上，对内地房企来说门槛较高。曾积极筹备REITs的深国投最终也表示发行REITs的时机还不成熟，主要原因就是其开发的很多物业还未发展成熟，需要培育形成稳定的现金流，否则资产质量难以获得资本市场的认可。
目前大家谈起REITs来热热闹闹，但真正切入的企业却寥寥可数。显然，大家心里有数，REITs还不是解决中国房企融资的灵丹妙药。而信用制度不健全，《产业基金法》未出台的法律困境，参与主体不够成熟，均成为中国发展房地产投资基金的制约因素。
相比之下，潘石屹显得更实在。他明确表示，开发商获得资金的最好渠道还是预售收入，试水REITs很难走通。首先投资信托基金在法律上没有被承认，而且国内上市公司在股市募集资金都不容易，更别说上市基金。
记者也在采访中发现，除了那些有实力操作REITs的开发商外，更多的中小开发商更着重于寻找银行贷款、私募、信托等融资渠道，解决发展中的资金问题。
另外，一个值得注意的现象是，资金渠道通畅的企业进行商业地产经营，当他们真正拥有了成熟物业后，每年出租物业已有非常稳定的现金流，在并不缺钱的情况下，这些企业并不愿意做REITs将回报分享给众多投资者。如果有必要，他们可以把成熟物业拿去抵押获得银行贷款，成本相对更低。
而另一种REITs途径也正在吸引越来越多的注意。由于大部分REITs市场被具备雄厚资金实力的国际基金、投行占有。投资机构可以通过收购不同开发商的商业物业，整体打包上市。即开发商自己不发行REITs，而把项目出售给已上市的成熟REITs，或者卖给海外基金，以合适的价格套现解决资金困境。
但对于大部分内地企业来说，这样的REITs上市是对资产的贱卖。因为国外基金、投行往往开出苛刻的收购条件，资产价值被严重低估。华银控股就表示在收购环节中，海外基金开出的价格往往低于直接上市。而被压低价格显然不是开发商愿意看到的。
看上去很美的REITs真正变成能触摸到的美看来还需要一段时间，而开发商的心态也在这样的等待中变得更为务实。
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