加载中…
REITs淡出中小型市场
(2006-06-25 15:31:26)据《中国房地产报》刘辰
多年以来，REITs管理者一直坚持认为纽约、华盛顿、南北加利福尼亚州等大型市场更有竞争力，这些地区无论就业人数还是人口增长率都远高于美国其他中心城市。
REITs投资者们相信，未来，大城市无疑会向着建筑物饱和、租金升高、资产评估健康透明的方向发展。夏洛特威尔市SNL金融产业研究集团公司总裁Keven Lindemann说，“当REITs慢慢变得成熟，投资者就会更加关心它的可持续收益能力。”
事实正是如此，根据纽约地产研究公司提供的数据可以看出，佛罗里达、加利福尼亚与华盛顿州沿海城市的出租率在去年第四季度时只有1.6%，到了今年第一季度末已经涨至2.7%；明尼安那波利斯州、印地安那波利斯州、俄马哈州以及一些中西部城市的公寓租金则持平或下滑。
南加利福尼亚州的公寓租金今年增长了7%，而去年增长了3%。“这让人感觉REITs正在远离中西部城市。”南加州Casden房地产经济预测机构经理Delores Conway称。今年芝加哥的一只投资公寓、名为不动产居住基金的REITs推进了27390套低端公寓开发商Lexford旗下的公寓，一部分原因是为了清空小城资本转而投资大面积的城市不动产。
上个月，美国居住不动产基金主席David Neithercut对分析师说，他的公司将会通过在市场上进行资本循环，以获得更高收益。在市场净收益中，REITs最活跃的20个市场的资产占据总收益额的86%，比2000年的65%增长了21个百分点。分析师预言Lexford为居住不动产基金带来了10亿美元的收入，比七年前居住不动产基金购买这些公寓时的成本高出2.7亿美元。
居民的海边迁移倾向也让REITs持有者获利。芝加哥REITs公司Trizec不动产从2003年至今，已经退出了10个REITs市场，专心经营华盛顿、南加州与纽约的REITs项目。六月初，Brookfield不动产与纽约的私人资产公司Blackstone集团达成协议购买Trizec公司资产——这就共享了Trizec不动产旗下38%的基金，总价值将近90亿美元。这也是近期REITs并购市场上最新的一宗交易。Brookfield与Blackstone还支付了24%的额外费用。
股东与分析师也在为REITs离开小型市场施加压力。今年年初，芝加哥的资本办公不动产基金（EOP）宣称将放慢原本激进的价值27亿美元的战略部署计划。但有关专家分析，EOP很可能在酝酿另外一只大手笔REITs，有可能与某个私人资产公司合作，这在几周前已有类似传闻。“我们认为合作经营对EOP来说也是最佳的一条战略。”Stifel Nicolaus分析师John Guinee说。他曾公开表示对EOP原先计划的不赞同。
REITs现在仍然很难快速或彻底地离开小型市场。仍有现金源源不断地流入地产基金，这些资金填满了REITs小型市场。个体投资者目前仍然热衷于在二级甚至三级城市购买商业地产基金，所以私人资产基金与投资机构有能力掌控大股东的投资倾向。对于私人买家来说，REITs有个优点，它降低了资产风险，使投资者可以多负一些债，转而拥有不动产。
喜欢
0
赠金笔